高端细分成2007京城商业主流

    2007年渐入尾声，回顾今年的商业市场，高端商业表现突出，值得我们深思和回味。

　　高端商业成主角

　　4月19日，位于大望路的新光天地开业，立即成为业界和消费者关注的热点。作为目前中国最大的单体百货店，新光天地总面积超过11万平方米。新光天地定位于都市型高感度国际级百货店，目标顾客锁定中高收入人群。引入了PRADA、GUCCI、CHANEL等许多国际一线品牌入驻，加上一些国内一线品牌，商场入驻品牌总数已达700个。在这些品牌中，不乏第一次进入北京甚至中国市场的品牌，如法国超市品牌Fauchon等。尽管合作方台湾新光三越和华联集团因管理理念的分歧，一度濒临破裂，但走高端市场的定位和决心始终如一，这个对北京商业市场的共识也让双方最终和解。

　　9月16日，金融街购物中心盛装开业，这个历经5年磨砺，体量达8万平方米的购物中心，用它对高端定位的执著和不断推迟的开业时间，终于盼来了LaneCrawford、LouisVuitton、Gucci、Dior等国际大牌的青睐，也让一贯充满金融味道的金融街终于有了时尚和生活的气息。金融街购物中心的理念同样是追求高端、打造品牌，不追求人流量，更看重提袋率和客单价。

　　一东一西两个高端购物中心的相继开业，让“高端”、“奢侈品”、“国际大牌”成为了2007年北京商业的关键词。纵观2007年的北京商业市场，高端商业也的确呈现一种主流之势。位于CBD即将开业的银泰中心定位高端，并已成功引入D&G、Giorgio Armani等品牌；王府井新建项目澳门中心定位为以高档手表、珠宝为主的高端专业购物中心，并与多个国际知名手表珠宝品牌达成意向；SOHO中国前门项目也瞄准了高端品牌，有意将各大品牌请入古朴的四合院。多个项目锁定高端市场，并非盲从或单纯追求市场美誉，而是有其必然性。

　　行业发展推动市场细分

　　行业的发展进步要求商业需要更多的适应本地市场实际情况，不断细分，突出主题和定位。几年前，当“Shopping Mall”这一概念还被当作一个商业的全新名词在业内普及时，作为一种商业更高等级的业态形式，购物中心成为了备受推崇的全新商业模式。受国外既有经验的影响，人们对它最初的理解更多是“一站式”，即一个可以吃喝玩乐，满足各种需求的场所。也因此北京曾经有过在城市的东南西北各造一个大Mall的构想。尽管最终只有金源时代购物中心得以实现，其68万平方米的建筑面积，着实让北京的消费者充分体验何谓“超大体量”。

　　随后几年，“购物中心”被视为商业地产最大的由头和卖点，出现在不同的新型商业项目中。几经沉浮，最终在市场立足的成功项目并不多，但都实现了对区域商业市场的升级和补充。其中比较有代表性的中关村地区，随着中关村购物广场和新中关购物中心的相继入市，大大改善了该区域一度单一的商业业态构成，有效提升了区域消费品质。

　　随着行业发展的日益完善和成熟，市场细分势在必行。如何突出商业的主题和特色，如何形成差异化竞争，成为新兴商业越来越关注的重点。

　　奢侈品消费需求增长迅猛

　　国内奢侈品消费的迅速增长，为高端品牌及高档购物中心的生存发展提供了良好的空间。过去，世界上的奢侈品消费主要集中在欧美、日本等发达国家。 2000年以来，全球奢侈品市场开始处于萎缩状态，但各大奢侈品公司惊喜地发现，中国大陆将成为继纽约、巴黎、伦敦、东京和香港之后的新奢侈品消费中心。

　　在西方发达国家，40～70岁的中老年人才是奢侈品消费的主力。而在中国，奢侈品的消费势力主要是年龄在25～50岁之间的白领人士、私企老板、社会名流。据测算，中国奢侈品市场的销售额已达20多亿美元，占全球销售额的12%。中国已成为世界第三大奢侈品消费国，还将是全球奢侈品产业在未来数年内的重点增长区域。北京的奢侈品消费能力更是日益被看好。这也吸引了越来越多国际知名品牌加速在京开店拓展。

　　人们对消费需求及品质的不断提高，消费能力的不断增长，势必催生更多高端商业的出现。成功引入国际知名品牌的入驻，只能说明高端品牌对北京市场的信心和认可，一个商业成功与否，更看重后期的运营管理。高端的商业是否能有高端的服务品质、高端的硬件配套、高端的运营推广，才是真正决定高端商业成功的关键。

　　总体而言，2007年北京高端商业市场迈出了可喜的一步。同时，随着新项目不断入市，更优良的购物环境、硬件设施及品牌组合，对如王府饭店、国贸等老牌高档购物场所也带来一定冲击，市场竞争的加剧不可避免。

　　甄仕奇简介：

　　有着丰富的海外及本地商业地产策划、招商经验，并成功操作各地多个商业项目，包括，北京新中关、望京Mall、三亚美丽城、北京财富时代等。凭着丰富的专业知识和良好的职业修养，获得了众多品牌零售商与开发商的信赖。