被“绑架”的度假酒店

旅游地产投资火热的当下，一场围绕度假酒店市场的布局之战已悄然展开。

“一方面，伴随着房地产开发项目的发展，城市中心的地块越来越少，更多的地块都在郊区，不论是地方政府的规划还是开发商为了提高卖房的价格，都会配套一个度假型酒店来提升整体档次。另一方面，随着市场需求的增加，度假酒店的供给量也在不断增加。”CHM全国饭店管理研究专家联席机构秘书长张海认为，近年来度假酒店的增长速度非常快，房屋供给量远超过其他类别酒店的增长。

世邦魏理仕中国区酒店部副董事王冰也表示，“目前市场对度假酒店的需求明显增加，客源结构的改变给度假酒店的发展提供了很大的市场空间，尤其随着自由行客人以及商务会议等客源的增加，巨大的市场需求使中国度假酒店迎来了难得的机遇。因此，许多酒店的投资者或开发商也将抓住此机遇，将眼光投向奢华体验类的度假酒店市场”。

然而，美好的光景却难掩度假酒店发展的现实瓶颈。“目前度假酒店市场是处于快速发展阶段，但仍然很不成熟，缺乏长远的发展动力，更多的是短期盈利驱动的冒进发展，这与中国旅游度假市场发展现状和过度被地产捆绑有关。”安缦法云酒店的一位负责人指出。

拓展市场

据华美酒店顾问有限公司统计，目前进入中国度假酒店领域的包括全球知名品牌、专业品牌、本土品牌3类。全球知名品牌包括洲际、万豪、希尔顿、喜达屋、凯悦、雅高、温德姆等；专业品牌包括安缦、悦榕庄、地中海俱乐部等；本土品牌包括开元、红树林等。

面对中国旅游市场的机会，这些酒店品牌均在暗暗发力。地中海俱乐部欲将中国发展成为其全球第二大市场；悦榕庄集团计划在未来5年65%的新增项目落地中国，在接下来的10年里，其计划在中国开业的酒店总数达到30多家。而奢侈度假酒店的代表新加坡安缦集团，近年来除了在北京和杭州发展外，也在探索苏州与丽江市场。

“未来3年内，万豪集团将在中国新增60家酒店，其中有7家将落户海南。”万豪国际集团亚太区总裁高思盟表示。

华美酒店顾问有限公司首席知识管理专家赵焕焱指出，全球旅游业的发展规律是从观光旅游向度假旅游发展。现在，我国仍以观光旅游为主，约占40%，度假旅游为20%，但随着旅游市场的发展及人们旅游观念的转变，两者之间将会互相转化，度假旅游将成为主流，市场已经看到这样的发展趋势。“这几年，随着中国旅游市场的快速增长，中国旅游投资也在逐年提高，2011年的投资额就有2万亿元，大都投向了高尔夫、主题公园及酒店，酒店中度假酒店占比在逐年提高”。

自我迷失

但是，在国内度假酒店的发展中，品牌企业的扩张只是硬币的一面，硬币的另一面则是另一番景象。

“被地产绑架是首要问题。”上述安缦法云酒店的负责人指出，很多情况下，开发商建设酒店只看重其能否提升项目的价值，并没有认真就酒店自身长久经营做功课，使很多度假酒店成了陪衬，既尴尬又无奈。

对此，张海也表示，“以地产开发为配套的度假型酒店，往往是为了拿地而建造，开发商在建设中未曾过多考虑日后经营问题，导致酒店位置、房量等与当地市场的匹配度差，运营效率低下，投资回收缓慢，甚至是日常运营都无法保本的现象仍然会存在”。

赵焕焱也表示，与地产的回收期不同，酒店的黄金收获期是从开业第6年至25年，这意味着，作为地产增值部分的酒店在地产销售之后或将面临资金回报的巨大风险。

此外，随着度假旅游市场的迅速发展，度假酒店的品质也良莠不齐。“现在很多旅游城市，基础设施是比较差的，景区配套跟不上，而大部分旅游景区的度假酒店，其实都是城市酒店平移到了景区，而没有太多自身的特色。”王冰也表示，目前很多所谓的度假酒店在某种程度上没有自身的特色，甚至是很普遍的城市酒店品牌，放到了景区后就美其名曰“度假酒店”。

“总而言之，现在中国度假旅游市场还是以周末度假和法定假期度假为主体，所以很多度假酒店都是平时住不够，周末或法定假期时不够住，面对这样不是很成熟的度假市场，度假酒店就不能生搬硬套国外的度假市场运营模式，必须去适应和调整。”上述安缦法云酒店的负责人建议。