广州住宅去投资化信号明显 写字楼租金止跌回升

市场氛围持续改善，也使一季度二手豪宅售价创下自2011年一季度以来的最大增幅，环比增长4.5%，至每平方米34,700元。
仲量联行今天（4月9日）在此间发布今年第一季度广州房地产市场报告。报告指出：今年第一季度，广州甲级写字楼租金现回稳，新开业商场整体吸纳量上升，物流园租金增长加快，一、二手物业成交量急升，二手豪宅售价更升至两年来高位。

甲级写字楼市场

仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示，尽管全球经济危机风险逐步减小，由于跨国企业仍继续持谨慎态度，广州甲级写字楼物业市场在一季度的仍呈疲弱态势，需求主要来自国内企业，而预计现金流充足的国内自用买家将继续作为今年投资市场的主要动力。

报告指出，一季度的甲级写字楼租赁市场受2月的农历新年空档期和新供应短缺的双重影响，净吸纳量仅为2.7万平方米，是自2008年第四季度以来的最低点。本季广州IT行业在租赁市场上表现较积极。尽管如此，但由于本季无新增供应，整体空置率仍微降0.8个百分点至11.8%。

而源于受空置率下降和询盘量小幅上升支持，本季度广州甲级写字楼业主的租金立场普遍坚定。一季度平均租金出现15个月以来的首次反弹，环比微升0.7%至每月每平方米152元（基于建筑面积）。

零售地产市场

报告显示，今年一季度，广州零售市场表现相对稳定。其中，新开业商场受捧，市场吸纳量上升。一季度全市优质商铺净吸纳量录得75,700平方米。整体空置率相对平稳，较上季仅微升0.1个百分点至3.2%。

租金方面，一季度广州优质零售物业的平均租金录得每月每平方米454元（基于建筑面积），环比增幅1.7%，较上季的环比增幅0.5%有所回升。资本值录得环比增幅1.7%，达每平方米127,100元。

仲量联行广州零售地产部总监林世松表示，“虽然国内外经济复苏预期乐观，广州未来的零售消费增长有望继续支持零售物业的租赁需求，但我们预期零售商将继续放缓扩张步伐。”

林世松认为，2013年全年广州优质零售物业平均租金将继续增长，预期增幅可达5%。

物流园市场

报告指出，国内零售消费市场快速增长，大型电商及零售商定制仓库需求活跃，继续支撑非保税物流园租赁活动。

今年第一季度广州优质非保税物流园空置率为5.9%，与上季基本持平，整体租金环比增长2.3%，上升至每月每平方米30元（基于建筑面积）；而保税物流园整体空置率较上季回落3.7个百分点，但空置率仍高达25.2%，一季度租金录得每月每平方米29.2元（基于建筑面积），与上季持平。

仲量联行广州工业地产部总监张宁预计，未来一年国内零售消费市场将继续保持双位数增长，支撑着非保税物流园的租赁需求；从年初数据来看，欧盟区和美国经济逐步复苏也为中国出口贸易增长提供稳定因素。2013年全年新增供应主要集中在非保税仓，约为42万平方米（建筑面积）；同时，保税物流园租赁需求预期也将随出口贸易增长持续上升，但由于供应量较少，预计空置率将平稳回落。

产业园市场

今年第一季度，广州产业园市场无新增供应。空置率持续低位加上需求旺盛，使本季各区的产业园租金均见增长，带动全市平均租金环比上升4.6%，至每月每平方米62元（基于建筑面积）。

豪宅市场

报告指出，受《新国五条》出台的影响，一季度广州全市二手住宅市场的交易量大幅上升，一季度前两个月二手住宅交易约87.4万平方米，是去年同期43万平方米的两倍。而随着一、二手物业价差的收窄，一手市场销售量明显上升。

一季度全市新建商品住宅市场总成交约230万平方米，为去年一季度总量的将近2倍。政策性因素也同样影响豪宅市场，大户型的豪宅受税费影响更大，导致部分改善型的刚性需求流入一手市场。本季度一手豪宅净吸纳量为789套，较上季约500套总量环比上升58.0%。

同时，《新国五条》的出台，促使部分潜在买家转投租赁市场进行观望，带动平均租金环比微升0.9%，至每月每平方米80元（基于建筑面积）。

市场氛围持续改善，也使一季度二手豪宅售价创下自2011年一季度以来的最大增幅，环比增长4.5%，至每平方米34,700元。

仲量联行广州战略顾问部总监唐文杰认为，政府颁布的调控政策，随着后期配套政策和地方版细化措施的陆续出台，将有利于稳定住宅市场，促进房地产行业与中国经济的健康发展。另一方面，由于国内投资渠道有限，新政加快住宅市场去投资化进程，将为商业物业带来非常好的市场机遇。