李倩：住宅写字楼投资技巧

写字间则需要100平以上，因租用写字间公司多有一定规模且对公司形象较为注重，在面积要求上不能太小。
入行10年，历经过楼市疯长的年代，也熬过了2008年和2011年房产调控的低迷，身边经常会有朋友向我咨询有关房产方面的问题，现在能出手吗？要降还是要涨？现在投资该买什么楼？等等问题。一般我都不敢给太过具体的意见，只会说出我对市场的看法，但总结下来还是有一些小技巧的，在此共享之，以供参考。

要想获得高租金，还是要看地段。

李嘉诚说过，房子除了地段还是地段。这也是我多年来秉持的原则，不管是住宅还是写字楼，一个好的地段所带来的附加值都能让房产收益大幅上升。无论是投资客或者是自用客来说，都希望投资的房产能够拥有一个良好的升值空间。除了对产品区域、产品自身的定位之外、地段带来的附加的价值也是决定一个产品后期收益的重要因素。所以在石家庄想选写字楼的朋友们一定要选近中心好位置的产品来进行投资，才能保证今后持续上涨的现金流收入。

“年收益率达到多少才算成功投资的房产投资？

什么样的房产投资才算优质投资呢，5%的年收益率被公认为房产投资的一道槛，按照国际惯例，住宅25年能收回成本，商业地产12-15年能收回成本，就属于优质投资。

还以我们现在正在做的项目“天元公馆”为例，附近100平住宅需要33.33年才能收回成本，天元公馆作为一个纯写字楼100平需要9.72年收回成本，属于超优质投资项目。

不赚价差，只赚持续的现金收入。

据北京中原市场研究部监测的写字楼数据显示，2012年10月北京甲级写字楼租金为413.50元/平方米月(修正为不含物业费的价格)，环比上涨1.83%；准甲级写字楼租金为242.92元/平方米 月(修正为不含物业费的价格)，环比下降1.14%。

10月建国门、国贸、燕莎等东部商圈甲级写字楼租金涨幅明显。10月建国门商圈租金价格为544.11元/平方米每月，环比上涨7.72%；国贸商圈租金价格为463.69元/平方米每月，环比上涨3.73%，燕莎商圈租金价格为352.42元/平方米每月，环比上涨1.30%。

在当前市场情况下，房价再出现大幅上涨将是小概率事件，投资者应将眼光放到租售比上。众所周知，投资房产的收益来源于价差与租金，在2011年以前投资房产是靠赚“价差”来累积财富，但这些都只是一次性的收入，抗风险能力极低，一旦遇到行业年景不好，首当其冲的就被套住，所以，现阶段，我们不赚差价而直选择好地段回报高的房产赚取持续性的现金收益，这样即便行业年景不好，好地段的房产租不出去的风险也是极低的，可保证我们有持续性的收益。

我们应该明白，投资房地产不是因为预期房价会涨，而是算出房子买价，一旦转租出去后的租金报酬率够高，你可以靠租金，在未来5年、10年“持续”性赚进可观的现金收益。

不管是投资住宅，还是写字楼，投资房产前的小技巧。

住宅：

投资住宅选小户型，相对而言，面积越大，每平米的租金会下降。

最好能做到拎包入住，这样租金能高出许多。

房客选择上女性比男性稳定性更高。

每年3-6月是租房高峰期，如果过了6月仍未租出，建议减价出租以减少冬季空租期过长及交取暖费的风险。

写字间：

写字间则需要100平以上，因租用写字间公司多有一定规模且对公司形象较为注重，在面积要求上不能太小。

外观气派、交通便利、要有大堂、车位、电梯等配备足够是最基本要求

写字间物业好坏至关重要，写字间日后的租金、升值保值要靠良好的物业管理来实现。

在租户选择上，尽量选择资金实力强的公司，更有付租的能力，也更有经济抗风险能力。