房地产调控需要新思维

在“国五条”大限4月1日零时，国务院所要求的30多个城市中，除了北京、上海、重庆等20个城市公布了“国五条”落实细则，仍有十几个城市未按期公布今年房价控制目标。而已经公布的实施细则，除了上海和北京感觉比较严格之外，大多都缺乏实质性举措和操作性，一些城市的“细则”甚至不超过50个字。

至此，“国五条”和以前诸多调控政策一样，再次进入了一个难以解套的囚徒困境。外界对地方实施细则出台之后房地产市场能够降温的期待被无形消解，4月1日沪深两市房地产股大幅反弹，就是佐证。可以说，在地方细则出台之后，“国五条”不但没有正式进入实施日程，反而在实质上已经被地方的绥靖政策搁置。以各地目前已经出台的房价控制目标为例，有些含糊其辞，有些表示要使房价涨幅低于居民收入水平的增幅。众所周知，在近两年居民收入水平增幅基本和G D P增幅持平的情况下，这样的控制目标几乎意味着听任房价大涨。

应当引起注意的是，经过10多年的快速发展，中国住房市场出现了明显的结构性变化。以今年政府工作报告的数据为例，到2012年底，中国城镇和农村人均住房面积32 .9平方米，同期中国的城镇人口为71182万人。这意味着，官方统计的城镇住房存量面积为234亿多平方米，这还不包括60多亿平方米小产权房以及一些单位的福利分房。保守估算，城镇存量房面积早已超过300亿平方米，城镇人均住房面积也就超过35平方米，已经接近德国、法国、日本上世纪90年代水平。即使未来中国加快城镇化步伐，每年房地产投资只要保持15%的增速，新房竣工量只要达到5亿平方米，就完全可以满足城镇化新增人口的住房需求。

这意味着，在住房市场供求总量已经基本平衡的情况下，强调热点城市的供需矛盾，不仅稳定不了市场，而且会极大地破坏市场预期“国五条”引发的尴尬不在于政策本身，而在于市场已非昨日的情况下，却依然用老的思维来解决新的问题。而这样的调控思维，即使没有遭遇地方的软抵抗，对房地产的健康发展也恐怕并无益处。

特别是，在北京、上海、广州、深圳等城市二手房交易量已经超过新房的情况下，房地产调控一定要从行政和短期思维走向长效机制，调控的重点一定要从增量房转向存量房，而且不能搞全国一刀切。北京等一线城市虽然需求依旧旺盛，但很多三线以下的城市住房已经出现过剩，一刀切的调控只会扰乱市场。市场已经不是昨天那个市场，投资者、政策制定者以及开发商就不要幻想昨日的疯狂重现，而是都需要面对现实，转换思维。管理层面对的是一个总体上满足了需求的存量为主的市场，而不是一个增量市场，目前需要做的是扎扎实实地去搞信息联网、房产税的基础建设以及市场交易秩序。而开发商则应调整经营思维，去适应房地产从卖方到买方市场的转换。