陈方勇：关于商业地产金融创新的思考

商业地产的基本商业逻辑是为经营者提供适合的场所通过服务取得收益，一切价值预期取决于最终的经营成果。至于持有还是销售，不过是不同价值预期者之间的转换行为，出售者实现了阶段性价值预期就可以退出，购买人一定预期未来还会有更大升值。
商业地产的基本商业逻辑是为经营者提供适合的场所通过服务取得收益，一切价值预期取决于最终的经营成果。至于持有还是销售，不过是不同价值预期者之间的转换行为，出售者实现了阶段性价值预期就可以退出，购买人一定预期未来还会有更大升值。至于是整售还是散售无非是批发和零售的关系，零售当然可以卖的更贵，但就有可能有个较长的回款周期。证券化的好处在于将收益权与产权剥离，可以不受实际产权面积的限制而平均份额化，而且更加容易交易，因此极大解决了流动性问题。

谈商业地产的金融创新，我们必须仔细分析其生命周期各个环节的风险收益特征。由于商业地产是与经营密切相关的，因此商业地产不同于住宅开发，地价虽然也是成本中的重要因素，但经营能力无疑是更重要的考量。我们经常能看到地段极佳，地价极低的项目，项目方却一筹莫展，何故？心中没底。这样的项目最好的办法是最好找到真正的持有人，赚点土地差价就好。千万别盲动，你每一个失误动作带来的都是减值。

我们现在来分析商业地产的生命周期。土地阶段存在巨大的不确定性，却也是实现价值最基础的部分，经常有人说设计阶段能够解决项目价值的百分之七八十就是这个道理。并不是说设计有多神奇，而是如果此时就能想好最后的经营选择，根据最终用户进行量身定制，进而找到匹配的投资人，整个项目现金流的一大半问题都解决了，还有什么好愁的。现实情况最极端案例就是中金和华润先后做的中服Z3地块的土地证券化了。

接下来是开发阶段。对于万达，早期我们要佩服他们的政府公关低价拿地能力，现在的万达最让人佩服的却是其快速开发能力，从拿地到开业，万达速度让内行人瞠目结舌。规模化，标准化，体系化，是成熟商业地产公司的标志，也是万达最无法模仿的地方。因为快，现金回款有短期实现流动性的可能，就让万达有了对接各类资本的可能。长钱短钱可以无缝对接，至于资金成本的高低就完全取决于项目运营能力的好坏，快就能用五个锅盖盖十口锅，慢可能一口锅得盖好几个盖子。

然后是开业养商环节。好的商业是靠养出来的，业态调整需要有策略的进行，最好的商业都是先聚人气形成口碑再考虑经营收益的不断提升的。租金收入比是最需要关注的部分，商业地产运营商的关键作用在于营造良好的商业氛围，做好业态的匹配，做好聚集人气的工作，商家的收入部分如果是因为人气不足就是运营商的责任，因为自身经营能力就说明不匹配就该做汰换。一个良性的商业地产运营应该是低开高走，渐入佳境。此阶段可以吸引成熟的专业投资人，经营性贷款是主要考虑的债权性融资。接下来就应该是进入成熟阶段了，此时你的资产已是一个聚宝盆，不舍得就学香港地产商当传家宝好了，想有更大的作为，资本市场够成熟，估值合理，再考虑REITS吧。