楼市或进入“蛰伏期”

晨报记者 徐 运 唐 佳

进入5月，改善型购房者纷纷出击，想换掉几年前买的小房子。但是因为好房源挂牌量锐减、房东提价等原因，使得买家普遍犹豫，看房难以转化为成交。

最新出炉的《2013年上海市民购房意愿调查报告》显示，在有购房意愿的受访者中，47.9%是为了改善现有居住条件，比2011年的调查结果上升了近10个百分点。5月二手房的带看量增加了3成，其中改善型客户占到了8成左右，90平方米以上的房源最受改善型客户的关注。

3月底，上海新“国五条”细则落地。无论是新房还是二手房，在经历过3月份的天量成交后，后期交易量均出现合理性回落。根据汉宇地产新房监测数据显示，截至20日，5月商品住宅成交面积为54万平方米，与上月同期相比，环比微跌8个百分点，基本保持一致水平。与新房市场相类似，20%个税政策悬而未决，市场所处环境大体尚未改变，因此部分潜在需求仍支撑着二手房市场保持稳定成交的趋势，预计5月成交量将与4月打平手。从成交数据来看，与3月相比虽存在较大差距，但仍优于去年平均成交水平，未能扭转当前市场主流的看涨预期。预期不变，将很难为房价创造下行空间。

值得注意的是，根据统计局公布的最新70个大中城市的房价数据看，房价上涨压力犹存，因此后期市场仍存调控政策加码的可能性，与之相呼应的是，上海细则中，对于二套房首付比例及利率等多个方面均保留收紧空间。如日后政策层面收紧，成交量势必会受到影响，进而为房价下行打开“窗口”。

挂牌量不足 高性价比房源少了

2005年－2008年首次置业的那批刚需购房者，由于生子、小孩读书、接父母来住等各种原因，使得他们当年买的那些八九十平方米的两房现已不够用了，这些“改善刚需”开始到市场上寻找较大户型的房子。经过了这些年的积累，加上卖掉原来的住房，也使得他们有能力购买一些看似总价较高的房子。

上海中原地产古北分行经理钱浩宇表示，相比四五月门店带看量增长了近2成，8成以上的客户都是改善型需求，140平方米左右的大户型最受关注，均价在30000－50000元/平方米左右。在联洋，5月门店的带看量也比4月增加了3成，其中近9成是改善型客户，最为关注的是130－160平方米的大户型房源。总价在500万－1000万元。

可是，看房的人虽然增加了，但是这类高总价的房源由于挂牌量锐减、房东提价、使得买家普遍犹豫。由于前期过度消耗，以及卖家的观望心态加重，目前陆家嘴地区的挂牌量相比前期下滑了一半左右。在挂牌量减少的情况下，卖家普遍开始提价5%－8%，例如世茂滨江花园[最新消息 价格 户型 点评][最新消息 价格 户型 点评]的两房房源，价格已从前期的700万元上涨到目前的750万元左右。虽然带看量和客户上门量跟前期基本相仿，但是在观望气氛浓重，卖家频频提价的情况下，还是难以有效成交。

以上的种种现象，很大程度上都是3月末班车效应的后遗症。房源在3月大量的消耗直接导致目前挂牌量不足，随着高性价比房源的大量消耗，残留在市场中的卖家普遍诚意不足，甚至试图以提价来抵消可能面临的税费负担。同时，真正急买的客户在3月也就已经购买了，现在的客户并非那么着急，自然出手会犹豫。

各类促销“小试牛刀”

当市场持续低迷或者有下滑趋势的时候，中介公司与开发商一样，都会打出促销牌，虽然一般不会有开发商动辄送奔驰宝马那样豪爽，但也时有新意。

从5月起，上海永庆房屋推出“给金送银”活动，只要通过其代理成交，符合条件就可以获得包括金饰品、钱币、银粽子等在内的“真金白银”。

去年3月，也是正值成交低潮的时候，永庆房屋也开展过类似的促销，当时的活动是“买房成交送双人四天三夜港澳游”。只要成交，不用抽奖，就可以获得双人同游香港及澳门的旅游券，在香港和澳门四天三夜的食宿都不需自理。

去年9－10月，信义房屋也推出过“买房送清洁”活动，针对的主要对象是通过其买房且付了足额佣金的客户，不过顺带也奖励“独家委托之房东方”。两者均可获赠由信义房屋提供的清洁券。客户可以凭清洁券，免费获得专业保洁公司上门清洁服务。活动将根据买方客户所购房屋的面积大小，赠送6－9小时的清洁服务，而对于独家委托客户，则赠送3小时清洁券一张。

信义方面称，上门服务的是专业的清洁公司，而不是家政公司，两者的区别是清洁公司上门会带专业工具比如吸尘器等。

7、8月真正淡季将到来

在3月的成交高潮过去后，全市二手房市场迅速冰封，4月成交量仅为20015套，相比3月下跌7成多。而5月份虽然看房人有所增多，但是“买气”并未增加多少，业内估计成交量还是维持在1.5万－2万套之间的正常水平。

由于大量诚意买家基本都已抢在3月份入市买房，现在的客户多为观望，因此中介公司为了留住这部分买家，自然就得打出促销牌。“现在还只是小试牛刀，我估计到七八月份真正的淡季到来，还会有更多中介公司会加入促销。”一名大型中介高层人士表示，到时各公司“各出奇招”，恐怕就没有“给金送银”那么简单了。

汉宇地产市场研究部认为，在当前的市场环境下，新房项目近期大多采取少量多推的销售策略，此方式的安全性相对较高，可灵活应对后市变化。一方面，考虑到新“国五条”政策，对于楼市表现具有一定影响力，虽然这种影响目前观察来看是比较有限的；另一方面，大量需求被市场提早消化，因此后续推盘成交容易出现降温势头，开盘之后销售速度出现显著放缓迹象。但大部分房企普遍已提早做好了“缩量提价”的心理准备。在此背景下，当前有推盘计划的楼盘，大多会以小幅优惠的方式来进行造势。其中，以总价立减为主导，以求吸引购房者，抵扣空间主要集中于2万－5万元。

与此同时，二手房的成交速率明显放缓，中介公司也配合一系列互动活动如看房团，买房送礼、免税房推介等方式，来刺激购房者的出手积极性。无论采取哪种销售模式，最终目的均为吸引市场潜在客群的关注，以此来提升各自的销售业绩。