二手房两成卖家转售为租或转投商铺

4月份二手房的全市份额环比下滑12%，一手房的市场份额则持续上升。而在度过“五一”小长假后，新房市场明显感到了需求量逐步回流以及开发商的供应热情。
东方网5月19日消息：从近期楼市的表现来看，5月楼市的主要亮点并不在新房和二手房市场，而更多的是聚焦在土地市场上。

从目前楼市购房大军中的主力刚需置业者的角度而言，刚需项目、刚需板块依旧是关键词。种种迹象显示，刚需项目、刚需板块一如既往的受到热捧。受到新政的影响，新房市场相对“受益”，不少买家由二手房市场开始转向新房市场。在接下来的几个月中，这种趋势将会持续，二手房的成交显示出乏力。但与以往不同的是，之前并不受关注的一些郊县板块开始崭露头角。不过从成交价格看，与去年相比涨幅不大。

进入5月以来，二手房市场基本延续了4月的市场行情，买卖双方的观望情绪越发浓厚，成交也颇为乏力。买卖双方对房价预期的差异，使目前的成交较迟缓，挂牌量和成交量都下滑了6成。卖家纷纷转移视线，中心区域的卖家大多选择转售为租，而外围区域的卖家，则转向投资商铺，这些卖家约占20%。

中心区域:

转售为租苗头明显

在中内环区域，5月份以来，转售为租的苗头已经很明显。

在闸北，由于买卖双方仍在观望，对房价都较为坚持，心理价格的预期存在5%左右的差异，因而成交进展迟缓。约有2成以上的卖家纷纷转售为租，75-110平方米的2房租金约在4000-5500元/月。上海中原中兴财富分行经理许艳阁表示，区域租金相比3月约有5%左右的上涨，由于买家报价不及卖家心理预期，于是卖家转售为租，而这样的卖家普遍都拥有多套房源。比如，一套“凯成苑”129平方米的3房，毛坯房，卖家挂牌380万元，而买家的心理价位仅为360万元，20万元的差距使得该房源一直没能成交，近期卖家打算边售边租，租金5000元/月。

虹口赤峰路地铁站附近的老公房均价都要在28000-29000元/平方米左右，目前约有2成的卖家选择转售为租，区域内40-60平方米的房源租金在2500-3500元/月。近期有一套“双东小区”37平方米的老公房，由于是对口重点第四中心小学的学区房，又是“满五唯一”，因而卖家挂牌价150万元，而买家的心理预期价格为145万元。因卖家对价格较为坚持，因而3月挂牌以来迟迟未能成交。卖家近日表示转售为租，租金2600元/月。

外郊环区域:

投资客卖房转投商铺

与中心区域卖家转售为租不同，外郊环区域的卖家更多的选择投资商铺。原来持有多套房源的投资型卖家，在市场活跃的3月出售房源后，近期转投商铺、酒店式公寓等商业地产。

上海中原地产梅家浜路分行经理杨道林表示，3月“新国五条”的出台，使得板块内不少投资型卖家趁二手房市场活跃，出售了所持有的房源，近期这些持有现金的卖家积极为资金寻找出路。投资商铺成为他们的选择。从分行了解到的情况看，目前约有4成卖家在卖房后打算投资商铺。5月以来，分行商业地产的业务量也从原来的2成达到了7成。商铺不限购不限贷是最大的优势。一名投资客在4月初卖掉两套房后，用卖房所得的部分资金一次性付款买下了位于郊区某一综合体内的商铺。该投资客表示，房价经历多年上涨，又在国家一系列政策的严控下，投资刚需型房产再想获利空间已很小，而风险却不断增大，所以自己果断转投商业地产。

上海中原地产川沙一店分行经理孙华海表示，目前门店商业地产的业务量已从原来的2成增长到了5成。投资型买家纷纷转投商铺。近期分行有一名投资客原本打算卖掉持有物业后再购置其他住宅，但调控政策未见明朗，于是，用500多万元的卖房款买下了位于宝山某综合体内一个120平方米的商铺。

商铺的投资标的从几十万元到上千万元不等，选择多，投资也较为灵活，一般中小标的商铺较受市场关注。近期，受住宅市场政策调控的影响，不少资金撤离二手房，而商铺的咨询量和带看量则有较明显地增加。从目前市场动态来看，在嘉定、金山、松江等外郊环区域出现了一些适宜投资的商业综合体项目，吸引着投资客的关注。同时建议计划投资商铺的买家，投资商铺时要对商铺的投资回报率、地段、交通、客群等条件有充分地了解，而一些大型商业综合体，则更要关注开发商对该项目的运营能力。

高价二手房:

开始被“挤出水分”

未赶上3月卖房的好时光，部分卖家已经对自己的后知后觉感到些许的懊恼。随着申城二手房成交量快速冷却，一些基于对市场看好而开出高价的房源开始被挤出水分。

近半个月来，市民陆先生一直在某大虹桥辐射区域内看房。本周三，他的手机里传来了一个兴奋的声音:“陆先生，您之前有意向的那套房子，卖家主动降价7万元，现在只要求273万元到手价……”还没等中介说完，陆先生平静地回应说:“不急，等到250万元以下再考虑吧。”

陆先生表示，这套中介力推的房源从小区位置、楼层、房型面积等各方面其实都比较符合自己的需求，加上这套二手房属于最近比较吃香的“满五唯一”房源，事实上他一度已在盘算自己的还贷压力问题了。然而，在走访了多家中介后，陆先生发现几乎每家中介门店都将这套房源作为主推，报价均为280万元的卖家到手价。进一步了解后陆先生得知，这套房挂牌时间已有1个多月。

“既然中介都说这套房子好，而且带看量也确实较高，为何始终没能成交呢?”通过近一周实地探盘及与中介人员交流后，陆先生得知，由于板块内没有新建商品住宅项目，二手市场上成交的高价案例往往会成为其他挂牌房源的参考标的。受“新国五条”政策影响，3月份区域二手房迎来了一波井喷式交易行情。“中介告诉我，该区域某标杆楼盘去年底的均价还不足每平米3万元/平方米，3月份有卖家挂出了3.3万元/平方米的单价竟然顺利成交了，由此带动了其他挂牌房源纷纷上调价格。”陆先生说，个别地段品质较好的房子成交价较去年底同类房源上涨了20%甚至更高。“3个月时间的涨幅已经达到了过去几年的年平均涨幅，一些中介自己都觉得"价格有点高了"。”

坚决不在高点“站岗”虽然已有目标房源，陆先生仍然告诉自己“要淡定”。“最近两个月二手房的交易量在急剧下滑，市场被提前透支消费带来的负面效应有所显现，那些价格虚高的房源是时候该挤挤水分了。”果不其然，时隔一周后，不少中介人员纷纷来电称，原本“铁板一块”的价格，卖家表示可以谈了。“有的中介说卖家降了7万元，还有的说降了10万元，更有号称跟卖家关系很铁的中介暗示，260万元可以谈，目前的价格还是太乱，需要再观望一下。”陆先生表示。

4月份二手房的全市份额环比下滑12%，一手房的市场份额则持续上升。而在度过“五一”小长假后，新房市场明显感到了需求量逐步回流以及开发商的供应热情。