商业地产转型 警惕系列隐患

根据国家统计局的数据，去年的前三季度，中国商品消费第一次超过了投资，成为推动经济增长的首要力量。由于政府扩张消费的长期战略支持，经济发展模式的转变，以及宏观经济环境的改善，中国的内需市场在去年第四季度出现反弹。
“国家对商业地产销售的不限购、不限贷政策，作用明显，特别是加快城区发展的驱动。近年来杭州商业地产开发和启用也呈快速增长态势，达到历史新高。与此同时随着消费方式的变化和开发的招商、运营、资金回收的压力和同质竞争，也引发了系列隐患。”

近日，本报采访了浙江华联杭州湾创业有限公司总经理钱伟中，钱总结合星光大道的开发经历如是说。

盲目扩张无序竞争进一步加剧

以杭州城北为例，随着这几年入住率提高，同时出现了好几个商业中心。紧邻印象城就有一个银泰综合体，而不远处还有即将建成的北城天地和西田城，而招租的形式也都比较雷同，往往是超市、几个服装品牌，好一点的可能还有几个连锁饭店。尤其是近几年以来，世纪联华、沃尔玛、麦德龙、欧尚等几个大型超市也纷纷落户该区域，让商业地产的无序竞争加剧。

据预计,近几年商业地产计划开业量将大大超过现保有量，也会远远超过零售品牌商开店速度以及零售销售额增速，招商难度增加必然会导致空置率上升。分析今后商业地产放量原因，钱总认为，2009年后商业地产开发逆市崛起，2-4年的开发期将使得大量项目于2013年前后竣工开业；此外，原计划2012年开业的项目由于宏观经济形势不好，会推迟一些，但今后避免不了会集中放量。

各地方政府也是推动商业地产开发量大增的主要力量。政府在主导城市规划的过程中，商业用地的规划是有大幅增加的，包括杭州留用地的存在，如不加有效规划和引导都可能成为一个个低水平延伸和复制的小型的商业。

另外在商业地产投资开发热的一头，则是消费增长还比较乏力。2012年，在宏观经济增速趋缓以及零售企业销售额下降的环境下，全国连锁零售企业商业物业的需求缩减，拓展谨慎，全年开店完成率普遍低于70%。

同质化和电商挑战传统零售商业

之所以出现商业地产热，原因也显而易见：城市化突飞猛进；大城市多商圈竞争格局的形成；企业做大做强分散风险的战略需要。可以说，商业地产已经成为房地产业的主要推动力和发展引擎。而且，由于商业地产往往体现了一个城市商业的发达程度，大型、高端的商业地产项目更成为城市的地标和名片，能带动大量就业和消费，所以，也深受地方政府的青睐。但是正是因为这样，很多区政府都在同一地块引进了大量的商业物业，但招商对象的同质化导致同质竞争越来越激烈。

综合商业物业供应过快、零售品牌压缩开店计划、GDP增速下降、商业地产竞争加剧这几方面的因素，使得招商周期延长、与租户的租金议价能力下降、空置率上升，最终导致商业地产项目投资回报周期延长，由之前乐观的5-6年普遍延长至10年左右。

“而另一方面，来自电子商务的压力也不小，以前大家都习惯去商场购物，而现在越来越多的人开始网购。”钱总说，“这对于我们这些传统零售商业物业来说将是一个巨大的挑战。”中国电子商务研究中心发布的《2012年度中国网络零售市场数据监测报告》披露的最新监测数据显示，2012年中国网络零售市场交易规模达1.32万亿元，同比增长64.7%。“电商的崛起已经被2012年巨额的网络消费量所证明。”钱总感慨，“但是，我们认为传统的百货商店不会消亡，它将通过和网上购物的逐步融合而延续其生命力。对于购物中心来说，它的发展将趋于提供更大的体验空间，更好的消费环境。”

亟须创新规划和业态

结合去年一份商业地产报告，目前杭州商业地产的销售情况是“既不好，也不差”。商业地产最看重的就是投资回报率，而回报率的多少主要由地段和位置决定。但目前而言，其回报率并不高，商业经营如要有作为，必须适应新的消费需求，敢于打破传统模式，如在商业城市规划和建筑空间规划设计利用上，也需要政府有关部门认真考虑目前商业发展的新趋势。当然作为开发商业应该仔细研究目前商业地产的特点和市场环境、消费趋势，特别是新颖的商业业态，以利于差异化发展，不应随大流盲目拿地，应综合考虑自身企业的实力、承受力和操作能力。

根据国家统计局的数据，去年的前三季度，中国商品消费第一次超过了投资，成为推动经济增长的首要力量。由于政府扩张消费的长期战略支持，经济发展模式的转变，以及宏观经济环境的改善，中国的内需市场在去年第四季度出现反弹。

伴随着经济形势开始好转，来自政府的坚定支持以及第一条城市地铁线的开通，相信杭州的商业物业蕴藏着巨大潜力。在这个转型时期，要如何创新发展，创新规划和创新业态才能把握市场的先机呢？钱总认为，首先要政府在引进商业物业的时候要合理规划布局，避免商业地产的盲目扩张和无序竞争。其次，面对电商的压力，传统商业地产应在业态创新上狠下功夫，认真研究体验性商业发展的新趋势，招商时要进行有效的业态规划，针对当地市场消费需求对业态进行合理配比。