自由行十年 香港商铺市场面临挑战

香港零售业经历沙士萧条后，销售表现十年以来大幅增长，零售业总销货额由2003年2月份的127亿元跃升227%至2013年2月的414亿元。

高力国际(香港)研究及咨询经理李颂恩表示，2003年7月推出的个人自由行计划，启动了零售销售升势，缔造零售业的黄金十年。自计划推出以来，加上之后扩展至更多国内城市，访港的国内游客人数持续上升，2002年未实施自由行，全年仅1,660万人次，到2012年全年已达4,860万人次，升幅193%。

李颂恩指出，国内游客在港的消费额，占访港游客整体消费的比重愈来愈大，数据显示，2002年国内游客消费总额约281亿元，2011年上升至1,118亿元，所占的比例由51%扩大至67%。

这些富裕、高消贵力及追求名牌奢侈品的国内旅客人数不断上升，零售商为争取市场及迎合他们的需要，令香港的商铺市场亦经历了重大转变。

高力国际商铺服务高级董事麦海伦表示，不少国际品牌视香港为一个发展成熟的大都会，要在国内游客心目中建立品牌形象及认知度，是一个理想据点，因此不少零售商如时装、钟表及珠宝首饰纷纷在各购物旺区开设旗舰店，正好解释个别一线铺位租金飊升的原因。

高力国际商铺租金指数显示，中环皇后大道中及铜锣湾罗素街的铺租水平，2002至2012年间上升了超过400%。

麦海伦表示，香港享有购物天堂美誉，跨国名牌商店林立，但随着铺租剧升，不少本地老店及食肆被迫撤离购物旺区，一线铺位所售卖的消费品类型收窄，影响购物天堂的可持续发展。此外，商铺市场过份跟随自由行旅客购物喜好而走，亦潜藏一定风险，因购物喜好有机会随时转变。

国内旅客的学习适应力相当快，一些较富裕的消费者已倾向前往欧洲购买最新及限量版名牌，不再像过去数年般间歇性来港购物。加上网上购物在国内渐趋普遍，这亦减低他们来港的购物意欲。

麦海伦认为，国内旅客消费模式的改变及最终对商铺市场所造成的影响不会突然出现，但很大机会较市场预期为快。过去十年，香港商铺市场的增长动力，主要来自国际名牌零售商开设专门店及旗舰店，要维持香港零售市场的竞争优势，现时宜开始部署如何面对消费者购物喜好的转变，例如政府及公众可细想怎样去支持及保留具本土特色的商店及食肆，及协助推动购物区多元化的购物选择。

在稳定的经济环境下，香港不设消售税，并提供优质服务，加上访港旅客数目上升及本地消费稳健，令香港的购物天堂地位在短期内仍然稳固，这些利好因素对香港商铺市场的需求及租金有支持，预测未来12个月主要购物区如中环、铜锣湾、旺角及尖沙咀的地铺平均租金按年升幅约8%。