体量飙升与结构失衡 深圳商业地产"捞金"过度
“现在深圳商业地产同质化非常严重，行业需要创新，商业模式绝对不能复制，应该根据市场和公司经营特点寻找适合的发展模式。”佳兆业董事局副主席孙越南就指出。
综合体商业地产，一线城市的一种“刚性需求”，符合城市升级发展、区域转型突破。
但当非核心区域大型综合体密集入市、商业地产体量5年翻番、区域和业态经营结构失衡。助推深圳城市发展之外，人们不得不质疑深圳商业地产会否“捞金”过度，购物中心遍地开花最后又是否花残满地？
龙岗综合体密集入市 助长深圳“商业热”
“相较于其他项目，我们这个购物中心的特点就是做社区配套的，而且引进了沃尔玛。”宝能all city龙岗店开业典礼上，开发商告诉网易房产。
不过，放眼望去，长约36公里的龙岗大道5年内就将有12座综合体崛起，而它们的购物中心同样走社区配套的路子。
在密集进入龙岗市场的购物中心中，2012年开业的星河COCO PARK当属先驱，也正是它“第一家”的优势，吸引了很多有意入驻龙岗的品牌。
深圳星河地产常务副总经理杜志文认为，很多商业品牌选择了一家商业综合体，在同样的商圈范围内，就不会开第二家，这是他们的优势。
但COCO PARK优势或许增加着“邻居们”的顾虑。规模达100万平的万科广场、相去不远的乐城The Town、宝能all city，以及更晚的佳兆业城市广场、远洋新干线……抢食者越来越多。
“对于购物中心，要面临的第一波问题是招商，如果拿不到商户，会造成很多经营问题，比如推迟开业。”仲量联行深圳商铺部副董事程怡就告诉网易房产。
实际上，即使是星河COCO PARK，在琳琅满目的品牌商铺中，午饭高峰期展现在网易房产眼前商场依然少了些人气。驻足一小时，层均人流量似乎不超十人。
虽然第一太平戴维斯研究及开发顾问董事徐员员指出，购物中心能成功开业就已经算成功了，coco park的人气算可以。
然而，蜂拥而至的后者能“可以”吗？事实上，处于关外的龙岗区，一直以来按照早期工业区模式发展，区域消费力能否支撑商业地产潮涌的问题，也一直备受讨论。
深圳综合开发研究院宋丁教授就指出：“龙岗是个工业大区，白领比较少，消费能力不比原关内，存在着市场不成熟的问题，要防止商业综合体发展太快而出现了市场难以承接的状况。所以龙岗不但要拉动商业投资，还要考虑解决市场成熟的问题，要加强商业规划，有指导性地开发综合体。”
“龙岗是近年的热门区域，人群结构和消费力在提升，深圳正处购物中心的扩张阶段，龙岗也在综合体的填空期，所以消费力有足够支撑力。”程怡则认为。
区域业态结构失衡 推升商业地产风险
其实，深圳受到商业地产开发商青睐的“热门区域”不止龙岗。
“前海”利好席卷的宝安、南山一带今年就有田厦国际中心、振业国际中心、华侨城欢乐海岸、海雅缤纷城商业广场等近十宗综合体入市。整个深圳今明两年也有19个商业项目入市，增加商业面积170万平方米以上。
不过，深圳尚未全盘发热。深圳龙华、坂田一带仍然呈现分散、档次较低、规模较小的商业状态，未来综合体商业项目更新的动力也较薄弱。
“实际上，中国商业地产并不是真正意义上的供应过剩的问题，而是结构性失衡的问题，有的地方购物中心的确太多。”万达董事长王健林就直言。
徐员员也承认，深圳商业地产存在结构失衡的问题。
“一方面是地区的结构失衡，罗湖金三角区商业落后，龙岗宝安商业大量供应，龙华-坂田则缺乏大型商业配套。另一方面则是在业态经营上，长期经营者少，且缺乏统一招商和经营。”上述人士指出。
而其中，业态经营上的失衡或许更有危险。
“开发商对待购物中心应该有更全方位的前期考虑和意识，有长期经营的决心。”程怡就指出，
“购物中心的经营风险本来就很大。购物中心多是持有型物业，且基本是各种业态中投资最大、建设等投入最多、投资周期最长、对运营管理要求更高的。”
业内提醒降低商业地产风险
无论是体量翻番还是结构失衡，商业地产捞金，开发商之心昭然若揭。但就深圳而言，商业城市综合体也是城市的一种“刚性需求”。
“一方面，深圳的旧城改造渐成主流，从价值最大化的角度考虑，旧改项目往往不会是纯住宅，所以会倾向选择综合商业体，利用区位、体现土地商业价值。”有业内人士就指出。
同时，伴随城市化进程，各项城市功能也将螺旋式上升，融合居住、办公、娱乐消费的综合体将更受青睐，随着深圳消费能力的提升，购物中心会成为主流。
不过，在商业地产供应量剧增、购物中心遍地开花的情况下，商业地产发展应该有所“忌讳”。
“现在深圳商业地产同质化非常严重，行业需要创新，商业模式绝对不能复制，应该根据市场和公司经营特点寻找适合的发展模式。”佳兆业董事局副主席孙越南就指出。
京基集团旷华谊也提醒，近几年无论是地产商、零售商等都竞相进军商业地产，深圳商业地产正在逐步进入一个比较充分竞争的时代，市场有机会，但竞争风险很大。适时适地开发、精确定位、前瞻规划、高效率低成本经营管理，才能形成项目的特色与竞争力，摆脱竞争风险。（编辑 李子飞）