任志强解读国五条：中央将责任推给地方

4月8日，华远董事长任志强在博鳌亚洲论坛上表示，“国五条我觉得最明确告诉大家中央政府不管了，然后把这个责任推给地方政府去管。”

任志强表示，如果土地制度不根本改变，今年房价仍然是稳中有升，再出五条也不行。任志强称，只要不变成市场经济，房价就一定是一路涨。

任志强认为，国五条“只传达了一个信号，就是我们是希望房价不要高涨，然后你们地方政府去承担责任，你们地方政府去限定一个目标，你们去管，你们管不好的话，我们就收拾你们。于是也给地方政府一个权力，你要管不好的话，就不给他销售证。这是“国五条”给我们地方政府一个权力。”

任志强表示，“国五条是违反十八大精神的一个做法。十八大明明说把计划经济改为市场经济，我在博鳌论坛上听了好几场演讲都是强调中国未来转型就是要把计划经济转型化市场经济。我们两会期间，李克强总系答记者问的时候说的很清楚，要把政府闲不住的手斩了，而“国五条”不是壮士断腕。

文字实录：

任志强：“国五条”第一条写的是如果供过于求的地区也可以采取灵活措施，这和原来不一样。原来是一刀切，现在是两刀切，就是你也可以往高了调，也可以往低了调。“国五条”我觉得最明确告诉大家中央政府不管了，然后把这个责任推给地方政府去管。他只传达了一个信号，就是我们是希望房价不要高涨，然后你们地方政府去承担责任，你们地方政府去限定一个目标，你们去管，你们管不好的话，我们就收拾你们。于是也给地方政府一个权力，你要管不好的话，就不给他销售证。这是“国五条”给我们地方政府一个权力。但是什么是宪法、什么是市场没有说，我觉得“国五条”就是违反十八大精神的一个做法。十八大明明说把计划经济改为市场经济，我在博鳌论坛上听了好几场演讲都是强调中国未来转型就是要把计划经济转型化市场经济。我们两会期间，李克强总系答记者问的时候说的很清楚，要把政府闲不住的手斩了，而“国五条”不是壮士断腕。从三个方面中央政府发出一个信号，要继续关注房价。社会层面叫做我们大家都反对，因为大家都离婚。都抢房子。3月份房子交易量猛增，用这种行为明确表示我们不满，但是我们没有推翻政权，我们就离婚，拼命买房子。“国五条”基本上没有说出什么道道，最严厉的就是北京，一个人也不准买第二套房子，把单身户口的权力限制了。海南最聪明，我们不出了，海南没出细则，就执行原来的。

.从各种已经出台的情况看，基本上都是软磨硬破。处理“国五条”，中央政府心里没底，换句话说不知道该怎么调控房地产。网上微博说中央政府出台这个政策就跟三年级小学生一样，搞不清楚他应该干什么。我们这个题目是经济转型与楼市调控。从2000到2010年十年变化中，个人消费八项分类里面，住房消费从2点几涨到8点几的比重，加上买房6.4万亿，我们个人消费比重涨到了20%，这个变化从2011年开始。按美国说，住房个人消费25%多一点。中国是2010年第一次住房消费超过了食品消费，说明他已经从生存型消费变成享受型消费，不仅仅吃饱肚子，能活下去了。这是从个人消费上看最大的特征。从此以后住房消费就一定是超越个人消费中其他任何消费中的最高消费。而我们现在离国际上发达国家指标可能住房消费比例还很低，可能还要差个7、8个点，还有一个相当增长的过程。所以这个经济转型就是从食品消费转型到住房消费。

.总理宏观指标里去年6.4万亿消费，接近7万亿投资，也是第一次超过了全部食品的总值。当然不算农村的食品消费了。没有一个行业比房地产单行业消费最大了，大家都评论说房地产不应该是支柱产业，那汽车能是支柱产业？汽车加起来不就是1.2万亿，大概就占房地产1/5。索罗斯先生说中国不能靠房地产拉动中国经济，那靠什么？高铁投资最高的一年也就2万亿，比房地产接近7万亿差远了，1/3左右，其他还有什么更大的吗？食品原来最大，现在也就是6万多亿，比我们7万多亿还少一点。换句话说，经济转型就是转到住房上。如果不转到住房上，我觉得中国梦是实现不了的。都没有房子住，还实现什么中国梦？习主席告诉我们的就是要让大家有房子可住。谢谢！

.我原来说房地产就是夜壶，需要的时候拿出来用，不需要的时候就往床底下一踢。很多媒体反对我说的话，听完秦主任的话你们应该理解了吧？他得服从整体宏观经济的变化。陆先生问十年调控的问题，98年开始的房地产改造，2003年我们每年平均房价增长3.5%，但是收入平均增长9.5%，是不是房价过高，增长过快乐？那个时候是市场化，为了保八，把房地产市场化。但是文件要求面向70%人群的保障制度。可是到后来就变了，2003年开始调控，调控的前提是2002年7月1日出台的土地招拍挂制度，严格执行是2004年831大限，从此以后房价按不住了。为什么呢？以前是划拨土地，后来是招拍挂土地。所以第一轮我们房价上涨是因为土地招拍挂把价提起来了。王一江教授刚才说的把地价弄那么高，不是就是推的吗？很明显。2003年我们调控做了什么呢？因为房地产投资快速增长，所以中央政府出台了121文件，限制房地产投资快速增长。但是这个政策对吗？我认为从十年调控的根儿上就弄错了。为什么2003年房地产投资高速增长他们弄错了？98年的时候我们很大一块房子是分配制，那个时候房地产投资只占总投资20%左右，80%投资是单位自建房，98年一开放后，单位自建房从80%降到40%，这块就转到商品房、房地产投资。所以替代作用让房地产投资上去了。但是我们固定资产涨了多少呢？从98年到2003年之前，固定资产投资增长1.8%，没涨那么多。但是房地产投资一下涨17%、18%。这头基本投资建设往下滑，这边变成70%、80%，那边降到20%、30%，分配那块就降的很低很低了，除了保障房就没了。但是中央政府没有认识到，只看到表面现象，所以就狠狠往下压，他不知道这个替代作用。

.03年我们就告诉你忽视这个替代作用是一种误解，因此从根上十年调控政策就没有对，以后的问题都是基于那个根搞错了。我们宏观经济高了就是因为房地产弄的，所以把房地产弄下去，08年宏观经济掉下去就拿房地产拽上来。房地产调控能好得了吗？所以这十年调控结果就是让房价越来越高。如果要把房地产搞上去，一定是让供给迅速增加。你们想想都把猪杀了，猪肉价格能下去呢？只有让大家多养猪，猪肉价格才能下去。非常简单的道理，我们恰恰做的所有都是相反。“国五条”其中有一条叫增加有效供给，这个话是上一年5月22日国务院政府工作报告里就有这一条。但是去年执行了一年为什么没有增加土地供给？北京上海等大城市供给只完成30%多任务，全年也没有完成预订目标，大概只完成60%多。既然5月份提出供给，为什么不增加供给？因为你抑制需求。如今我们还是提出要增加有效供给，然后还在拼命抑制需求，这也不准买房子、那也不准买房子，然后说我们买房子利率还得提高，有可能增加供给吗？很简单一个道理，不能增加供给的任何调控政策一定是把房价推高的。因为房子供应越来越少。至少到2月份已经公布的数据看来，去年我们也是这样，负的10%多土地供给，2月份还是负的。

.出了这么多政策，也没有让连续三年负增长变成正增长。小潘说计算的土地挺多的，那个是个别现象，也可能是当年的地盖了一半，但是还在土地储备，因为房子还没有卖。其实有的房子已经卖完了。小潘说一个人有一套房子，我们拥有第二套住房的比例是14%%，那就是说另外14%没有房。人口老龄化后让家庭分裂，小孩都分出去了，原来一户变成两户，五普和六普调查数据看来我们住房私有化率越来越低了，现在只有70%多，连80%都不到。因此自以为我们供应足可以满足市场需求，其实是错的。名义上任新洲讲的住房已经超过1.1套是非成套，成套住宅比例我们还很低，大概0.9左右。非成套住宅还在拆，成套住宅不足以满足需求。我们每年还有1200-1800万人进城，大量农村进城人怎么办？即使给他盖公租房，也得给他盖房。房地产要扩大一定是开发商卖的房子，用别的办法盖房，你得满足这么多住房需求，如果没有这么多住房需求，不管政府盖的还是开发商盖的，你怎么满足城镇化开发需求？

.中国官邸分的房子都不是房管局办的房产证，比如我们秦主任分的房子就是国管局管的。没在房管局系统里，你联什么网？国管局不听你的，这是国家的机密，和你没什么关系。美国已经到了二手房交易占到总量70%、80%甚至更多。但是中国现在还是一手房交易占总量最大的时候。这两个差别就是你的存量房够不够满足需求，够满足需求才能说二手房交易为主，一手房弥补存量不足的部分。而中国是一手房大量生产过程中，二手房交易量和一手房大概也就是1：0.2左右。就是20%是二手房交易。现在接近30%。要把这两个比例倒过来的时候，可能才能说对一手房建设投资等等其他的供给问题才能提到议事日程。现在明显的肯定还是供给严重不足。秦主任说的差别性在不在？在。我们从土地分配就可以看出来，村镇土地供应量是大的，大部分都被浪费了，人口往外跑了，地多。地多到什么程度呢？地多了，盖的房子很矮，比如两三层够了。可是人没有在那里住。大城市又出现了土地严重不足，所以整个城市分配下来达到只有1.1，土地利用率很低。计划经济按户籍人口计算一个人有多少人均用地，批了。北京2020年城市规划是1800万人，我们提前11年已经超过1800万人，而土地指标是2020年才给1800万人指标。到现在我们加上人口已经将近2800万人，所以大城市严重土地不足和小城市土地过量或者说用不完、效率低等等，两个一结合，计划上说我们按比例就够了，但是实际现象不够。所以最终导致房价不断上涨是这种不合理的分配，如果土地完全私有化就不是这么回事。计划经济手段要转化成市场经济手段，第一个是原料得市场化。

.政府征用的是大产权房，政府不征用的是小产权房，这两个就导致了不可能实现资源分配自由配比，不能按照市场化有效供给。穷的地方还配那么多指标，但是人已经跑到其他城市、其他地区，现在有1.6亿劳动力，2.8亿非原地人口的流动，土地没有跟着指标走，2800万人土地指标没有在待的城市给他这个土地指标，这些矛盾都得用其他的配套方式解决了以后才能解决好楼市调控问题。要不然是解决不好的。

.就是因为他不是市场经济，所以他涨，要是市场经济，就随着经济变化波动了。别的国家也有波动。我们为什么一路涨，就是因为他用行政手段往下按按不住就蹦上来了。就是水缸里按那个瓢。只要不变成市场经济，就一定是一路涨。

中国人很担心政府变脸，所以有些人就跑到国外买房子，有些是为了子女移民，不是为了买房子。有些是为了子女上学，也不是靠房子赚钱。是为了一些其他目的到外国买房。美国去年相当一部分是中国人买房子，大概90亿美元。我刚从沃顿回来，美国人告诉我中国人去年买美国房90亿美元。英国也很多。但是这只是少数人，像小潘这种最有钱的少数人到国外买房。我们大部分人到国外买不起房，没有想移民、让子女留学的大部分不会到国外买房。少数人可能受到推动，但是大部分不会，不会形成普遍现象。有记者问现在中国企业到国外投资房地产，万科已经开始了，从俄罗斯开始一直到加拿大、美国。房地产商会最近准备4月底组织一些中国企业家到美国去投资介绍十几个项目，但这不是主流，数量很少。都加起来没有几亿美元。中国房子投资将近7万亿人民币，也就是说1.2万亿美元，你要拿出3、5亿去美国投资，是很小很小，不会成为主流。不用担心中国大量资本转移到国外做房地产，这只是少数现象。也不用担心大量移民，从公安局公布的数据看，年度最高的时候不到8万个移民指标，没有多少，对中国不产生任何影响。谢谢！

.海南市场和海南有什么关系？都是靠外地人能不能转移到海南。如果海南也限购的话，他没戏了。但是国际旅游岛你凭什么不让人买房，你还国际什么？海南最大问题是软环境不够好，如果软环境好，世界上富翁都来了。但是我们软环境不好，经常出去吃饭被人坑一下，成不了国际旅游岛。本来北方人到南方买一个房子想来过冬，可是我们医疗设施都很差劲，都不配套，他也不来了，来两次，觉得有病没法治，也不来了。所以不在于房子，而在于其他配套能不能跟上，谢谢！

.你们搞错了，有人说国企是大量，国企在所有投资只占12%，比例很低。你们说大量都往一二线城市跑，一二线城市土地供应就那么多，供应量决定了跑不进一二线城市。去年北京土地供应就只有30%，他怎么大量进入？都是记者瞎说了。如果数据分析一下，没有什么大变化。个别城市土地量充足的时候就没有人投资了，土地量少就集聚投资，别以为商人都是傻瓜，他们会算帐。在限购情况下，价格信号不灵，所以有些三线、四线城市投资过热，就剩余房子多了。如果价格信号灵，就不会出现这些毛病。我们觉得调控政策通常只起坏作用，不起好作用。谢谢！

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