魏小安：大地产时代的旅游运作

旅游与房地产联动

目前，旅游地产已经成为了一个亮点，且已经完全普遍化，为什么会产生这样的现象？

第一，酒店项目也是房地产市场的一个组成部分，所以多年以来，我们研究酒店市场的发展形势，就离不开房地产市场，如果离开房地产市场，酒店市场形势就说不清楚。比如酒店房价多高合适，多年以来我们总说房价低了，但为什么涨不起来？大家说是市场自己在恶性竞争，实际上主要原因不是这个，主要原因就是酒店市场和房地产市场联动一体化。我归纳了一个经验数据，一个城市酒店所对应的楼盘价格的十分之一就是该酒店的房价，基本上各地都是如此。比如2007年的时候，重庆万豪的房价是460元/天，这是顶级品牌，处在黄金地段，当时重庆比较好的楼盘售价为5000元/平方米。同样的品牌、同样的位置，上海万豪的房价卖到2500元/天，上海的房价已经达到2万元/平方米。所以，这不是经营的问题，实际上就是市场的联动。

第二，景区项目成为房地产圈地的新领域。这么多年以来，房地产市场和政策的博弈之中，也是“上有政策下有对策”。很多房地产开发商发现景区是一个圈地的新方式，而且是一个好方式，只不过景区的土地性质不明，但是恰恰因为性质不明，形成了在景区经营的同时圈景区的地，成片开发房地产这样的新格局。

第三，旅游品牌对房地产行业具有新意义，所以，很多房地产开发商进入旅游领域或者大举进军旅游领域。

实际上，地产商的进入给旅游发展注入了新的血液，产生了重要作用。

一是巨额资金的注入，这些年的大型旅游项目，几乎都是地产商开发或参与开发的，使旅游项目开发从亿元级上升到十亿元级，现在一些百亿元级的项目也在酝酿之中。

二是带来了新的开发思路，把旅游项目的潜在效益深入挖掘出来。我们原来搞旅游开发，尤其是搞景区开发，大家只盯着一张门票，认为这就是主体开发模式。现在房地产开发商进入了，大家才发现原来里面赚钱的渠道这么多，而且真正赚大钱的项目并不是门票，这解放了我们的思路，也开阔了我们的眼界。

三是创造了新的商业模式，形成了房地产模式与传统旅游模式的结合，提升了观念。

但另一方面，也使炒作之风开始形成。这么多年以来，房地产开发商上来就捂地，包括这些度假区，捂来捂去捂不住，就做点东西，实际上确实有点错过时机，也有很多地方开发过度。比如北海的银滩一次建了三五百幢别墅，这三五百幢别墅一建，基本上就把银滩给毁了，结果这些别墅建起来也没卖出去，最后老板还破产了，但是那三五百幢的建筑垃圾始终留在那里，都是烂尾楼。我有一次去银滩，当地征求我的意见，我的看法很简单，就是隔一幢炸一幢，这样这些别墅就能卖出去，现在密度太高，否则的话，始终是烂尾楼。现在因为房地产形势起来了，基本上解决完了。

比如海南在房地产泡沫经济时代，留下了很多烂尾楼，但是通过休闲度假的发展，整个海南开始转型，这些烂尾楼基本上都消化完了。现在海南迎来又一个高潮，2009年12月31日，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》41号文件出台，第二天三亚的房价普遍涨了两千元，整个海南的房价普遍涨了一千元，所以现在又有一大堆房地产开发商想到海南去发展。但是，现在这个时候机会已经过去了，如果在这之前手里存了点地，现在是赶上机会了，而这个时候机会已经错过了，这就反映了旅游和房地产的联动。

旅游是中心

目前，中国房地产业正在追求升级，提出了“大地产时代”的口号。所谓大地产时代，就是要紧抓城镇化机遇，一是更深程度地介入城市化发展进程，二是更大范围地进入小城镇发展。这样，自然给旅游发展提出了新的课题，借力使力，借势造势。

大地产时代要求激励竞争下的品质提升，发展中的文化品牌，将进一步推动房地产与旅游的紧密结合。现在很多项目都已经产生了，比如上海泰晤士小镇，1.5平方公里土地20多亿元的投资，建了一个完整的小镇，很多英国人看了都说这样的小镇在英国看不到了，英国的小镇有点太破了，而像泰晤士小镇这样完全不同。所以，泰晤士小镇搞完之后有两个没想到的事：一是上海的婚庆产业基本都转移过去，从拍婚纱照开始一直到结婚典礼基本都在那里举行，现在聚集了很多婚庆公司；二是很多旅行社提出了“游上海送泰晤士小镇”的口号，客人去了感觉很好。但是就形成一个问题，业主不欢迎，因为这些业主看重泰晤士小镇的幽静，看重文化，现在变成一个旅游点，业主就抗议。后来我建议他们把一部分公共区域划成一个旅游区，只限定客人在那里活动，其他地方不能去。这实际上反映了新时代产生的一些新的问题，即房地产和旅游的紧密结合。

而按照国务院41号文件的要求，推动产业融合，构造大旅游体系，这是改革开放30年以来涉及旅游的最好的一个文件，一是因为从来没有把旅游定位定到这样的一个程度，这种定位是国务院领导形成共识的结果，这样的定位并不为过；二是推动产业融合，提出了大旅游体系，即旅游不是旅游局的。所以，在发展中旅游就应该主动融入中心，纳入主流。多年以来，我们一直说旅游服从大局，后来说旅游服务大局，实际上无论服从还是服务，都意味着旅游是边缘化的。现在要讲旅游融入大局，构造大局，这个大局观的转换，就意味着旅游就在中心，就是主流，一是服务工业化，二是促进城镇化，三是推动国际化，四是拉动新农村。

（作者系中国旅游协会休闲度假分会秘书长）