南京写字楼市场迅速发展 租金全年或达涨幅在2-3%

近年来南京（楼盘）写字楼市场迅速发展，零售物业市场上升潜力巨大，高端住宅销售率达2011年以来的最高水平。这是仲量联行16日在“南京房地产市场战略与合作交流会”上发布最新研究报告。

仲量联行是一家在纽交所上市的专注于房地产服务和投资管理的公司。此次在宁与南京房地产业界精英共同探讨了南京房地产市场的发展现状和前景。仲量联行华东区研究部总监周志锋先生分享了仲量联行对于南京的优质写字楼、零售物业及住宅市场的分析和展望。

报告显示，截止今年第一季度末，南京全市甲级写字楼总存量约为42.4万平方米，已连续两年没有新增甲级写字楼供应。大部分跨国企业仍受到对全球经济信心的影响，在搬迁或扩张决策上保持谨慎态度。但来自于国内企业的租赁和购买自用需求稳定，成为推动市场需求的主力，其中金融、制造以及专业服务等行业尤为活跃。在此推动下，南京甲级写字楼空置率在第一季度进一步下降至13.3%，是自2007年南京第一栋甲级写字楼出现以来的历史最低位、在各细分市场中，作为新兴CBD的河西市场，受政府政策的鼓励，甲级写字楼需求持续旺盛，空置率仅为4%。

甲级写字楼平均租金微涨

在租金方面，甲级写字楼平均租金稳步微幅上涨，各细分市场表现略有差异。

南京甲级写字楼平均租金在经历了2011年的快速上涨后，2012年增幅明显放缓。2013年第一季度，全市平均租金为每平方米每天3.8元，与2012年第四季度基本持平，微幅上涨0.3%。各主要写字楼细分市场在第一季度表现略有差异。在传统CBD新街口，今年将有两个高品质的甲级写字楼新增供应入市，这其中包括将于第四季度交付的、由德基集团开发的地标性项目德基广场，该项目已正式委任仲量联行为其联合独家租赁代理。高品质新增供应已开始影响区域内现有物业的业主心态，同时，由于过去一段时间外资租户的扩张需求放缓，因此，第一季度新街口区域内甲级写字楼平均租金趋于平稳；在新兴CBD河西，由于短期内甲级写字楼空置面积极为有限，市场租金及业主心态持续上涨，第一季度区域内甲级写字楼平均租金较上一季度上涨2.8%。

写字楼新增供应量缺乏

供应量得增加将在一定程度上限制2013年甲级写字楼租金增幅。随着宏观经济环境回稳信号的进一步确立，加之南京第三产业的持续扩张，我们预计2013下半年市场对写字楼的租赁需求将有所增强。但是短期内数个高品质甲级写字楼项目的交付将推高市场空置率，这将一定程度上限制甲级写字楼得租金增幅，我们预计2013年南京甲级写字楼租金的全年涨幅在2-3%。

地标项目德基广场写字楼已正式委任仲量联行为其联合独家租赁代理。德基广场总高339米，共62层，其中11至37层为甲级写字楼，38至62层为丽思卡尔顿酒店。德基广场写字楼由世界知名的建筑师事务所KPF设计，位处新街口核心地段，机电设备先进，落成后势将成为南京市的新地标，成为世界500强企业、国内大型金融机构和知名企业的首选办公地点。

零售市场上升潜力巨大

南京目前优质零售物业的总量约为130万平方米，其中约72%的面积为购物中心，传统百货约占28%。传统百货受到消费情绪低迷的影响较大，以新街口区域为例，一些传统百货的销售额增速从往年的两位数增长下降至个位数甚至零增长。购物中心因其业态丰富，尤其是餐饮和娱乐的配比为其增添了不少客流和销售额，表现相对稳定。截至2013年第一季度，南京全市优质零售物业的平均底层租金约为每平方米每天31元。

各零售商圈间竞争加剧，新街口目前仍是主导，河西领航未来供应。随着夫子庙和河西一些购物中心运营逐步成熟且拥有稳定的客流，传统零售商圈新街口的部分客流正逐步被分流，但新街口仍是目前发展最成熟的零售商圈。而作为南京重点打造的新CBD，河西区域还将迎来更多的优质新增供应，这将进一步提升商圈内物业的整体品质。