广州五一楼市有点淡 “ 限售”发威小户型撑刚需
国五条后，“五一”假期成为首个检验市场变化的成交节点。尽管广州国五细则求稳增添了楼市信心，但由于广州市出台一手楼盘预售价网上申报制度，不少楼盘住宅供应受到影响，使得假期楼市成交并未形成高潮。然而，在这个劳动节假日中，小户型却在市场中独挡一面。多个楼盘另辟蹊径，推出大量住宅性质公寓，为五一引足了人气。
“限售令”出台致成交成色不足
搜房网数据监控中心统计，4月29日至5月05日，广州十区两市新建商品房住宅网签1052套，环比之前一周的1293套下降18.64%；签约面积为117778平方米，环比下降19.13%，平均每套签约面积为111.96平方米。
“五一”成交量的收缩早在不少人的预料当中，节前广州市政府针对楼市出台的新措施导致假期市场供应量和供应结构相比往年出现了较大的变化。“五一”假期前，广州市国土房管局宣布，从4月24日起广州将全面执行商品住宅预售价格网上申报制度，开发企业预售商品住宅前，须办理预售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。据了解，本次政策的出台，是对3月底出台的广州国五条细则的进一步补充。在3月31日广州市出台的国五条细则内文中，其中有一项内容为关于房地产市场监管，表明广州将采取引导开发企业理性定价的措施，对商品住宅的预售申报价格实行指导，不接受国土房管部门指导的，不核发预售许可证；超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同。
广州这项“限售令”成为“五一”成交难达高峰的重要因素。其中最为明显的就是“五一”假期预售证数量的大幅萎缩。据数据显示，从4月24日正式执行，5月首周广州全市无一张预售证发出，十区二市新货量为零。而“五一”假期供应全依赖此前的存货。
记者从广州在售住宅中发现，在“五一”假期前一周广州共发出24个预售证，新增房源量为3928套。“广州市定价较高的楼盘很难拿到预售资格，即使能争取到预售证，所推的货量也比较少。”有楼盘负责人向记者无奈地表示他们楼盘在“五一”假期基本是处于“吃老本”状态。“来销售中心进行预订登记的并不少，但现在主要问题就是无货可卖。”
据经纬行提供的统计数据，“五一”期间广州市共有29个楼盘推货，总货量达4000套以上，在量上相比去年“五一”毫不逊色，仍以旧盘新推为主，包括东华·星域、益丰花园三期、碧桂园天玺湾、番禺君华香柏广场、祈福名都、保利花城和誉山国际等，这些都是项目假期卖的都是早在“五一”假期前推出市场的产品。而全新项目仅有邦华·翠悦湾、中森茗苑、水电广场等少数几个。
楼盘纷纷涨价
新货量减少，除了使得“五一”假期成交无法走旺外，也导致广州楼盘开始调整价格。“五一”期间新货售价多有上调，包括尚东君御、骏文雅苑、可逸江畔、豪进山湖珺璟等，单价相比前期产品均出现两三千每平的涨幅。而利用“五一”蓄客的楼盘，新货吹风价部分亦有明显提高，包括罗马家园、御金沙、岭南新世界、汇东国际等。实际来看，新货升价的原因有多个方面，个别是因产品质素提高，或者景观资源优势明显，个别是跟随大市场以及周边楼盘一起涨价。在售余货方面，价格则是高位企稳，而以往在“五一”经常出现的特有的折扣优惠、一口价单位，在今年已明显减少，即使有也并非实质性的优惠，更多是作为噱头吸引客户。在涨价楼盘中，中心区域的上涨势头最为明显。据数据显示，上周广州市中心六区一手网签282套，环比上升6%。其中天河、海珠两区，合共成交153套，占比超中心六区整体成交五成。这些成交当中，高价盘的贡献颇大。区域内高价项目整体成交不俗，尚东君御、嘉裕公馆、瑞安创逸、峻林等均价都在40000元/平方米以上，对全市成交价格结构性拉动有重要影响。
同时，在高价项目的成交带动下，上周中心六区一手网签价格为27432元/平方米，环比上涨7%。据统计，天河区均价继前一周狂飙超万元后，上周继续上涨6808元/平方米，环比涨19%，达到42096元/平，是近年来首次突破4万元。据了解，白云区保利西海岸成交33套，成上周区域成交主力，均价18595元/平方米，同样带动了区域的成交上涨。而白云区一手网签价格23459元/平方米，环比上涨13%。
事实上，记者发现，高价盘涨价从四月底限售令出台后就愈演愈烈。“供应少了，价格肯定要涨的。”据数据显示，在限售令出台的自然周，广州十区两市的网签价格就已经开始了大幅上扬。限售令是4月24日正式实施，而在4月22日至28日当周，全市网签均价高达13422元/平方米，环比上涨近25%。其中高价盘集中的中心城区由于受到限售令的影响较大，存货价格上调更为明显。
在当周，中心六区一手网签价格为25139元/平方米，环比此前一周上涨超八成。据搜房网数据监控中心统计，天河、白云两区均价相比前一周增加超过10000元/平方米，白云区整体数据由此拉回20000元/平方米均线水平，环比上涨近一倍，天河在几个高价项目成交基础上，成交均价飙升14151元/平方米，达35288元/平，环比上涨67%。有楼盘负责人称，“五一”假期的价格上涨只是顺应市场的变化产生的，供应原本就已经紧张的中心城区，再受到限售的影响，供应会变得更加不足。“供不应求是越来越明显，价格肯定就会涨一些。”
小户型支撑刚需市场
“五一”小长假中，记者走访各区发现在限售令的刺激下，推新楼盘都以“小”字来应对。萝岗、南沙这两大最受市场关注的两大区域都有不少新盘面世。与往年所不同的是，今年这些新项目都走“小”路线，在假期首日就推出大量的小户型产品。而这些总价较低的户型配以假期的折扣也刺激买家的入市欲望，有楼盘仅一个上午就有接近200套的预订。
“五一”期间，位于萝岗的豪宅项目雅居乐富春山居全新一期组团正式亮相。与前期大面积的产品相比，假期首日推出的这批产品是以“公寓”姿态出现。记者在现场向销售人员了解到，此次推出的户型面积最小的仅为45平方米，最大的也不过88平方米。单套最低总价在100万元左右带精装修。这是该项目开售以来首次推出的小面积产品。无独有偶，南沙项目星河丹堤同样也选择在“五一”假期首日推出自己楼盘的第一批公寓，推出的产品也是主打小户型。昨日记者在星河丹堤的销售中心了解到，此次星河丹堤推出的名为“云顶”的公寓组团，户型面积最小也只有47平方米，是楼盘首批公寓产品，货量约192套。
记者观察发现，相比往年大面积产品充斥市场的状况，今年“五一”广州各大楼盘基本都是“小”字当家。除了上述两个项目以外，同样位于萝岗的全新项目奥园春晓，以及花都富力金港城等等所推的都是小面积的产品。
“价格还可以，主要是总价少负担没那么重。”在奥园春晓项目参加了诚意登记的陈先生告诉记者，他意愿购买的是75平方米的户型，主要是因为开发商推出的这些小户型产品总价比较低。“他们说这里折后会卖到12000元/平方米左右，两房的总价也可以控制在100万元左右。这样还是可以承受的。”
据了解，今年的“五一”假期，广州各大楼盘所推出的折扣较往年有不同程度的缩水。去年曾一度出现的低价甩卖今年已不复存在。但尽管如此，由于今年“五一”不少开发商都选择以小户型入市，低总价的优势仍然吸引了很多刚性需求买家光顾。昨日推新的奥园春晓、星河丹堤两大楼盘的销售中心都非常热闹。特别是奥园春晓项目，由于开发商同时推出团购一万抵八万的优惠，更是引来了大量的买家。该项目销售人告诉记者，“仅一个上午就已经有超过200人预订。”