北京嘉茂中心开业能否改写西直门商业氛围
2007年以前，西直门商圈由于缺乏具有代表性的商业项目，该区域的商业一直处于分散布局的状态，且没有形成核心商业中心。一位在西直门居住了多年的林枫女士向记者表示，“别看西直门区域有动物园批发市场、华堂、家乐福等众多商业项目，购物是挺方便的，但总觉得缺少一个高档时尚的购物场所。”
就在林女士感叹西直门区域商业设施有所缺失之际，9月15日，位于西直门地铁2号线西直门站点与城铁13号起点站交汇处西环广场的嘉茂购物中心开业，当天便吸引近8万人次的客流量。此外，据记者了解，近期西直门区域还将有枫蓝国际、长河湾等大型商业项目将相继入市，该区域的商业氛围正在进一步加强。
西直门商业上演“变形记”
“以前一提到西直门区域的商业，让人首先想起的就是动物园附近的服装、小商品批发市场。虽然白天大量人流涌入到动物园批货、淘衣服，但一到晚上所有的商场一关门，西直门区域几乎没有什么灯光，给人一个‘鬼楼’成群的印象”，居住在动物园附近的张亮说道。
根据中原地产的数据显示，西直门桥西北方向目前是西直门区域最为核心的居住群，主要包括天兆家园、长河湾、远洋风景、56号公寓、熙府桃园等近20个高档住宅小区，以及多个单位的居住区，常住人口已经达50多万。同时周边还包括北京师范大学、北京邮电大学、北京电影学院、中央财经大学、政法大学等众多高等院校的居住人口，该区域的常住人口将达到80万左右。
但据记者了解，在2007年之前，西直门区域没有建筑面积超过5万平方米的中高档区域性综合类商业中心，几个正在开发的写字楼都有一定的商业配套，但多数暂未确定其经营方向。虽然，2005年4月西直门区域出现了营业面积达18700平方米的华堂西直门店，但由于该商业内的商品档次为中档偏下，且目标人群主要针对的是区域内普通居民消费，并未让西直门的商业面貌有很大改观。
然而，西直门区域的商业，在2007年发生了新的变化。9月15日，以“时尚新干线”为商业定位的嘉茂中心正式营业，该商业区别于传统的百货形式，以流行于欧美的店中店格局管理经营，把“一站式购物”和“一站式休闲”融入一体，旨在让顾客能够尽情体验和享受购物乐趣。此外，该区域内的枫蓝国际在经历了长时间的业态规划和商业招商，也对外宣布将于年底之前开始对外营业。
“已经营业的嘉茂购物中心和即将在年内开业的枫蓝国际，加在一起的总体量可以达到15万平方米，这两个项目的面市必将对西直门商圈形成巨大的冲击，甚至有可能导致西直门商圈核心区域出现，带动西直门商圈的崛起。”著名商业地产专家、国际商业地产研究中心理事长朱凌波(朱凌波博客,朱凌波新闻,朱凌波说吧)表示，如果有商业中心的出现，西直门区域此前散落在其他商业中心的需求将可能会快速回拢，并在一定时间内沉淀下来。
三轨交汇 能否助力吸引客流？
西直门，早在13号线2002年开通时就实现了与2号线交会，但这个商圈却迟迟未能繁荣起来。
对此，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司地产策划一部项目经理苗钧指出，西直门区域商业没有得到有效发展，与其历史原因和交通动线的阻隔不无关系。“西直门作为北京内城的九大城门之一，以前却是属于城乡结合部，像北京北站等一些老的交通枢纽一直保留在区域内。而且西直门区域目前仍有大量的老式住宅，如果政府没有进行大规模的旧城改造，仍会影响西直门商业的发展”，苗钧表示，“此外，西直门立交桥作为北京最大的交通枢纽之一，虽然方便了西直门与其他区域的交通联接，但也像一个巨大的屏障一样，把西直门区域隔离成西直门内和西直门外两个区域。西直门内，以新街口的临街小店为主，适合年轻女性到那里淘时尚类的服饰，而西直门外则以动物园区域的批发市场为主，致使区域内的商业无法形成有效互动，导致商业发展一直停滞不前。”
“西直门区域虽然实现了双轨交汇，但在嘉茂中心出现以前，该区域内一直没有地铁上盖的高端商业项目，加上西直门地铁往西就是动物园批发市场，高端消费人群一般不会选择来此购物，而中低端消费人群则会直接去‘动物园’，所以原有的商业项目在区域内没有形成消费吸引力。”北京高力国际物业服务有限公司商铺部助理董事陈国辉表示道。“嘉茂中心的运营商——嘉德置地，对于亚洲地铁周边商业运营管理颇有经验，此次对嘉茂中心的投资，也可以说是嘉德的一次战略布局。因为西直门未来还将成为地铁4号线的换乘枢纽，作为三大地铁的交汇处，西直门会迎来巨大的乘车人流，这对于嘉茂中心的可持续经营十分有利。”
据陈国辉介绍，嘉茂中心在商业定位上相当明确，直接把吸引地铁人流作为目标人群定位，将消费人群锁定在18岁-29岁的都市白领，目前已入驻的品牌有Sephora、Swatch、Tissot、CASIO、ALDO、STACCATO、欧时力等200余个时尚品牌。为了打造时尚约会的概念，商场还引进了必胜客、麦当劳、KFC、麻辣诱惑、一茶一坐等特色餐厅。该商场汇集了大型百货超市、国际品牌专卖店、美容健身、休闲游乐、幼儿园地、中外快餐、美食广场和特色餐饮、星级KTV等购物和休闲配套。
目前，嘉茂中心已经度过了开业的“满月期”，其“时尚新干线”的商业定位能否得到消费者的认同？为此，记者专程去嘉茂中心进行了实地采访。
10月10日，下午5点正是西直门地铁站迎来下班人流的高峰期，但在嘉茂中心内记者却发现，前来购物的消费者并非想象中的“人潮汹涌”。在该项目三层的青年潮流时尚馆内，记者发现即便在备受时尚女性喜爱的Espirt和edc专卖店里也没有顾客光临的身影。此外，嘉茂中心内还有1/5左右的店铺正处于装修期，在一定程度上也打消了消费者在此购物的热情。
一位来此购物的陈慧女士向记者表示，“嘉茂中心里的商品品牌还是比较符合我们这些年轻人群的消费口味，像ONLY、KISS CAT、百丽等时尚品牌都是我喜欢的牌子，而且在这里购物不用到专门的收银台交钱，只要在各个专卖店里付款即可。虽然嘉茂中心与动物园的小商品市场相比，商场形象和商品档次都提升了一个新高度，但与西单区域的中友百货和君太百货相比，嘉茂中心在商品档次和经营内容上并没有太多差别，而且这里的人气不足也没有什么打折优惠措施，要不是这里离我家近，我可能更愿意去西单购物。”
在嘉茂中心4层的运动100里，一位销售人员也感慨道，“除了周六、日，商场的人气比较旺盛之外，平常我们这里的人流量都不太多。不过商铺都有一定时间的养铺期，相信在商家的积极宣传下，以及未来4号线与西直门地铁联通后，嘉茂中心的人气会逐渐旺起来。”
对此，戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏(张家鹏博客,张家鹏新闻,张家鹏说吧)表示，“北京市政府规划地铁网络是主城区每800米就有一个地铁站，未来北京商业发展很大程度上得益于地铁网络建设带来的商机。地铁带来的潜在消费能力巨大，地铁商业租金将比其他区位高不少，稳定的人流也缩短了商业培育期，降低了商业持有者和商铺经营者的运营风险。”
苗钧也认为，地铁交通对于商业发展的促进效用巨大。“虽然目前嘉茂中心内存在一些餐饮与品牌店混居于一楼、商场内缺少导示标识等规划上的缺陷，但嘉德置地作为一家对于商业地产运营和开发拥有多年经营的海外上市公司，未来肯定会针对所锁定的目标消费人群，进行商业业态的有关改造。此外，三大地铁线路交汇，也必将迎来巨大的人流到达西直门区域，嘉茂中心只要在业态规划上能抓住这些流动性的人群，就可以实现商业的可持续经营。”
西直门西北角有望成为商业崛起点
除了嘉茂中心已经正式营业外，从2005年初开始就一直宣称要开业的枫蓝国际，也即将于年底正式亮相。据枫蓝国际购物中心策划推广部的有关人员向记者介绍，该商业将以时尚生活型的购物中心为商业定位，吸引一些中高档的品牌入驻其中，整个项目的体量将达到6万平方米，包括地上三层生活主力百货店和地下一层的法宝超市。
该人员还向记者透露，“即将开业的枫蓝国际购物中心，为了方便消费者购物休闲，还将在每一层都设立一定的餐饮店面，以方便前来购物者的消费需求。”
对此，苗均表示，由于西直门立交桥的阻隔，地处西直门北大街文慧桥东北角的枫蓝国际购物中心，车流虽然较多，但不是交通节点，商场的人气聚集将是难点。正如开发商自己的定位，40%的客流来自公共交通，地缘客户占60%。停车位略显不足。外来客流大部分是开车来此，停车位的紧张局面会给顾客留下不好印象，无形中削减了潜在的客户。加上该项目因为种种原因，曾经烂尾过十年，开发商为了保证自己的赢利水平，会将一部分成本转加到未来的商家身上，而商家未来实现赢利又会提高商品销售的价格，消费者将成为这些巨额成本的买单者。���此，无疑会使部分消费者放弃在此购物，该项目未来的运营前景不容乐观。
“从发展前景上看，处于西直门地铁站西北方向的商业项目，未来将成为西直门商业的崛起区域。”陈国辉表示道，“由于三条地铁线路的交汇，会使西直门西北角未来迎来大量的过境客流，而且随着嘉贸中心的开业，以及未来长河湾商业的运营，西直门西北角一线的商业项目将形成一定的规模，进而推动整个西直门区域的商业向中高档方向发展。”
苗均也认为，“虽然已经入驻西环广场的企业已成长期企业为主，其消费能力还不能与嘉贸中心的商业水平所匹配，但随着西直门西北角沿线的华远企业号、长河湾等高档写字楼项目落成，未来将吸引一些知名企业入驻。而这些入驻企业内的白领员工，无疑将成为西直门区域中高档商业的主力消费军，加上地铁带来充足的过境人流，西直门西北角的商业有望成为引领西直门商业发展的中心区。”
政府新规划将带动西直门商业腾飞
记者采访西城区商务局了解到，因为西直门地区是北京市一大交通枢纽，所以过去主要发展旅游和服装物流产业。随着其南面的金融街将在今年年底大部分建成，政府不再把目光单一地投向金融街。
目前，西外商务区已被列为西城区重点发展的六个功能街区之一，根据北京城市总体规划和城市中心区控制性详细规划，将成为集科技、旅游、交通、商服、文教为一体的高度繁荣的城市综合区。此外，软环境政策方面的优惠措施，也是吸引优质客户提升区域环境的重要砝码。
早在2001年6月，科技部就批准了将该地区划为中关村科技园区政策区，命名为“德胜科技园”，可以享受中关村科技园区优惠的税收政策。西城区商务局有关人士称，西直门商务地产的发展正遇到极好的机遇，所有物业都顶着一块中关村科技园区德胜科技园的招牌。
据悉，随着中关村的南扩，海淀区也不再把目光单一地投向中关村，一些相关产业布局已经开始向西直门进行转移。
中原地产华北区域总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)则认为，西直门区域由于其便利的交通环境和成熟的居住环境以及逐渐成熟的商业氛围，再加上良好的未来期望，无论是对本区域还是周边区域人群都将会有很强的聚合力。尤其是包括西环广场、枫蓝国际等一批标志性建筑的出现，对区域核心商圈的崛起有着不可估量的作用，推动了西直门商圈区域价值的实现。
陈国辉也指出，随着西单、王府井、CBD、燕莎等商业重点区域高档商业的饱和，不少商业地产开发商和海外基金已经把未来商业选址转向了拥有地铁便利交通优势的二环沿线区域。西直门作为北京重要的交通枢纽，以及三条地铁的交汇处，无疑拥有良好的发展前景。“虽然，交通优势为西直门商业的发展奠定了基础，但一个成熟商圈的形成至少需要5年以上的时间，因此未来5年将是西直门商业能否崛起的关键时间点”，陈国辉表示道。