房地产信托成立规模“回归”榜首

最新数据显示，国内房地产信托规模在经历了2011年底开始的小幅萎缩后，今年一季度再度高居榜首。今年前3个月，共有186款房地产信托产品出炉，募集资金499.68亿元，占总成立规模的30.18%，较2012年全年的21.83%提升了近10%。对此，分析人士表示，从市场情况看，房地产信托仍有较强需求，不过投资者也需在甄别该类信托时更为谨慎，从信托公司、融资对象、投资项目以及抵押物等多重因素考虑，量体裁衣。

产品名称：中融信托华夏孔雀城三期集合资金信托计划

信托资金规模：5亿元

产品期限：24个月

预期收益率：100-300万元，9.5%；大于300万元，10.5%

资金用途：信托资金向香河京御房地产开发有限公司发放信托贷款，用于华夏大运河孔雀城项目五期后续开发建设。

产品介绍：该信托融资方为香河京御房地产开发有限公司，项目还款由项目销售收入产生，由上市公司华夏幸福基业股份有限公司为信托还款提供连带责任担保，项目公司股东廊坊京御将其持有的项目公司100%股权质押给中融信托，信托计划100%控制项目公司。

点评：业内专家表示，目前市场上房地产项目众多，甄别产品首先要看融资地产企业的资质，应选择房地产开发二级资质以上，风险抵抗能力强，地产项目种类多、分布广的融资企业，少选择地产项目过度集中于一线城市和限购城市的融资企业；其次是尽可能选择受地产调控影响相对较小的商业地产项目和二三线城市刚性需求强的优质住宅项目。

还有理财人士建议，对于中小资金投资者，最好选择项目为央企背景和一线房企的单只信托买入。而拥有至少1500万以上的大资金投资者，房地产信托应保持为20%的资产配置比例，并且要尽量多样化。最好配置三只信托，来分散风险。

产品名称：国民信托乐居1号集合资金信托计划

资金规模：1亿元产品期限：24个月

预期收益率：10%资金投向：华宇阎良商住小区项目的开发与建设

产品介绍：该产品为华宇实业有限公司发行的房地产项目贷款信托，该产品用土地及在建工程抵押：华宇阎良商住小区项目规划建筑面积169887.24平方米的在建工程及58375.3平方米土地使用权，抵押率52.35%。实际控制人连带责任担保。产品第一还款来源为华宇阎良商住小区项目未来的销售收入，华宇实业整体经营收入，包括公司下属所有项目的销售收入作为第一还款来源的补充。

点评：该房地产贷款信托的抵押物为华宇阎良商住小区规划土地使用权，因此信托风险与项目的成功率高度相关，同时考虑到西安地区房产市场价格水平，泡沫风险相对可控。

业内人士表示，一般来说，在房地产信托产品推出时，开发商通常会提供在建工程、土地或者已建成的商业物业进行抵押及股权质押等方式以降低项目风险，当销售回款不理想，现金流不足以偿还本息，产品出现兑付问题时，对抵押物及股权资产的处理将会被启动。此时，抵押物是否能够顺利变现并能够偿还本息，也是选择产品时值得注意的地方。同时，即使有抵押物，投资者也需注意地区。比如，各地房地产市场行情冷热不均，泡沫大小不等。