温州千亿资本潜伏于城镇化商业地产
林柏良认为，相对于前10年的城市地产暴利，对于开发商和投资者来说，将不可能存在，即使有，就需要像浙江义乌、江苏昆山一样，整个经济和社会发展充满着强劲，"但是历程也需要上10年时间的发展和酝酿"。
商业地产开发的热潮中，"温州军团"是目前最为活跃的群体，尤其是专业市场的开发。
据不完全统计：全国70%的专业市场由温州商人投资开发。仅温州下属的泰顺县，泰顺商人在全国各地投资创办专业市场900多家，市场物业总面积达5000多万平方米。
"在城镇化的国家战略中，城镇化的商业地产将进入黄金时代。"正泰隆投资发展(昆山)有限公司总经理、温州商人林柏良说。
与林柏良说法佐证的是，仅五一假期三天，由正泰隆投资发展(昆山)有限公司投资开发的正泰隆国际工贸城热销1亿多元，迎来"开门红"。
"城镇化的商业地产起码有10年的发展空间"，昆山温州商会副会长、商业地产操盘手徐晓敏认为，改革开放30多年来，城镇的公共基础一直滞后于社会和经济的发展，承担着部分公共基础功能城镇化的商业地产有着巨大的发展空间。
今年4月初，温州 "千市万亿"增长计划活动在杭州正式启动，提出"百城万亿"增长计划，要在全国承办市场数量突破1000家，总投资超过10000亿元。有关人士表示，这个万亿计划，主要的载体将集中在城镇。
"先知先觉"，千亿资本潜伏城镇化
有关数据显示：商业地产的"温州军团"现在全国各地专业市场有900多个，市场总投资5000多亿元，年销售额8000亿元以上，年创税超200亿元。专业市场领域涉足家居建材、商品购物、五金机电、汽车及配件、电子数码、物流等各行各业。
经过10多年的发展，商业地产的"温州军团"也由之前的专业市场开发升级换代为商贸综合体的开发。
有关人士表示，由温州资本主导的这些商业地产绝大多数集中在二三线城市及其经济发达城镇，属于城镇化概念。
"新疆、黑龙江、广东、山东、四川……，几乎全国都有温州人投资开发的项目，可以说花开全国"，美吉特集团营销副总监赵军说，尤其是在江苏、山东、安徽等几个省，基本每个地级市、县域城市都有温商投资开发的项目。
在城镇化最为成熟的江苏昆山，就有接近10个商业地产项目由温州资本主导。正泰隆国际工贸城是其中项目之一，两年前，由温州资本斥资10亿元打造。
记者注意到，正泰隆国际工贸城位属昆山高新园区。在长期的商业地产开发实践中，温州资本有着天然的"先知先觉"。林柏良说，"在城镇化概念确立之前，我们只是从商业实践直觉认为其中将蕴藏着巨大的商机"。林柏良除了昆山正泰隆项目之外，在南京、上海、青岛、河北等地都有商业地产项目在运作。
昆山市地处长三角核心区域，是中国县域经济百强之首。林柏良称，确立城镇化概念之后，可以说，昆山是城镇化的先行者和标本。
昆山有"工业王国"之称，玉山镇又是昆山核心的工业产业基地，但是却没有一个相应的专业市场与它配套。"所以，我们抓住这个机遇填充空白，我们看好它的发展前景"。
据悉，正泰隆国际工贸城项目总占地面积约9.7万平米，总建筑面积约22万平米。"已全面封顶的8号楼已被政府花巨资回购，将打造成昆山市工业产业交流基地。 8号楼的投入使用对内将用于周边工业生产园的交流基地，成为本地产业向外展示的平台，对外用于各国各地进口工业产品的推荐进标基地"。
抢滩商机，数百亿温州资本快速布局城镇化
在宏观调控不断加大力度的背景下，许多人(开发商)都感到压力。"大约在年初，大家意识到城镇化的发展机遇，规模化地到各地寻找城镇化项目"，"温州军团"中的一位人士表示。
该人士表示，近2个月来，仅他所知道的"圈子内"开发商在四川、江苏、广东等地中小城市签约项目就不下20个，"大部分是城镇化的商贸地产项目，投资额不大，甚至一些只有一个来亿元"。
之前，在外温州商人并不是很喜欢回温州投资的，但是在去年底到今年初，五洲国际的舒策城和舒策丸兄弟大手笔回温州投资，3个项目的投资总额近百亿元，布局的地点也耐人寻味，分别是乐清、瑞安和瓯江口新区，均属于城镇化概念。
沈光来也回温州投资30亿元的城市综合体项目，地点是泰顺县新城区……。"仅这20多个项目的投资额度叠加起来，应该有数百亿元"，该人士说。
"对于地产来说，前20年是城市时代；后20年是城镇时代"。徐晓敏告诉记者，最近1个多月来，他都在湖北、广东佛山、东莞一带，"看有没有合适的商业地产项目"。他认为，城镇化的地产不仅仅是政策红利，而是城镇化带来的刚性发展需求。
中国(海南)改革发展研究院院长迟福林曾对城镇化算过一笔账：未来10年新增城镇人口将达到4亿左右，按较低口径，农民工市民化以人均10万元的固定资产投资计算，能够增加40万亿的投资需求。
房地产无疑是城镇化的主战场，尤其是商业地产投资。中小城市(镇)经济发展的总体水平还不高，城市(镇)综合功能较弱，基础设施落后，公共服务缺失，城镇化的发展明显滞后于社会经济的发展。
"城镇化的商业地产还承担着部分公共基础功能，因此它的发展空间还大于住宅地产"，徐晓敏认为。
相对应楼市泡沫，城镇化商业地产还处于价值洼地
五一期间的热销，大大出乎正泰隆国际工贸城营销总监王青的意外。据了解，5月18日该项目将正式开盘，他表示，开盘当日来人来客将突破3000多人，热销两亿多元完全没有问题。
面对从上海、苏州和杭州等地赶过来看楼盘的人流，王青认为，除了项目本身的号召力等自身因素外，"还有就是城镇化概念的催化作用，大家不再盯着大城市，而是意识到中小城市(镇)的投资机会"。
相对大中城市的楼市泡沫，"城镇的商业地产还处于未挖掘价值洼地，在动则大城市每平方几万元的楼市泡沫，我们项目的均价才在1万多，况且昆山的经济发展水平绝不比一般大城市低"，王青认为。
"城镇化需要产业来支撑"，王青说，城镇化相对成熟的昆山必备了这个条件。"仅从正泰隆国际工贸城而言，周边有国家级模具产业园区，拥有上千家模具生产基地。富士康工业园区等1100亿元的工业总产值"。再加上政府对项目的强力扶持，除购买8号楼作为产业孵化器外，还把国家级产品检测检验中心落户在我们项目，政、企、商的强力结合打造昆山工业的产业中心，为城镇化的发展注入强心剂。
坐拥周边的成熟产业配套，再加上邻近大上海的地理优势，正泰隆国际工贸城将成为整个昆山市甚至整个长三角地区最大的电机五金集散地。以正泰隆国际工贸城为轴心，密布了各条交通线路，特别是与上海"几乎是同城距离，虽然是不同的行政区域"。
对于个人投资者而言，城镇化商业地产的价值洼地还表现在低总价上，降低投资门槛，灵活分配资金，就如"鸡蛋投篮"一般，比大额投资来得更安全，王青表示。比如：他们正泰隆国际工贸城商铺面积从30-50㎡左右，总价范围在20万-100万元之间，受到投资者热捧。
城镇化商业地产的机会在哪里？
在温商的"百城万亿"中，要在全国总投资超过10000亿元，主要的载体将集中在城镇化商业地产上。城镇化商业地产的机会将在哪里？
"我认为，城镇化商业地产的春天已经来临，走在第一线的温州资本先来是先知先觉"，林柏良说。从宏观而言，每年上千万人的进"城"就是巨大的商机，再加上相关政策的扶持将会起到催化作用。
城镇公共服务及基础设施的投入将扩大，居民的收入和消费水平也将增加，进而释放的内需潜能，将是城镇化商业地产动力源泉，"许多经济发达的城镇都已经具备这个动力源了"。
从项目微观而言，城镇化商业地产的低价相对便宜，递推到房价上的价位也不高，进"城"的农民和外来人员可以接受，可以满足他们的刚性需求，"从我曾经操盘的几个项目看，基本上都是被当地消化，而没有所谓炒房现象"。
林柏良认为，相对于前10年的城市地产暴利，对于开发商和投资者来说，将不可能存在，即使有，就需要像浙江义乌、江苏昆山一样，整个经济和社会发展充满着强劲，"但是历程也需要上10年时间的发展和酝酿"。
对于城镇化商业地产机会，一位来自上海的投资者认为，主要还是看当地经济发展水平及其发展潜力，这是基础，再就是项目定位及其布局，"接下来的投资机会，不可能每一个城镇化商业地产项目都可以赚钱"。他表示，最近他都在嘉兴、苏南等一带走动，选择了正泰隆国际工贸城项目作为投资，"主要是就近原则，二是长三角的城镇化发展水平较高，比较成熟"。