零售行业深度报告:二线城市分化严重,担忧与希望并存

核心观点:
    继2012 年3 月《供求关系短期失衡,优选投资机会》和10 月《关于零售地产泡沫的再讨论- 一线城市供需分化显著》报告,市场对行业供给冲击问题越发关注,我们继续对二线城市零售地产供给情况进行探讨,我们认为未来一年来看,长沙、乌鲁木齐、重庆、南京新增供给较为缓和,从投资上,我们建议重点关注重庆百货、友阿股份,长期关注友好集团快速扩张后的盈利拐点。

    二线城市商业地产历史发展不足,未来普遍供给过剩

    二线城市商业地产发展略晚于一线城市,当一线城市商业地产发展趋于饱和后,大量投资转向二线城市,给原本发展较慢的二线城市商业地产市场带来大量供给冲击。二线城市商业营业用房完成投资额在2009 年大幅攀升,同比增速达到44.3%,2010 年虽有所回落,但2011 年又重攀40%的高位增速,短期内大量供给为市场带来较大的消化压力。分城市看,我们认为:天津、沈阳、合肥商业地产历史发展过剩,未来供给严重过剩;成都、武汉、西安、长春、南京、杭州、重庆历史发展不足但未来供给过剩;乌鲁木齐商业地产历史发展和未来供给都十分不足,而长沙较为均衡。

    二线城市购物中心发展与租金走势——城市差异较大

    购物中心是商业地产开发的重点,截至2011 年末全国购物中心总商业建筑面积达1.7 亿平方米,新增投资额占商营用房投资额比重达22%。尽管购物中心在二线城市起步较晚,但部分城市已经出现发展过度的泡沫。在我们分析的城市中:武汉、西安、杭州、沈阳和成都五个城市未来两年增长过快,存在供给过度的风险;而天津、南京增速相对较缓。二线城市优质零售物业未来租金走势方面,沈阳、成都、西安的租金呈下降趋势,武汉、天津、南京、杭州租金呈上升趋势,而重庆租金基本保持平稳。

    二线城市商业地产短期过热,有效供给可能低于预期

    我们认为未来2-3 年二线城市的商业地产普遍过热,特别是沈阳商业地产和购物中心供给严重过剩,租金进入下降趋势,市场风险巨大;合肥、西安、长春、成都、武汉、杭州的商业地产市场饱和程度较高,购物中心的增长速度也过快,未来风险较大;天津、南京、重庆和长沙未来风险水平一般,而乌鲁木齐的商业地产发展空间最大,具备很大的潜力。而受限于消费支撑和品牌商扩展不足,商业地产推迟开业甚至烂尾将使得有效供给低于预期的可能性增加。

    风险提示:商业地产供给大量增加带来冲击,空臵率大幅提升,培育期拉长。