纽约4千平古堡售百万美元 北京可买70平学区房

隐性成本：房产税是大头

和周围的房价相比，阿姆斯特丹城堡的出价的确吸引人。

按照建筑面积36000平方英尺来计算，其单价在每平方英尺24.86美元左右（约合每平方米1566元）。作为比较，周边地区的典型独栋楼房价格，大约在每平方英尺100美元不到（约合每平方米6300元），规模越大单价则越低一些。

当然城堡总价比普通住房高很多。“关键是买入之后派什么用场，毕竟不是所有人都需要住在这么大的城堡里。”富兰克林说。他表示，粗略估算，如果这栋房产按照目前的价格入手并对外出租，想要取得收益的租金价格至少在每月8500-9500美元，甚至更高。

投资之前，需要考虑的问题很多。由于城堡的特殊性，很多隐性的成本会在买入之后逐步体现出来。

对于城堡型的房产，大多数属于历史建筑，由于年久失修，首先需要考虑的就是修葺费用，比如菲米斯特一家的巨额投入，同时需要注意严格的改建规定。不过苏珊说，阿姆斯特丹城堡并没有特别的针对历史建筑的改建规定。

“按照目前的情况，下家可以直接入住，当然也可以和市政府协商后，按照自己的意愿改建。”她说。记者从富兰克林处了解到，目前已经有不少买家对该城堡感兴趣，希望改建成博物馆、展览厅或者音乐厅等。

除去这些一次性的投入，更为重要的是持有成本。

根据富兰克林提供的数据，2012年阿姆斯特丹城堡的各级房产税加在一起约18000美元，各类公用事业费用——包括燃油供热系统、供水、煤气和电力在内——大约13000美元。

房产税是投资者需要考虑的主要部分。由于房屋功能不同，税率也会随之改变，如果改建成公共博物馆等场所，或许不需要支出这部分费用。

“对于类似的大型建筑的税收，有时候可以和当地政府谈一个固定的费用，不一定需要完全按照标准税率。”一位不愿意透露姓名的城堡拥有者告诉记者。

富兰克林说，由于菲米斯特一家已经开始将城堡用作经营使用，因此他们现有的房产税中已经将开展小型商业的用途一并考虑进去了。

苏珊表示，这些是持有成本中的主要部分，其他诸如冬季铲雪费用，每年几次的小型维护费用以及雇佣临时清洁工、花园工匠、杂务工等费用，和一般的房屋没有太大区别。此外，她还需要支付火车费用、停车费以及寄住朋友家的费用等。总体来说，不包括她需要缴纳的贷款月供，该城堡的持有成本每年约45000-60000美元（约合人民币28.35-37.8万元）之间。

这里物价并非贵得惊人。和纽约市周边的长岛（Long Island）或者韦斯切斯特（Westchester）等地区比较，持有成本便宜很多。后两者是工作在纽约市的中产以上阶层经常选择的居住区。

苏珊表示，周末经营的旅舍生意和出租会议厅或者健身房的收入，基本可以偿付以上的费用，做到收支平衡。

首先问自己，买了之后怎么办

投资买卖古堡在美国并非特别罕见的事情。

记者从富兰克林处了解到，他手中还有几个其他的大型城堡型房产，包括位于纽约州的谢尔曼（Sherman）城堡、麦坚时房产（Mckenzie Childs Estate）等。

这些房产不同于一般居民建筑，不同城堡视其装修程度、地理位置、周边环境、总体面积等，价格差异很大。

“人们对于纽约上州的了解还不深，实际上这个地区的房价相对稳定且价格不高。如果在韦斯切斯特购买类似的房产，肯定需要花上几百万美元。”他表示，“不过每平方英尺25美元的价格，是我从事房地产这么多年来没有见过的。”实际上，之前已经有中国买家对纽约地区的城堡型建筑感兴趣，并出手购买。坐落在纽约市以北的Arden House，原是哥伦比亚大学的产业，几年前被中国投资者买下，目前正在修缮之中。

该企业的美国负责人不愿意透露姓名。他告诉记者，这个总占地面积450英亩、建筑面积约10万平方英尺（约合1万平方米）的城堡，每年需要交纳的税费20多万美元，公用事业费用在60-70万美元之间，但更大的一次性的投入费用在于修缮基础设施，这些都是没有经验的投资者容易忽略的部分：“由于城堡在山上，供水、排污、山路整修、锅炉取暖和其他维护设施都必须单独建设，无法使用公共系统，单单这些花费就超过100多万美元，后续每年的维护成本也不低。”购买前他们对这些花费有充分心理准备，目前仍旧按照计划将这里改建成会议培训中心，作为长期在美国发展的战略之一。

“购买类似城堡之前，投资者最重要的是考虑清楚，买下来之后要干什么。”他说。（据21世纪经济报道）