刘凯：今年一线城市写字楼市场呈现两大特征

房讯网讯 2013年，虽然全球宏观经济形势疲软，但国内经济增长仍保持在较高的速度，中国写字楼市场有望继续维持租售两旺的局面。南丰智库（CORC）预计2013年北京、上海、广州、深圳一线城市写字楼市场平稳发展是主基调，总体上租金与售价上涨趋势不变，但上涨幅度将进一步缩减至10%左右。
房讯网讯 2013年，虽然全球宏观经济形势疲软，但国内经济增长仍保持在较高的速度，中国写字楼市场有望继续维持租售两旺的局面。南丰智库（CORC）预计2013年北京、上海、广州、深圳一线城市写字楼市场平稳发展是主基调，总体上租金与售价上涨趋势不变，但上涨幅度将进一步缩减至10%左右。

南丰智库（CORC）首席顾问兼中国写字楼TOP100研究课题组副组长刘凯对房讯网记者表示：“一方面，在经历了连续两年的高速发展之后，上海、北京、广州、深圳一线城市写字楼市场开始出现回归理性的信号，而写字楼租金在增长达到一定程度后涨幅趋缓。另一方面，上海、北京、广州、深圳一线城市写字楼市场的“去中心化”趋势日渐明朗，主要表现在一些公司从原核心区域的甲级写字楼搬迁至相对偏离市中心的写字楼或园区中。”

“去中心化”主要是指一些公司从原核心区域的甲级写字楼搬迁至相对偏离市中心的写字楼或园区中。这种现象的产生有以下几方面的原因：首先，由于市政配套设施的加速建设，大量的城市人口迁往郊区或城郊结合部，居住区域不断向外延伸，以住宅先行带动写字楼发展的趋势逐渐显现；其次，城市核心区域甲级写字楼的租金水平不断上涨，加上土地的稀缺性使得三大核心区域的新建写字楼数量将逐年减少，因此有预见性的开发商纷纷选择在次中心区域兴建写字楼，以此降低了建造成本，还可以获得政府提供的税收等优惠政策。第三，从需求方来看，由于中心城区大面积的甲级写字楼供应有限，无法满足一些企业因业务增长产生的扩租需求。第四，交通便利度提高，尤其是轨道交通网络覆盖面的扩大缩短了次中心区域和三大核心区域的往来时间，满足了商务集聚对交通的要求。随着北京、上海、广州等一线城市郊区化的发展和对周边经济辐射能力的增强以及现代服务业日益细致的分工，写字楼的"多中心"格局得到发展。在这一过程中，核心区域的客户将会发生选择性地外迁，产生更富有层次性的写字楼区域集群。

南丰智库（CORC）2013年广州写字楼市场预测：第一，预计2013年落成的甲级写字楼超过100万平方米；第二，预计2013年广州甲级写字楼需求将有所回暖，刺激吸纳量上升，但大规模的供应仍将推高全市的空置率，并将进一步压抑写字楼租金的增长。

南丰智库（CORC）2013年上海写字楼市场预测：第一，虽然目前上海写字楼租金已达高点，增速有所放缓，但供应趋紧趋势下2013年依然会以10%的幅度增长；其次随着融资成本继续降低，预计2013年境外机构投资者的整购需求将上升；第三，国内保险资金将在写字楼整购市场里占据更为重要的位置，尤其对在浦东陆家嘴地区的高品质写字楼需求旺盛。

南丰智库（CORC）2013年北京写字楼市场预测：第一，非核心区域写字楼项目将是2013年主要供应来源；第二，由于供应不足，预计全年写字楼空置率依然保持10%以下低位运行；第三，2013年净吸纳量将稍低于2012年水平；第四，随着住宅市场限购政策延续，大量投资性需求有望继续流向写字楼市场。