武汉商业地产三大问题呈现

证券时报记者 冯尧

近日各地国五条细则陆续出台，住宅楼市调控趋紧之势日益明显。在此背景下，商业地产日益成为房企避风港。

作为传统商业腹地，武汉一直受到商业地产巨头青睐，万达、华润、绿地、恒隆、世茂、瑞安、九龙仓……一个个商业地产巨头，近年不断杀入武汉市场。而汉商、武商、中百、中商等本地商业集团也丝毫未避让，行业竞争的激烈程度可见一斑。

“武汉目前商业地产多数属于散售型，这种商业模式，后期难以运营，不利于整体商圈的定位。”一位熟悉武汉商业地产的圈内人士告诉证券时报记者。在他看来，“前期规划不足、后期运营不善、同质化严重”已经成为武汉商业地产的标签，同样也是诸如武汉的二线城市的通病。

同质化加剧

近日，记者来到位于武汉市汉阳汉商银座，该商业项目处于钟家村商圈的核心地带。然而，这个2011年开业的新项目里，除了院线带来的客流，饮食、零售区基本看不到多少客流，大部分商铺门庭冷落。

同样的案例不少，紧邻汉口江汉路商圈的宝丽金广场，通往江边的一侧，门面已全部清空。在汉口二七路附近，已运营多年的汉口东部购物公园仍然人气寥落，基本沦为周边居民的一处娱乐广场。

事实上，这与当地政府近年加大商服用地供应不无关系。仅2012年，武汉便成交纯商服用地38宗，总占地面积129.6万平方米。未来5年，武汉将有超过273万平方米的优质商铺供应。

正是如此，武汉商业结构也正因供应而改写。传统的武广、江汉路、中南商圈之外，逐步新增了徐东商圈、光谷商圈、菱角湖商圈等，商业辐射范围随之放大。

“大多数开发商都是对综合体进行简单复制。”前述人士指出，其招商定位大都集中在普通消费群层，但消费内容并没有详细的区分，“综合体缺乏核心竞争力，难以形成消费的忠诚度。”

在3月30日召开的中国商业地产行业发展论坛上，广百集团董事长荀振英对记者表示，近年来类似于武汉的多数二三线城市购物中心结构几乎都差不多，几乎无一例外地复制“购物中心+商业街+酒店+写字楼+公寓”模式，商业创新性面临极大挑战。“某种程度上，这会导致商业地产的利润空间越来越小。”他说。

慢工才能出细活

正是由于开发商简单复制，近年来，商业综合体如雨后春笋般拔地而起，建设周期也大大缩短。

2009年起，武汉楼市进入商业综合体的开发热潮，此后以年均10个左右的速度推向市场。目前，武汉商业综合体项目已多达40多个，在建商业综合体多达35个，包括钰龙国际金融中心、武汉水游城、南国中心、和记黄埔[0.37%]老普片项目、武商摩尔城、银泰城等。

商业地产大鳄恒隆地产[1.17%]，今年2月斥资33亿元拿下位于武广商圈的一块核心商业用地。该公司计划在此投资120亿元，建设一个超级城市综合体，建筑总面积约46万平方米，其中包括世界级的购物商场、办公大楼及公寓式酒店。

另外，武汉市商务局统计显示，2011年底武汉商业营业面积达1076万平方米。去年，武汉销售商铺、写字楼292万平方米，其中商业面积超过150万平方米。总人口近1000万的武汉，目前人均商业面积已超过1.2平方米，超过香港人均1.1平方米的水平。

“最近不少商业综合体从拿地到最后投入运营，只花两年时间，但这样一个在两年之内设计好又盖好的商业项目，注定要失败！”恒隆地产董事长陈启宗直言。一般而言，即便是位于核心商圈的商业项目，培育周期也在5、6年左右。

陈启宗表示，在商业项目设计阶段，就需要考虑各方面因素，绝非照搬住宅地产路数。“设计阶段需要耗费12-18个月，没有一个设计团队能够在9个月内就把一个几十万平方米的项目设计到可以接受（的程度）。”他说。

专业性欠缺

“在武汉市场，大部分综合体的开发商都是由以往纯住宅开发商转过来的，而这些商业开发商强调现金流快速周转。”前述熟悉武汉商业地产圈内人士称。在他看来，商业地产恰恰难以追求快周转。

成功运作一个商业项目，除了前期规划定位要符合实际消费需求外，更重要在于后期招商定位和人气的培养。上述人士称，多数住宅类开发商并不具备这方面的经验和人才。

记者发现，武汉当地不少开发商将商业综合体中的商铺分割成小块出售，更利于投资，有利于加快企业现金回流。然而，这必然会对后期运营带来困难。“业主买下商铺后，会按照个人的需求规划商铺。那么，整个商业项目必然成为‘杂货店’，破坏整体运营的效果。”陈启宗说。

此外，政府规划是开发商扎堆综合体开发的另一个重要因素。“现在很多地方政府在地块规划中会明确要求配比一定的商业。”一位龙头房企高层人士告诉记者，城市综合体是对土地价值的最大利用，但这种商业比例基本都由各区自己来确定，导致在各区交界处，有多个综合体出现。比如武汉徐东商圈，周边除了以往的中商平价、销品茂外，还新增了福星惠誉和东湖春树里两个大型商业综合体。

上述房企人士表示，综合体对于拉动当地就业、税收等比住宅更有优势，但若能统一规划，方可避免同质化。