园区商业地产挺进上下游产业

日前，一场由科技园区、基金投资商和办公商户三方参与的特殊签约仪式在广州清华科技园举行。根据清华科技园广州创新基地与深圳力合创投以及招商科技集团的战略合作计划，两大基金将助力园区搭建企业投融资服务平台，为区域企业提供创新创业的全方位投融资服务；而广州数字电视工程技术中心则在引进清华大学的产学研合作..
上周，广州市房管局公布广州市2013年建设用地供应计划，计划供应面积20.64平方公里。值得注意的是，该计划特别提出严格控制新增建设用地，严格控制“两高一低”等传统产业用地需求，这意味着，接下来的园区地产等产业用地将更为紧张。而在此前，王石一直强调只做住宅的万科，在广州首次发力的商业地产项目在3月初获批。万科这次玩得很纯粹，一出手就砸下9.8亿元，投入天河智慧城进军科技园区商业地产，要建3栋9层(部分5层)写字楼群，其中包括商业、公寓及办公楼，里面的物业基本跟住宅没有什么关系。

与商铺、购物中心、中心区甲级写字楼等商业地产形态不同，万科此次在广州的商业“首秀”，加入的是本已竞争较为激烈的园区商业地产战局。高力国际调研及咨询部董事陈厚桥分析认为，目前园区商业地产都会打不同的主题牌，尽管有不限购、不限贷等有利条件，但园区的面积一般较大，招商和出售都并不容易，万科虽然有品牌优势，且投入不菲，但毕竟经验不足，它在广州商业地产的第一仗能否如愿打响，可以说还是个未知数。

万科的杀入，引发市场对于园区类商业地产的新关注，值得注意的是，目前正在抢市场的几个园区商业地产项目，有的向产业上游挺进，有的则提前介入下游，目的都是要开拓更多的生存空间。

要招商，先招“钱”主

日前，一场由科技园区、基金投资商和办公商户三方参与的特殊签约仪式在广州清华科技园举行。根据清华科技园广州创新基地与深圳力合创投以及招商科技集团的战略合作计划，两大基金将助力园区搭建企业投融资服务平台，为区域企业提供创新创业的全方位投融资服务；而广州数字电视工程技术中心则在引进清华大学的产学研合作中发挥重要作用。

这是不是园区商业地产运营方的手伸得太长？业内有专家指出，这其实是一种务实的求生之举。据了解，广州清华科技园位于番禺石基，提供独栋、联排写字楼的租售等，因位置较偏，租金水平只是天河软件园等中心区写字楼的1/4甚至1/5，如一套250平方米的写字楼，带装修，租金只需要30元/平方米/月，管理费也不高，约5元/平方米/月。自开园以来，该园区大部分吸引的都是一些还在创业期、投入期的中小型民营企业。

如何吸引这一类企业，不仅是清华科技园在焦虑，还有同类的园区商业地产项目，如金沙洲的中企绿色总部等也都在对这类客户动脑筋。硬抢不行，各园区不得不尝试对商业地产租户推出有针对性的举措。中小创业型企业有一种共同的饥渴症：缺钱。正是看中了这一点，广州清华科技园投其所好，发起企业租户与投资基金的牵手行动。该园区副总经理许江建称，作为新生代科技园区，一直就有“2.5产业”（介乎第二第三产业之间）一说，探索把园区产业的发展和房地产业的运营规律结合起来，园区的硬环境和软环境建设同步进行。

要卖布，先秀服装

无独有偶，对于广州已经做得很有规模和名声的面料辅料专业产业园区，则在招商、抢客方面往下游走。最近，位于海珠区的由旧厂房改造而来的广州联合交易园，就变身为一个广州时髦的时装发布中心受到业界关注。日前，由广州轻纺交易园、广东省服装设计师协会等联合主办的“新港82国际设计师嘉年华”在园区国际时尚发布中心举行。500多名来自法国、意大利、韩国及中国顶尖设计师参会，评出广东省十佳服装设计师等，一番造势下来，该园区的辅料、面料商家租户签约率明显上升。

广州轻纺交易园副总经理苏志超表示，现在做园区专业市场不像以前那么容易，以广州轻纺交易园作为强大的产业载体，通过发展服装设计创意产业，力争成为中国最新流行趋势的策源地。据了解，广州轻纺交易园首层面料展贸厅出租率已达八成以上，二层以上的辅料展贸区、展贸写字楼区及“创意谷”服装设计工作室区已开始接受认租登记，月租金为90元/平方米/月，有一定吸引力，但如何长留租户，还是有很大挑战。