保利地产挺进北非大型房企集体海外试水

“我们争取在今明两年先进入非洲市场。另外，我们对欧洲市场也做过了一些调研。比如荷兰阿姆斯特丹、西班牙等，但目前感觉这些地方还需要进一步的研究。”保利房地产(集团)股份有限公司(以下简称“保利地产(600048)”)董事长宋广菊近日在业绩会上发出了海外扩张的信号。
而此前，包括万科、万达、绿地、碧桂园、中坤等十余家大型房企在内，都已布局海外市场。业内分析，国内市场调控越来越严厉和房企自身发展的需求，加上新政的推动，会让房企出海成为趋势，且部分房企海外试水的目标更倾向于截流部分放眼海外的国内需求。但是，目前仅处于试水阶段，前景难以断定。
“房企出海一是分担风险，增加盈利渠道;二是在移民潮和海外置业的推动下，房企希望截留这一部分国内需求;此外，或含有资金转移的考虑。”高力国际市场研究与项目咨询部董事陈厚桥对时代周报记者表示。
对非洲很有信心
今年以来，国内房企海外扩张的声音不绝于耳。近日，保利地产也加入了出海阵营。
宋广菊近日在业绩会上透露，保利地产海外调研小组刚从非洲返回，准备今明两年先进入非洲市场。与大多数房企瞄向欧美、亚洲、澳洲等地相比，保利地产此举似乎不按常理出牌，但业内分析，这是保利地产对非洲的整个投资环境和未来发展空间的综合(行情专区)考量后所作的战略决策。
“非洲人口众多、土地便宜，且非洲经济步入正轨，政府需要招商引资。加上中非关系良好，政治环境有保障，保利地产这样能以很低的成本获得甚至不亚于国内高端房地产项目的利润。”第一商业网总裁黄华军对时代周报记者分析。
而宋广菊也表达了对非洲市场的信心。“这些地方的房价，普通商品房的两房和三房，每平方米卖到了1200-2400美元，别墅卖到50万-250万美元/栋不等，这样一折算可以跟我们很多省会城市的房价媲美。非洲国家的经济持续多年保持10%以上的速度增长，特别是发现石油(行情专区)以后，他们的投资环境和未来发展空间非常好，另外，这些国家对中国非常友好，比如坦桑尼亚是免签证的，所以我们对在非洲国家开发房地产很有信心。”
实际上，在保利地产之前，房企海外投资已成规模。据中国海外投资联合会的一项数据显示，2012年以来，包括碧桂园(002007.HK)、中国建筑、中国铁建、万科(000002.SZ)、绿地集团、万通地产、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元。
实际上，保利地产等房地产企业集体试水海外，就是希望通过拓展海外市场，保证销量能够保持一定数量的增长。2013年，保利地产2013年的销售目标至少在1200亿以上。
房企出海锁定国人
根据来自Dealogic的数据，中国人在海外的房地产交易规模去年急剧上升，达到18.6亿美元。相比之下，2011年为5.47亿美元，2010年为9000万美元。不包括香港在内，2012年的海外房地产交易总额为4.5亿美元，比2011年增长了46%。截留这部分国内人士的海外购房需求，成为国内房企出海的动因之一。绿地集团董事长张玉良一句“我们感兴趣的是中国人多的地方”，实则反映了大多数房企出海锁定国人的首要目标。
今年2月，国内头号房企万科和美国头号房企铁狮门公司的签约，引发轰动。同样，在万科总裁郁亮看来，万科试水海外项目是看到了限购所带来的市场机会，限购措施使得一线城市的有钱人基本上失去了购房的资格，这部分投资需求流向海外。因此万科启动了国际化策略。投入上，万科美国项目总投资约为6.2亿美元，其中万科将投资1.75亿美元，铁狮门仅提供7500万美元，其余部分将通过债务融资解决。
无疑，房企出海，最大的驱动还是国内的房地产政策环境。随着调控的加紧，房地出海会渐成潮流。国内限购、限贷、房产税等房地产调控政策频繁出台，投资客投资海外可以规避国内投资风险，从而导致部分龙头开发企业也转投海外市场。当然，能否游刃有余，还得看是否具有诸多前提保障，而首要的条件是资金力量雄厚。
“从目前来看，各地对住宅的调控力度在进一步加深，住宅发展空间被压缩，这可能导致房企瞄向商业和海外市场，但是商业空间实际上难度很大。可以说，长期来看，房企出海是必然的。”陈厚桥对记者表示。
当然，也有房企出海并不做房地产项目，典型的代表是万达集团。去年5月，万达集团与全球第二大院线集团AMC签署并购协议，并购总交易金额26亿美元，包括购买100%股权和承担债务两部分。另据万达集团董事长王健林透露，万达集团海外目光将集中锁定在欧美市场，未来10年将向美国投资100亿美元，2013年万达集团还要完成1-2个项目的大型并购。显然，涉及上百亿美元的投资规模也说明，欲海外扩张，充裕的资金支撑是第一要务。
不过，现阶段，出海房企仍是在试探市场，并且，没有可供借鉴的经验，处于摸着石头过河的探索阶段。“目前来说，房企在海外的发展还处于试水阶段。”黄华军对时代周报记者表示。
尚处试水阶段
从已出海的房企来看，普遍的倾向性是，海外项目多以开发旅游地产，且以与当地的企业合作开发为主。但目前，仅碧桂园、绿地等迎来收获期，并且随着海外扩张路线的清晰，这些房企在海外投入上还会持续加大。
碧桂园在马来西亚开发的三个房地产项目已面市，碧桂园首席财务官伍绮琴在3月的业绩发布会上透露，公司2013年的资本开支约440亿元，当中买地及建筑费分别占120亿元及320亿元，而公司已经或将要花费100亿元投资马来西亚的多个项目，就投资占比而言，马来西亚的投资占比不算小。
而绿地，其之前与韩国济州国际自由城市开发中心合作建设济州旅游健康城项目，其还与西班牙和德国的酒店有一些合作项目。而在3月其亦表示，已达成在悉尼市中心开发住宅和酒店建筑的协议，这一项目是绿地斥资1.075亿澳元(约合1.114亿美元)从加拿大公司Brookfield Asset Management Inc购买所得。
证券分析师张杰在接受时代周报记者采访时说，出海短期内对于房企更为直接的利好还是海外市场宽松的融资环境，国内房企可以通过海外投资来搭建海外的融资平台。房企出海，带来了海外融资的井喷。中国指数研究院统计显示，2012年共有25家内地房企进行了25笔海外融资，融资总额约合600亿元人民币，同比增长了10.23%。而仅2013年1月，就有17家房地产公司通过海外融资渠道募集了约合420亿元人民币的资金，融资规模已超过去年全年内地房企海外融资总额的一半，达到70%。
不过，仍有业内人士认为，短期内海外发展前景不太可观。出海考验的不仅仅是房企的资金实力，还有落地能力和实际操作能力，在融资、销售、运营管理模式等诸多环节和国内大相径庭的情况下，这些房企能否入乡随俗是决定其发展好坏的关键。
“国外融资也是看盈利能力的。并且，目前国内房企都处于试水阶段，还不具有海外开发的经验。从目前的状况来看，房企对海外城市的选择具有一定的偏向性，偏好选择旅游城市。但短期内，房企国外表现不太被看好，因为客户资源的积累需要一定的时间，且面临着政策风险和经营风险。”陈厚桥对时代周报记者表示。
“海外方面，我们会采取积极而审慎的态度，因为他们的法律体系、价格体系、税收体系、材料供应体系等和国内的差异性还是比较大的。”保利地产总经理朱铭新此言道出了大多数房企对出海的态度。