二三线城市写字楼市场隐现泡沫

CUBN记者 邓丽娟 北京报道

本月初各地产服务公司相继发布2013年第一季度报告，其中关于写字楼供求关系的话题更引人深思。

北京市场良性发展

4月9日，戴德梁行召开新闻发布会，总结了北京写字楼市场在2013年第1季度的发展。北京今年第一季度无新项目入市，甲级写字楼市场的总存量保持为6,694,526平方米。可租赁面积依然紧俏，全市甲级写字楼的吸纳量为52,976 平方米，仅为去年同期的34.37%。内资企业仍然是北京写字楼租赁市场的主力军，完成了甲级写字楼租赁活动64%以上的成交。甲级写字楼租金上涨至每月每平方米298.23元(47.87美元)，环比上涨1.27个百分点，与去年同期相比上涨7.46%。甲级写字楼销售价格环比增长1.27%，至每平方米63,341元(10,167美元)。同时，在无新项目入市的情况下，写字楼空置率下降至1.97%，环比降低0.79 个百分点。戴德梁行华北区商业地产服务主管及董事蔡二虎向《中国联合商报》表示：“预计今年将有43万平方米的写字楼项目投放市场，这在一定程度上将缓解整体市场供应紧张的状况。预计下一季度北京甲级写字楼空置率将保持稳定，租金将随着经济的复苏保持稳中有升的态势。”

就具体商圈而言，中关村区域自2010年以来连续三年无新项目入市，可租赁面积非常有限，而国内IT等行业的快速发展带来对该区域写字楼租赁越来越强劲的需求，这使得中关村商圈甲级写字楼租金本季度上涨3.83%至216.42元(34.74美元) 每月每平方米，空置率进一步下降0.42个百分点至1.40%；金融街商圈上季度新入市的项目被快速消化，本季度空置率回落至0.50%，租金在新项目的带动下继续上涨3.43个百分点至349.89元(56.16美元) 每月每平方米；燕莎商圈由于本季度部分项目可租赁面积位于较低的楼层，租金环比下降3.45%至每月每平方米282.37元(45.32美元)。其他核心商圈空置率有轻微浮动，租金相对平稳。

二三线不容乐观

相比北京写字楼供求关系的乐观发展态势，许多二三线城市在地方政府着眼于税收增长方面而支持迅速建设的写字楼，其市场可就不容乐观了。近日，世邦魏理仕（CBRE）中国区研究部执行董事陈仲伟就向媒体明确表示：“在未来四年，如果所有项目如期交付，国内十四个主要一、二线城市的写字楼总量将增加4080万平方米，增幅达80%。尽管近几年来许多开发商已经在供应井喷的二线城市推迟上市写字楼项目，但仍难从供应过量的风险中抽身，位于新兴区域的写字楼市场更将面临巨大挑战。”

据记者了解，过去几年，相对于北京、上海、广州等成熟的市场，大多二线城市政府为刺激财政收入，大力发展新CBD并在这些城市新兴区域推出大量的土地发展商业物业。有世邦魏理仕研究部的统计数据显示，在未来四年的所有新增供应当中，约有52%是来自于城市的新兴区域，这个比例在天津达到了72.9%。

“在这些新兴区域，商业氛围还有待提升，各项公共生活配套设施也往往不到位，而基础设施如公交、地铁等仍需相当长的一段时间才能完善，这使得原本就充裕的供给将需要更长的时间来消化。”陈仲伟指出，过去几年，二线城市开发商已经意识到风险而选择推迟上市写字楼以避开供应高峰。“由于国内办公楼建设进度延迟现象较为普遍，过去四年中国主要城市办公楼实际新增供应比我们预测值低30%~54%。”

尽管推迟上市使供应过量的情况有所缓和，但在天津、沈阳和重庆这类城市，供应过量风险仍然存在。各大城市是否有足够的需求来吸纳未来的供给还有待观察。

陈仲伟介绍，虽然中国经济朝第三产业发展转型，但二线城市经济发展速度难以创造足够大的写字楼需求，无法拥有赶超北京、上海办公楼需求的潜力。“过去三年二线城市三产年复合增长率为18%，依此速度，哪怕每年有45%的写字楼新增供应延迟上市，且上市后出租率80%即算成功去化，未来四年中二线城市的办公楼新增供应也要5.97年后才能基本消化。”陈仲伟预测，考虑到大量新项目上市和中央政府对房地产市场的调控，未来四年延迟上市现象仍将继续，尤其是在供应过量风险较大的城市。