转身 做商业地产全产业链服务商
如何在高增长的同时通过后期的运营管理，实现物业的资产增值，是商业地产当前面临的最紧迫的问题。
国内商业运营管理机构，问题重重。他们中的大部分是基于个人行业成功经验的基础之上组建而成，缺少体系化、流程化的梳理。部分机构名义上提供商业地产一站式服务，但是只关注前期的定位和后期的招商，缺少产业链上技术把控等关键环节。另外，这个行业模糊的盈利模式及长期繁琐的细节，导致越来越少的人投身商业地产第三方服务领域……
这样的环境里，三益中国旗下的三益佳柏资产管理有限公司低调入市。
三益中国，做设计已经很多年。从热热闹闹做住宅，到7年前全力以赴做商业地产设计，三益中国的商业地产项目已遍布全国，设计业务范围覆盖城市商业规划、区域商业规划、大型城市综合体、街区商业、商业园区改造、社区商业、旅游商业……更是拥有万象城、凯德龙之梦、五彩城、奥特莱斯等著名商业品牌的设计经验。三益中国的商业地产版图在不断扩张。
随着对商业地产核心价值认识的深入、对行业趋势的判断，以及对全产业链服务的长期关注，2008年，高栋，三益中国院长，计划重新打造三益中国的行业身份——做商业地产全产业链服务商——整合建筑设计与运营管理，以期打通商业地产全产业链，与开发商建立共赢的商业地产服务新模式。
同年，三益中国组建商业地产研究团队。研究团队对新加坡、香港、台湾等国外以及国内各城市的商业环境、商业定位、运营管理、建筑设计等进行深度考察、深入研究。因此而累计了大量的商业地产开发与运营中的一手数据。这一坚实的价值平台为三益中国的转身夯实了基础。
是时候了
2010年起，在政府一轮赛过一轮的房地产宏观调控下，住宅市场发展乏力，开发商被迫纷纷“弃房从商”。这轮“弃房从商”的开发商里，有些还固步于10年前形成的开发价值实现快速“资金流转”思维中，对于“沉淀资金”、“持有运营”，即便有心，也无力、无暇顾及。
然而，作为集开发、经营、管理等多
功能于一体的商业地产，它的开发价值和运营价值并存。众所周知，商业地产的开发价值由项目的区位、交通、竞争者等外在条件所决定，这就需要精确的定位、合理的运营来让其价值得以延续、提升。因此“强开发、弱运营”绝非长久之计，要想在市场占有份额，唯有构建成熟的运营体系。然而，自建商业管理团队，从组建、磨合到成熟，起码需要2-3年。等不起！
第三方的运营管理团队应需而来。看着国外运营模式及经验在国内诸多的“水土不服”，以及国内运营管理团队蹒跚的成长，高栋琢磨着：“是组建自己的商业地产运营团队的时候了”。
2012年年初，三益佳柏资产管理有限公司成立。他的成立，标志着三益中国转型成功——做“商业定位、招商推广、商业运营以及建筑设计为一体”的商业地产全产业链服务商。
三益佳柏，三益中国携手原西蒙和亿万豪剑桥的核心专业团队的共同组建。这支团队曾参与数十个大型购物中心的开发与运营，擅长各类商业地产，尤其大型购物中心的第三方全程商管。他们为各类投资人和开发商提供诸如定位分析、商业规划、招商运营、市场推广及资产管理等商业地产全产业链的高品质及深度专业化的综合管理服务，从而帮助其实现商业项目成功开业及资产持续稳定增值。
拥有专业内国际化视眼及过往卓越实战经验的他们，将在以三益中国为母体的三益佳柏的新体系、新模式下快速起航。把握着行业趋势的三益中国，再一次走在了别人的前面。
快速占据市场份额
全程商管的构建，对于任何开发商或服务机构而言均是一个长期、复杂、充满挑战的工作。每个商业项目的开发价值之间很难具有同质性，因为其所处的地段、交通、消费环境、建筑形态上的差异性很大。因此，这就要求商管体系构建弹性平台，在项目实践之中因地制宜进行运用和调整。
商业地产作为专业性极强的产业，需要专业化的认知平台和体系，在全程商管构建的体系上必须牢牢把握专业化的视角。同时，任何成功的商管体系，都由繁琐的细节、流程、经验不断积累、修正而来，必须建立在标准化的流程之上，“强流程细节、弱个人主义”。因此，高栋和他的团队为三益佳柏的商业运营管理制定了“内三策”——建立购物中心高度信息化的全流程运营系统；构建内部商管模块化培养系统；搭建适宜商业模式，促进产业链无缝对接。
9月底，前两策将内部上线。需要特别提出的是“内三策”的第三策，以三益中国为母体的三益佳柏，将与其胞体三益商业地产研究院、上海三益建筑设计有限公司合力、渗透。将商管前置，贯穿全产业链的始终；由研究院，为商管与设计提供智力支持，并将产业链全程总结形成智力库，反哺于商管和设计；而三益建筑，将从研究院的智力库与佳柏的商管反馈中不断升级设计水平……
这一模式打通了全产业链的每个接口，良性、有效、互补的循环、互动及提升，将是三益佳柏异军于行业的核心竞争力，三益中国期望藉此快速占据市场份额。
运营商业地产溢价
过去十年，中国人均GDP年增长速度超过9%，2011年人均GDP达47万亿元，同比增长9.2%；过去8年，零售总额连续以两位数幅度增长；2011年零售总额18万亿元，同比增长17.1%。世邦魏理仕发布的《2012零售业全球化进程》报告中指出，全球在建购物中心规模排名前10的城市中，中国占了8个，其中天津以250万平方米的在建规模拔得头筹，沈阳和成都紧随其后。
“方兴未艾的国内市场缺少成功的第三方全程商管，除了全程商管本身是一件很复杂的事以外，缺少一个成功的盈利模式是商业地产第三方服务难以成熟快速发展的软肋。”高栋如此认为。
回顾过去几年商业地产的经营管理模式，国外一些成功的商业操作模式被国内同行大量照搬照抄，但这些经验的实施后果却是“水土不服”。从行业趋势看，未来，商业地产开发必将与运营分离，运营产业将逐渐发展成为决定商业地产价值属性的重要因素。
如果说商业地产开发环节承担的是商业地产价值甄别的角色，那么，商业地产运营管理就不仅仅是商业地产开发与退出机制之间的桥梁，它更为重要的职能是通过专业化、细致全面的运营提升资产价值，帮助开发商最终实现商业地产的价值收益。
因此，三益佳柏将为开发商量身定制差异化、精细化的第三方运营管理服务，助其获得商业地产溢价。溢价的实现，就是对商业地产价值的认定。
如何在高增长的同时通过后期的运营管理，实现物业的资产增值，是商业地产当前面临的最紧迫的问题。
至2011年，中国内地共兴建了2,700个购物中心，面积达1.5亿平方米。据估计，到2015年中国将拥有4,000个购物中心。根据中购联的《中国购物中心发展报告2012—2013》报告显示，如果这些购物中心实现100%的开业率，2012年，中国会有470多家购物中心开业，2013年则会有580多家开业。
580多家购物中心，每家若都能良性运作，实现其自身的商业溢价，形势将会怎样？理想地估算一下，起码是翻倍。这正是三益佳柏要做的。探索一种长期稳定的开发与运营结合的模式，将专业运营能力、合理利益分配、溢价退出机制整合，产生推动力，成为运营时代的第三方服务主体。
未来的目标， 三益中国已十分确定——做以全产业链服务能力为载体、以商业运营为核心、以资金资源为媒介，以建筑设计为支持，做自己的购物中心产品线品牌。 目前，高栋正在筹划基金事宜，年底可见分晓。购物中心产品线的品牌也在酝酿中。轻资产与资本的结合将是他的下一个话题。