华润万象城 带给郑州商业地产机遇与挑战

华润?万象城不仅将成为河南乃至中部地区国际一线品牌集合度最高的都市综合体。势必也是众多国际国内著名品牌进一步拓展中国内地市场的首选之地和优良载体。 让我们共同期待,华润·万象城给郑州更多改变!
马克思在《资本论》中指出的:“商业依赖于城市的发展,而城市的发展也要以商业为条件。

讲到商业,不妨来说说“城市”,“城市”这个词是由两个事物组成的,一个是“城”,一个是“市”。“城”起初是军事设施,用来保卫王权。直到商代,城中才具备成熟的“市”、“肆”一类的商品交易场所,城与市,政治与经济的属性兼而有之,可以说真正意义上名副其实的城市到商代才出现,最早的应该就是位于现在郑州的商都“亳”。打那时起,郑州这座城市便与中国商业的发展捆绑在了一起,再也难舍难分了。

郑州地处中原,有着3600年建城史的城市,曾经贵为国都,千百年来,中原都是华夏政治经济的中心地带。直到清末民初,国运衰微,开封洛阳一直在走下坡路,郑州则沦为县城,面积只有2平方公里多一点,人口2万左右,已经跌落到有史以来的谷底。上世纪初,由于平汉和陇海铁路在郑州交汇,郑州火车站周边经济贸易发展迅速,1923年,郑州爆发了“二七大罢工”。1913年改郑州为郑县。1928年改郑县为郑州市。1931年撤市复改郑县。1933年为河南省第一行政督察专员公署驻地。1948年10月22日中国人民解放军接管郑州,设郑州市。1954年河南省人民政府由开封迁入郑州,郑州成为河南省省会 。

二七商圈——火车轮子带来的商业源地。

是近代平汉及陇海铁路交汇郑州,才使郑州重拾关注。“火车一响,黄金万两”。火车的来到,不仅带来了货物、人流,更带来源源不断的商机。郑州最早的商圈就形成于火车站周边。如今的大同路、德化街、福寿街、老坟岗这些火车站周边地区的地名见证了老郑州的繁华,从他们中脱生了二七商圈的雏形 。

二七商圈从此成为了郑州商业文化的重要载体,一定意义上成为了郑州城市的象征。

“商战”——郑州写在中国商业史上的浓重一笔

1978年十一届三中全会开启了农村改革的大门,1983年城市改革问题提上日程。这一时期城市改革一个非常重要的特征,就是城市开始按照自己的特点和优势来设计自己的发展道路。从1983年开始,郑州也在探讨:我们该走什么发展道路?

国家启动城市改革之初,郑州在探寻城市发展道路时选择了“商贸带动战略”,在推行“商贸带动战略”时,1988年又爆发了郑州商战。当年江泽民总书记两次打电话关心郑州商战,全国数百个城市一周内涌向郑州来看郑州商业的发展。郑州商战,让郑州这个传统农业大省的省会城市,以“商业”这个字眼引起了全国的关注。

郑州商战,标志着中国从短缺经济走了出开,物质过剩的时代开始了!也标志着中国商业转型期的到来。郑州商业的整体规划布局存在缺陷也导致了同质化竞争加剧!

郑州商战开打的时期,正是伴随中国经济改革,生产力急速发展的大背景。过往的商品短缺,物质匮乏造成的卖方市场开始急速向产品过剩造就的买方市场转变。正因为有了这种转变,为抢夺相对有限的买方,必然商家间要形成竞争。

“郑州商战”是什么?其本质是建立在一个特定历史时期,在缺乏商业开放意识前提下的商业竞争!当年围绕二七广场集中了5家相似规模,同等档次、经营范围相同,同为百货业态的零售商场。形成了新的二七商圈,同时在规划之初就埋下了商战竞争的隐患。直至后来郑州5大国有商场面对“亚细亚”这个新兴的集体所有制商场的竞争,他们决定联合起来对亚细亚供货商提出威胁的时候,商战的战火就此点燃了。并且这战火一发不可收拾。激烈的竞争直接促成了郑州商业在购物环境、服务、物流、营销手段等等方面的加速进步,使郑州商业成为了全国的龙头。

历史的潮流总是阶段性的呈螺旋式发展!郑州商业面临新的机遇与挑战!

郑州商战,是市场经济尝试期商业竞争的典型现象,今天的郑州商业发展都能从中总结不少的经验教训。

当今的中国,房地产开发已然成为了拉动经济的重要手段, 其在国民经济中的重要地位已不言而喻。但面对以住宅开发为绝对重心的地产行业飞速发展带来的诸多问题。政府开始采取积极调整房地产的有关政策。在当前宏观政策“限住不限商”的前提下,商业地产开发成为地产开发的热点,郑州的商业项目也呈现了遍地开花之势。

郑州的房地产开发商,纷纷转向或将触手伸向商业地产开发。那么由以往操作住宅地产经验丰富的开发商,面对操作商业开发及运营时就遇到了开发经验与人才储备严重不足的问题。如此造成了商业地产项目一拥而上,规划设计滞后、招商面临资源困局、自持运营缺乏市场经验、资金链紧张等问题接踵而来。绝大多数开发商面对困难。会采取短期见效的做法,摒弃自持型商业的开发而选择出售或部分出售类商业项目。出售类商业物业与自持型商业的比重对比明显。当年“商战”面临的问题,如今郑州的商业开发及运营仍要面对,布局规划的不合理性及同质化严重仍然存在。规模效益难以呈现、商业经营粗放,缺失统一的规划运营,竞争力丧失。

郑州的零售商业正在跑步进入MALL时代,二七商圈将涅槃为中部第一商圈。

目前郑州的零售商业业态,仍以百货零售为主流,但近些年来,伴随着外来企业的进入及部分本土企业对新兴商业模式的逐步学习,在郑州新兴商圈内也已出现了不少称作MALL的新商业体。随着时间的推移,一些MALL经营日趋成熟,在区域内形成一定的影响力并向传统百货业态为主的二七商圈及辐射区发起了挑战!

虽然二七商圈受到了新兴商圈发起的挑战,但二七商圈在郑州商业版图上的地位仍不可动摇。郑州目前是中原乃至中部地区最重要的城市,并被确立为中原城市群和中原经济区的核心城市。2011年,郑州市经济总量进入全国20强,全年全市完成生产总值4912.7亿元,位列全国大中城市第20位;社会消费品零售总额达到1987.1亿元,名列全国大中城市第19位。而二七商圈作为中国百货企业文化的发源地,拥有巨大的消费黏性,人流量巨大,无论是定位高端还是低端的百货,选择这里,都会有得天独厚的资源优势。

如今新二七商圈的规划得到关注度日渐提升,外来及本土商业大鳄则积极入驻。新二七商圈287.5公顷的规划面积中,未来将出现6到7家shoping mall。并且这些MALL均以定位高端的形象出现。其中华润·万象城这一国内国际名品集合度最高的都市综合体品牌,将作为外来资本布局新二七商圈的代表项目,在未来郑州商业发展历程发挥极为重要的作用。

商业开放性程,郑州商业突破的关键

郑州的第一轮商战,围绕的是本土百货业间的竞争,之后郑州商业曾经历外来百货企业对本土企业发起的商业战争。新形势下,郑州又将面临外来与本土企业间、纯粹百货业态与综合体业态间的复杂的竞争。

有一种声音:“商战”的硝烟散去多年以后,河南商业最大的问题是没有“龙头”和“王牌”。尽管河南一些零售企业发展得很好,但是没有航空母舰。2011年,新光天地销售65亿元,杭州大厦销售额是60亿元,深圳万象城一家的年销售额为52亿元。在12年全国商场销售排行榜中,石家庄一些大型零售企业的年销售额也比河南企业高。虽然河南本土有大型零售企业,但放到全国来看,无论现在郑州的外来与本土品牌,在全国市场范围来看,影响力还不够,还没有形成真正的商业零售航空母舰。

新形势下,本土企业面临自身商业业态升级与外来企业挑战的双重竞争。宏观来看,竞争是催生商业经济发展的强大动力。而其中“开放性”又将扮演什么角色呢?

以北京为例,全球280家世界一流零售商中的130余家已经在北京落户,目前,北京国际零售知名品牌入驻率达近40%。北京无疑是中国地商业经济最繁荣的城市,同时,北京也是内地城市中,商业开发度最高的城市。可见商业开放性在商业发展中的重要作用。

说到郑州的商业开放程度,先来看看河南省的对外开放程度排名。2012年,国家发改委公布的各省区市对外开放度排名中,最高分数为84.7分 。 河南8.7分与甘肃,内蒙古,宁夏,西藏 ,青海,贵州排最后几位。从此就可推断,郑州的商业开放程度远远落后全国平均水平。从一个侧面也能解答,为什么郑州乃至中原地区这么庞大的市场,竟然没有全国商业龙头这样的疑问。

“开放”不仅是一种商业态度,同是也是一种商业发展的途径,开放就必然加剧竞争。竞争又会促成变革及参与竞争者水平的提升。面对目前郑州商业开放程度弱的现状。谁将担当“郑州商业开放”破局者的角色呢?

华润·万象城——给郑州更多改变

郑州市为实现二七商圈升级,商业中心区规划了11个大项目,其中万象城作为华润集团的标志项目尤为耀眼。

万象城作为都市综合体。其购物中心在理念方面力推“一站式”消费和“体验式”购物,万象城倡导国际化的消费理念,包罗万象,应有尽有,为消费者带来全新的消费概念和生活体验。万象城国际化的设计规划及高品质的购物环境将会成为郑州行业标杆,促进本土购物中心的硬件标准提升到一个新的高度。众多国际一线品牌的汇聚成为是最大的亮点。万象城如今已是内地国际一线品牌集合度最高的购物中心。目前华润置地旗下的万象城已经在全国15城市落地,其中5座已落成运营,规模及品牌效应正在不断放大。随着万象城第六城落子郑州,众多有影响力的国际品牌也会将目光停驻于这座城市,在无形拉升城市形象及知名度的同时,必将刺激城市的消费活力,释放城市消费潜能,将高端消费留在郑州。为郑州城市商业发展及经济拉升发挥巨大作用,甚至改变城市的商业格局。

郑州华润·万象城除了带来有影响力的品牌、超越市场标准的购物环境及服务之外。更大的贡献将是催化倒动中原零售商业加速开放性发展。万象城到来后,必将加剧本土零售商业市场乃至商业地产领域的竞争。市场不应回避竞争,建立在开放基础上的合理良性竞争将会有益于整体市场水平的提升。参与竞争其中的各方,自发的加快自身升级发展,在品牌、产品设计、环境构筑、服务标准、营销理念等方方面面加速成熟。只要竞争者产生增长合力,那么在不久的未来,中原地区的商业发展会在全国范围内创造出另一个增长极,中原商业必将令人侧目!

华润?万象城不仅将成为河南乃至中部地区国际一线品牌集合度最高的都市综合体。势必也是众多国际国内著名品牌进一步拓展中国内地市场的首选之地和优良载体。 让我们共同期待,华润·万象城给郑州更多改变!