国五条下商业地产成为投资新宠 投资攻略需备
最后一个多数人会犯的错误时不问价值问价格。如何来判断一个商铺的价格是高还是低，很多投资人都习惯用绝对数值来进行衡量。5000元/平方米的商铺肯定就是比5万/平方米的商铺便宜，于是认定买5000元/平方米的铺风险肯定小，这是初级投资者的常见错误。
随着“国五条”细则落地，限购升级，房贷收紧，税收加码……住宅投资投机行为进一步受到遏制。相比之下，商业地产却始终置身宏观调控之外，通胀预期依然高涨的今天，商铺、写字楼等商业地产无疑将成为投资新宠，备受追捧。然而投资有风险，投资商业地产往往要具备更加专业的投资知识和技巧，无论是商铺还是写字楼，都应该遵循一些基本的投资原则。
商业地产投资十大误区 赚大钱还需真功夫
投资商铺没什么风险。很多投资者认为，买了商铺就等于抱上了一个会下蛋的鸡，风险不大，可以高枕无忧了。其实，一般来说，商铺投资的风险却要比住宅大得多。这是因为商铺包括有物业和商业两重属性，而商铺价值的高低关键在于其商业运营得是否成功，这就给商铺带来了巨大的不确定性，有些商铺甚至最后会跌入“死铺”的深渊，给投资者带来的损失也是巨大的。
一、过于相信开发商的实力
的确，在房地产投资中，开发商的实力是非常重要的因素。比如在住宅投资中就有不少“追星族”，他们紧跟一些高端的品牌开发商进行投资，的确获得了不小的收益。然而对于商铺来说情况就不一样了，一个项目是否具有投资价值，关键在于其位置、业态、定位以及未来的商业潜力等等，如果仅仅着眼于开发商的实力和信誉，显然是不恰当的。
二、售价高的项目回报也高
在房地产市场，很多人都发现有这样的规律，就是一般来说售价高的项目潜力也大一些，这一点在住宅市场表现得尤为突出。然而对于商铺来说就完全不一样了，因为归根到底商铺的价值是由租金高低来决定的。在这种情况下，有些售价高的项目租金回报率并不高，但有些售价不高的项目却反而能获得较高的租金回报率，这也是我们时常说的“淘铺”。所以，看一个商铺项目有没有潜力，关键还要着眼于其日后的租金回报。
三、过于相信稳定回报承诺
投资商铺当然是为了获得回报，于是有些商铺在销售时便会打出所谓稳定回报的招牌，比如每年8％的回报率等等。不少投资者都会认为买了这样的商铺就可以高枕无忧了，其实不然，因为再高的回报率也是建立在良好经营基础上的，如果商铺的运营没能获得成功，承诺的所谓回报也只能成为一纸空文，这样的例子在我们的现实生活中实在是太多了。
四、只要地段好就可以了
在住宅市场，地段无疑是衡量楼盘价值的最重要的指标，然而把这一点直接套用在商铺市场上就不那么合适了。对于有些商业地产，地段的确是非常重要的，比如像百货店和高档专卖店等等。但对于有些像大型超市和专业市场等情况就不一样了，我们发现，有些开在偏远地区的大型市场生意也非常红火，商铺的升值潜力同样很大。所以对于商铺来说，其实没有地段好坏之分，而只有地理位置正确与否的区别。
五、人流多的商铺就值得投资
很多投资者在考察商铺时都会关注这样一个指标，那就是商铺周边的人流量，他们这样认为，人流多的商铺自然就是旺铺，投资价值也高。其实，虽然人流的多少值得考虑，但关键还要看其中属于该商铺的目标消费群占多大的比例，这一点至关重要。有些商铺看上去热热闹闹的，但真正做起生意来却并不见得怎么有效，就是因为人流的有效性不足。另外，人流的多少也会随着时间发生变化，现时的人流并不等于未来的人气，这一点投资者一定要重视。
六、买了商铺就坐享其成
不少投资者还存在这样一个误区，那就买了商铺之后可以像住宅那样不管不问坐享其成了。其实，投资商铺还有一个“养”的过程，投资者在持有商铺的过程中要注意不断地观察，比如可以通过调整业态等方式，进一步使“生铺”成为“熟铺”，直至最终成为“旺铺”。
七、此“街铺”非彼“街铺”
很多投资人都知道街铺好，价值高、风险小，但是其实街铺也有很多种类的。一种是真正的商业街区的商铺，一种是貌似“街铺”的“路铺”。明显可以看出，“街”的商业活力远远大于“路”，“路”更多的是承载着交通、城市骨架的功用。
城市的活力在于持续不断的人流、丰富多彩的经营活动，这一切才能给商铺的经营带来实质性的利好和价值支撑。“路铺”则是位于城市主干道或者城市快速道路旁的商铺，看起来好像很不错，来来往往都能看到，但是其实城市主干道和城市快速道路是对商气的最大破坏，昭示性是好，但是根本就难以留住人。为什么大家都觉得步行街上的商铺好，因为有持续不断的人流支撑商铺的经营，体验式消费或休闲消费在这里可以得到很好的阐释。
八、认定铺王靠近商场门口
很多人认为，一个卖场中最靠近门口的位置是最好的。卖场的经营者也往往这么认为，因此对这个位置的定价也是最贵的。但实际上，门口这个位置有可能只是旺丁不旺财。因为每个消费者走进一个大卖场，一定会“逛”上一会儿才会买东西，最先进入视线的铺位最多只是个询价的地方，顾客会一扫而过，再看上几个铺位之后才会购买。顾客是不大会回头到最靠近门口的铺位买东西的。门口位置可以作为大品牌的形象展示区，但如果要销售产品，选择往里第七八个靠近走道的铺位是最佳的。
九、投资地铁上盖物业稳赚不赔
不少投资者以为投资地铁上盖物业就能稳赚不赔，事实并非如此。地铁并不是决定投资成败与否的唯一因素，而只能起到锦上添花的作用。关键还是要看地铁上盖物业周边的配套商业环境是否成熟，一些周边商业配套本身就很成熟的商铺物业，增加了地铁上盖物优势的拉动，生意更是火上加火。
而如若地铁上盖物业远离非核心区域，且周边尚未形成成熟的商业氛围，那么地铁对人流的汇聚作用便大打折扣。大多数人不会选择在回家路上中途下车，去光顾一个孤零零的地铁上盖商业。
十、投资商铺，面积越小越好
商铺投资与一般物业投资有所不同，各种业态的租户对商铺的面积需求不一。以服装和餐饮为例：一般来说，一家小型服装店的经营面积达到30平方米左右即可，而一家小型餐饮的经营面积则需要50平方米左右。如果一味追求小面积，该商铺所能承受业态的将相当有限，商铺使用的灵活性大打折扣，无形中为将来商铺出租增加了一定难度。商铺没有合适的租户，租金回报自然无从谈起。
最后一个多数人会犯的错误时不问价值问价格。如何来判断一个商铺的价格是高还是低，很多投资人都习惯用绝对数值来进行衡量。5000元/平方米的商铺肯定就是比5万/平方米的商铺便宜，于是认定买5000元/平方米的铺风险肯定小，这是初级投资者的常见错误。
衡量商铺价格是否合理的两种最常用的方式，一种是市场比较法。一种是收益法。在买铺阶段，商铺的价格往往很难体现他未来真正的价值，要不高估要不就是低估。因此真正的商铺投资高手其实很少过问价格。他们对项目位置的关注度远甚于对价格的关注。其实买商铺更多的是买未来的预期，在买铺之前必须对未来这个铺的发展有一个判断。
商铺、写字楼投资攻略大全
投资商铺
技巧1：看好地段
投资商铺之前，最好先想清楚商铺的出路，做到因地制宜。例如，位于交通枢纽处的商铺，以经营日常用品或价格低、便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化、办公用品为主，且商品的档次应相对较高。位于学校附近的商铺，应以经营文具、饮食和日常用品为主。
技巧2：傍大腕
核心地段、品牌房企等都是投资商铺时重点“傍”的对象。
首先，核心地段不差人气。成熟商圈或潜力新区的商铺是投资首选。其次，品牌房企更有保障。大房企实力雄厚，经验丰富，如商业地产“一哥”万达集团是众多投资者追捧对象。再次，投资品牌超市附近的商铺，也能产生较好的借光效应，保障投资效益。
技巧3：选好商铺位置
对于临街商铺的经营者来说，隔条马路如隔座山，即使邻街，不同商铺也有完全不同的景象。“金角，银边，草肚皮”是商铺择址的要诀。“金角”是指街铺拐角的地方，因为街角汇聚四方人流，人们要立足的时间长，因而街角商铺人气旺。“银边”是指一条街两端的铺位，处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高度密集停留的地方。“草肚皮”则指街的中间部分，因客流分散、购物兴趣下降和行走路程较长等问题，会使店铺生意比较冷清。
技巧4：重内部
建筑结构会直接影响到商铺的价值，理想的商业建筑结构为框架结构，或大跨度的无柱类结构。这些结构的优点是展示性能好，便于分隔、组合，利于布置和商品摆放。而廊柱结构会对商铺实际使用面积和人流引入有影响。另外，像台阶的设置等问题���是投资商铺需要考察的地方。
技巧四：抓住时机出手
一般来讲，开发商都会采取预售的形式进行销售。预售也就是期房，此时的价格是相对实惠的，这时购买比较划算。但是必须综合考察开发商的实力和建设周期，因为签署合同后，购买者就要开始还款，而此时尚无法经营或出租，有一段时间是没有收益的。随着工程进度逐渐加快，开发商一般都会涨价。尤其是中心商圈内的店铺，因为正式营业后前景广阔，开发商是“皇帝的女儿不愁嫁”，到这个时候再购买，付出的就更多。看准项目前景，及时出手，抢先一步往往能占尽先机。
投资写字楼
技巧一1：选好地段
地段是投资写字楼的首选要素，选择写字楼地段，一看规划中的潜力新区，投资价值和回报需要较长时间的积淀，因此进入门槛较低，即价格便宜。同时由于新区发展具有不可控性，投资风险也较大。二看成熟繁华商圈，地段价值和商务价值已经呈现，商业、商务氛围浓厚，投资回报明显，投资风险也就能得到较好的规避，但价格相对较高。
技巧二2：细看品质
投资写字楼，关键看品质。因为对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，它包含了交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等，这些方面都需要逐一比较、现场观察、实地感受。
技巧三3：算好投资回报率
对于投资者来说，在准备投资写字楼之前，应该首先计算年回报率，如果年回报率适合则该写字楼具有投资价值。年回报率的计算方法为：每平方米的租金÷每平方米的价格×12个月。目前市场上比较认可的写字楼的投资回报率为8%~10%之间，如果估算的回报率能达到这个数值，则较适宜投资。
技巧4、预测投资风险
写字楼出租情况不好的时候，只能闲置。因此，投资写字楼要承担贬值风险。写字楼的贬值大概由两种原因造成：一是写字楼本身所处的地段，由于一些市政或其他类似原因的冲击；二是写字楼所处的区域，在未来几年里涌现出过多的新楼盘，从而对现有写字楼市场构成冲击。