请作答 影院的偏爱 地段好定位准的商业体
“没有影院，都不好意思说自己是做商业的！”
这并不是句玩笑话，但回念一想，所有的商业地产项目，都可以引进影院吗？答案是否定的。做影院，并非易事。无论，对院线，还是对商业地产的开发商。双方合作，前期洽谈很重要。一如，男女相亲，中意了就早说，不要磨叽，也好进入恋爱阶段。不然，过了这村可就没这店了。一般院线与商业地产的合作，其前期包括的要点很多，如影院对地段、人流的要求，影院对商业载体建筑规划的要求，双方对项目定位的切合等都需要尽量要做在“前面”，不然，其中的某一方，想要中途补票，成本都会很高，风险也很大。
自然，影院与商业地产合作，服务的是观众，观众是衣食父母，得罪不起。就如购票这一个小细节，就已在悄然改变，也需要新服务体系跟上，并做到最好。
百老汇IMAX影厅。本报记者 党建为 摄
环银影城。 本报记者 陈伟摄
影院偏爱城市综合体 社区亦是未来香饽饽
就如，上文所说，没有引进影院都不好意思说自己是做商业地产的。同时，随着一站式购物、娱乐等需求的不断增多，商业项目内就总少不了“乐”这一环节，就目前昆明的娱乐消费业态来看，除去KTV、电玩游戏、电影等几项业态，能够让市民“乐”起来的东西实在太少，为此，引入影院对于商业地产也就变得异常重要。
那受影院欢迎的商业地产项目一般具有哪些特点？据一项影院扩张选址调查数据显示，影院选址，首选的物业类型顺序为城市综合体、购物中心、商业街；事实上，选址商业项目，物业类型并不是唯一、最重要的因素。据浙江横店影视娱乐有限公司总经理助理、影城投资事业部总经理李剑平介绍，就影院选址与商业地产项目合作，一般就会考虑到它的规模、开发商的营运实力、区域市场的院线分别、消费潜力等情况。就简单看潜在消费力这一项，一般需要满足1.5公里范围内至少要有10万人的潜在客群。若租赁或购买的物业，可使用的面积需足一定的规模；同时，对租赁或使用合同、影厅数量、大堂的出口、商业体的停车位等有一定的要求。
在有的影院负责人看来，影院选址顺序也可以这样排列：首要的是商业项目覆盖范围内的常住人口基数要够；其次是项目质量要好，层高低于5米的非标准影院在未来不是主流；第三是性价比要在合理范围内，即院线的租金不能过高，要充分考虑未来的经营压力。
随着商业地产的细分化的出现，社区影院也开始越来越多。业内表示，社区院线也将是未来发展的重要组成部分，而就社区影院选址来看，商业辐射范围相对较小，同时亦没有影院进驻等都是吸引影院进驻的利好条件。
影院与商业地产三要素地段、定位、理念
事实上，合作要的是你情我愿，院线与商业地产项目合作，在满足了物业类型、使用面积、停车车位等一些基础的要素后，地段上的优势、定位及发展理念的切合等也是双方达成合作的重要基点。
首先，从地段上来看。地段，一直是商业地产项目立足的根本，这也是一个城市中心区商业金融地块争夺异常激烈的缘故。而对于影院而言，地段的作用也同样如此，就拿现在的三市街片区来看，汇集众多的影院都还能够活得不错，很大程度上就是依赖于地段的优越性；在昆明北辰财富中心影院总经理田再兴看来，三市街的人流是以秒来计算的，而北辰财富中心是以小时来计算。
不过，随着城市中心多极化的发展，传统的商业中心的绝对性的优势正在逐步减弱。就拿北市区来看，以北京路为首的地产企业多年经营，区域商业氛围不断成熟，让一直需要堵到市中心购物、消费、休闲的市民有了更多的选择；而南市区随着南亚风情·第壹城的崛起，可以选择的范围也更宽了。
>其次，合作双方的发展定位与理念也是项目能否顺利签约的关键点。在昆明科迪企业管理有限公司总经理周龙看来，很多商业项目由于定位不清、角色不明，也就很容易导致商业发展的同质化很快显现。而院线与商业地产的合作，如何让项目形成特色。这时，定位、发展理念的重要性也就开始凸显。据他介绍，其操盘的翡翠湾，有近5万平方米的商业，在规划之初就已确定了引进影院。选择今典主要是它与翡翠湾的发展理念、定位等都较为契合。
前期规划很重要 中途补票风险大
随着电影市场的成熟，影院不再是高校中的礼堂，也不再是村子里的露天电影。对于自身有影院设置需求的商业地产项目的要求也越来越高。一般需要影院进驻，影院就需要开发商所承建的项目具备：国家建筑法律、法规、立项、规划、建设、消防、环节、卫生、人防等机构的批准文件或替代性文件，同时，该建筑应符合电影相关的技术建筑要求。
对于那些想要倚重影院来提升项目人气的商业项目，最好在项目规划前期，就需要与影院多洽谈与沟通，在满足基本的影院设计要求前提下，尽量照顾到引进影院项目的要求。
据周龙介绍，此前，他同多家影院接洽，得知一般的影院对于开发商能否在规划前期与他们洽谈这点很看重，这对后期的双方的合作也很有帮助。就比如，在与院线沟通过程中，对于一个新介入商业地产的开发商而言，也就意味着你可以接触到一手的数据，即商家们最为关心的问题是什么，而开发商需要做的又有哪些，这些即是学习的过程，也是未来商业项目管理中可能遭遇的问题。
据田再兴分析，影院本身对声、光、电的要求是非常高，对建筑高端、面宽等都是有很高的要求，对开发商也就意味着高投入。如果一个商业项目前期规划并没有考虑院线的进驻，后期又想让加盟院线，其成本非常之高，失败的可能性也就很大，昆明不乏这样改造失败的案例。
团购盛行 影迷获利
有了商业项目做影院的载体，还需要的就是观影大众。
在聊起昆明人的观影史时，同事娜娜也谈起了自己的观影变迁。昆明的影城，她基本都跑了一个遍，但主要还是集中在市中心看电影。现在住在南市区的她，就多在南市区看电影，尤其是在南亚风情·第壹城的保利国际影城开业后。前几年，南市区还没有什么影院的时候，她还是经常会和她老公开车到北辰财富中心去看电影，主要看中的是北辰的服务和品质。这也和很多昆明人的观影改变十分的相似。
昆明人的观影，经历了无可挑剔，到只能在市中心内挑选，再到可以就近选择品质、价位合适的影院。区域性的消费习惯开始显现，同时，社区院线也开始分流掉部分观影群众。
就现在来看，不但观影的区域发生了巨大改变，就单单一个购票方式也是花样繁多。除了较为传统的影院购票、办理观影会员卡以外，信用卡积分购票、手机积分兑换电影票等购票方式凶猛来势。
随着网络的普及，尤其是自2011年以来，对于昆明网络购票一族，他们更多会选择团购网站进行购票。就目前来看：Mtime时光网、团800、窝窝团等网站都有昆明各家影院各个时段的优惠票，网络团购的到来，让观众享受到了更为实惠的票价。
同时，随着微博、微信等一些新兴媒介的兴起，一些影院与购物中心也开始一同策划，采用微博转发或微信认证等方式，抽奖或直接购票。
影院定位市场变化 多左右票价构成
人们总说，卖东西的总不会嫌东西卖得贵。
这一次，付钱的和收费的意见出奇的一致：“中国的电影票太贵了！”
在人们看来，电影是一种大众消费品，其与居民的人均可以支配收入有很大的关系。据业内人士介绍，在电影市场较为成熟的美国，电影票的平均价格在9美元左右（折约合人民币54元左右），相当于美国普通员工一个小时的最低工资。目前昆明的电影票价基本在50-80元，折扣后票价在25元/张，普通职工平均每个小时的收入还达不到这一要求，未来8-15元/张的票价或是比较合理的。
那一张电影票会受到那些因素的影响？
据一位业内认识透露，一般电影票价的定价，需根据所在地段与定位来确定，如社区类型、办公类型、商业中心等定位不同，票价也就不同。就电影票来看，影院的卖家一般有底价限制。比如《西游·降魔篇》底价是35元，如果影院售票价低于35元，影院就需要补贴差价，因为院线结账时同样按照35元来结算的。就市场竞争来看，每家影院的底价是不同的。为此，影院之间多不愿意谈及同一部影片的价格。但如上影永华和百老汇等这些影院都是连锁店，根据所在城市不同，总公司都会有一个相对的指导价，价格和人次是个相互博弈的过程。价格低，观影人次频率就高；价格高，观影人次频率就相对较低。
此外，影厅数量与票价的定位，也有很微妙的关联。有的影城一个厅就有400座，热卖时满座；卖不到30%就是亏损的。据了解，一般影院在建设之前，会与院线签署协议，院线可根据市调，根据每天上映的影片数量，指导影院应该有多少个厅来放映，同时，票价定位也会较为合理。