浦东甲级办公楼租金近三年来首次超越浦西

今年一季度，上海浦东甲级办公楼租金继续稳步上涨，并且自2010年第三季度以来首次超越浦西甲级办公楼平均租金；而电商拉动工业地产需求；新出台的“国五条”致使上海二手住宅市场成交量激增，一手高端住宅由于鲜有价格折扣，市场成交依旧低迷。仲量联行2013年第一季度上海房地产市场报告作上述回顾。

办公楼租金浦东环比上涨1.3%

报告显示，一季度上海甲级办公楼的平均租金为每平方米每天8.9元，与上季度基本持平。在浦西市场，跨国公司租赁需求显示早期的回暖迹象。受季节因素以及对中国经济展望转好的市场情绪影响，农历新年假期后办公楼租赁市场的新增问询量有所增加。虽然本季度净吸纳量仍然较低，市场问询量转化为租赁成交还需要一段时间，但是，浦西地区的跨国公司已经开始表现出对市场更为乐观的情绪。本季度，外资零售和医药企业仍是对办公楼租赁需求最为旺盛的行业。

浦东市场平均租金自2010年第三季度以来首次超越浦西。本季度强劲的内资租户需求加之有限的供应量，推动浦东市场租金持续上升，环比涨幅为1.3%。与此同时，在浦西，尽管市场租赁需求总体较弱且有新增供应量投入市场，大多数业主依旧维持租金不变，本季度平均租金微幅下调0.3%。但在此消彼长的作用下，浦东市场平均租金自2010年第三季度以来首次超越浦西。在超甲级办公楼市场，租金与上季度基本持平，为每平方米每天10.6元。在非中央商务区市场，伴随净吸纳量持续走强，平均租金继续稳定增长，环比涨幅达1.5%。

上海销售型办公楼市场上购买需求保持强劲。尽管本季度农历新年假期在一定程度上减少了成交量，但是市场的购买势头仍保持强劲。这主要受益于国内企业的自用购买需求以及个人投资者投资需求的共同推动作用。在自用买家当中，大型国有金融机构对附有底楼商业面积的办公楼表现出强劲的购买需求，以便其开展营业厅业务。个人投资者出于对2013年经济走势的乐观展望，在市场上表现同样活跃。市场强劲的购买需求令业主议价能力继续加强。2013年一季度整体甲级办公楼市场平均售价为每平方米人民币54,108元，而中央商务区甲级办公楼平均售价更是高达每平方米人民币66,808元。展望未来，预计市场总体购买需求将保持稳定，售价也将继续增长。然而，对于新竣工项目，尤其是地处商业氛围尚未成熟区域的新竣工项目，其售价的涨幅将表现得较为温和。

“新国五条”抑制住宅投资需求

2013新年伊始，上海住宅市场购买情绪高涨。报告显示，一月和二月的一手商品住宅成交总量较去年同期增长了142%，呈现出淡季不淡的景象。更值得注意的是，房价开始小幅攀升，并且许多购房者开始预期未来数月房价将继续上涨。在此背景下，中央政府于3月1日颁布了新一轮的紧缩政策，重申将继续严格执行包括限购令在内的调控措施。此次“新国五条”强调对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，从严按转让所得的20%计征，以抑制投资购房需求。由于买卖双方都急于在政策实施前完成交易，这一政策的立即效应便是推动三月份二手房交易量激增。在一手商品住宅市场，三月的成交量持续走强，使得2013年一季度的成交量达3,079,634平方米，较去年同期增长115%，与2012年四季度成交量的高峰期基本持平。

开发商不再降价促销，上海高端住宅成交受到抑制。在鲜有价格折扣的情况下，本季度仅有318套高端公寓成交，较上季度下跌30%。部分在去年取得不俗销售业绩的高端住宅项目开始加价，因此本季度上海一手高端住宅平均价格环比微升0.3%。二手市场方面，成交量大增使小业主信心得以增强，二手价格环比上涨1.8%。本季度没有新项目开盘销售，开发商大多仍集中精力销售去年推出的房源。

较低的空置率和稳定的需求推动服务式公寓租金上涨。本季度，服务式公寓的租赁需求较为稳定。由于没有新项目入市，上海服务式公寓的整体空置率下降1.5个百分点至11.4%。由于入住率仍然较高，本季度不少业主提升了续租租金。因此，2013年一季度上海服务式公寓平均租金环比上涨0.4%。

电商拉动工业地产需求

仲量联行中国工业部总监司徒艺表示：“受国内消费放缓的影响，零售商及相关企业对于扩张更加谨慎，导致本季度对非保税仓储物业的问询量减少，市场需求也随之放缓。另一方面，来自电商的需求却并未减弱，目前中小型电商仍在几乎满租的上海西区寻求大量仓储面积。”

市场对物流仓储的需求已扩至上海周边城市。由于可租空间的稀缺或者出于节约成本的考虑，多数企业开始考虑昆山、嘉兴、太仓等上海周边城市。这些城市物流空间相对充足，而且地理位置对于服务上海以及长三角地区较为便利。本季度，昆山的净吸纳量明显上升，空置率降至历史新低，约为1.1%。上海市内方面，市场整体空置率保持不变。

上海物流地产租金持续稳步上涨。可租赁物流仓储项目的稀缺推动本季度非保税仓库租金环比上涨1.9%至每平方米每天1.24元。强劲的净吸纳量及低空置率拉升昆山地区的市场租金水平至每平方米每天0.91元，环比增长2.9%。嘉兴地区由于市场规模有限，本季度仅发生一宗大体量交易，将市场租金从每平方米每天0.82元拉高至0.91元。