城镇化带来新机遇 商业地产企业面临转型

昨日，第十届中国商业地产论坛在武汉举行，多位与会专家认为，城镇化是现在的发展趋势，商业地产将在城镇化中迎来新机遇。长期来看，商业地产还有很大的发展空间。不过，虽然商业地产的发展被看好，但在电子商务等因素的冲击下，商业地产企业正面临转型。

新型城镇化被认为是拉动经济增长的最大引擎。全国人大财政经济委员会副主任委员、民建中央副主席辜胜阻表示，新城镇化是最大的潜在内需和持久的动力，“它不仅最大，而且持久，我认为至少是20年，能够维持7.5左右的经济增长速度”。
辜胜阻分析，人口城镇化最大的特点是人的流动，如果将3.6亿农民工变为定居型消费，将会带来消费革命。此外，人口的城镇化对于投资的拉动不可估量，“有专家曾对过去的资料做过分析，每增加一个城市人口，会引入50万城市固定资产投资”。
中国复关及入世首席谈判代表、20国集团研究中心秘书长龙永图也表示，城镇化将是推动我国发展30年最重要的动力，而“启动”这些动力必须来自于改革，这其中应该重点关注户籍改革和土地改革。因为它们分别涉及养老、教育、卫生、林场用地等多个重要领域。“土地改革、户籍改革的意义就像当年的联产承包责任制，农民工进城，和公务员、国企职工下海一样，成为中国最重要的改革红利”。

住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮认为，未来20年内，房地产行业仍将是我国国民经济的支柱产业。
陈淮表示，房地产业是涵盖建筑、建材、运输、中介、金融在内的大产业和十几个相关产业，其发展速度和质量在一定程度上决定着中国未来10到20年发展的规模速度和质量。

陈淮认为，老百姓消费结构在升级，目前扩大内需已不是让人们吃的更多，穿的更多，而是调整消费结构。“衣食满足之后，人们的消费结构需求升级，自然转向了住行”。2008年金融危机后国内厂商纷纷压缩生产量，2009年国内车市增幅超45%。

陈淮认为，房地产和股市的区别在于，股市的政策可以使成交量在一段时间内湮灭，但房子的需求是一个常数。“就跟男青年要娶多少女青年一样是个常数，他们不会因为调控少娶一个姑娘，这就是房地产经济学”。

龙永图表示，商业地产在推动中国经济从投资拉动向内需拉动的进程当中，对聚集人气，创造就业等，将发挥重要作用。

辜胜阻也表示，“城镇化肯定为商业地产的重要推动力，因为城镇化为商业地产提供了巨大的需求”。但他同时提醒注意商业地产的发展水平，2010年商业地产是住宅开发的1.5倍，2012年上半年是2倍。防止出现泡沫化、同质化、边缘化。“市民化等于稳定就业，公共服务均等化和安居。而新型城镇化最重要的是产业支撑，人口的聚集，才能带来商业的繁荣。有这三个要素，商业地产的前途才会光明”。

陈淮则认为，商业地产的发展以及城市化的推进，需要打破市场经济对土地的约束，“政府不能既作为资源的供给者，又是市场的调控者”。

电子商务和传统零售店的竞争随着时间的推移愈演愈烈，网购冲击最大的是以传统百货业为核心的商业地产。
房地产资本能否开辟一条从线下到线上的新路径?电子商务未来能占有多大空间?多位与会嘉宾认为，传统的商业地产和传统零售结合得很紧密的，以城市综合体为代表的购物中心在与电子商务对抗中具有优势。从长远角度来看，线上线下零售企业双向融合将会成为未来零售发展的趋势，两种业态的企业均可凭借各自优势抢占市场。

财经评论家水皮认为，电商的发展对商业地产是一个巨大的促进和推动，特别是传统百货向购物中心转变，带动城市综合体的发展，促生新的商业形态。

娃哈哈商业股份有限公司副总经理宋青青认为，实体店带来的满足感和体验感是电子商务无法做到的，人们还是需要逛街、购物、吃饭、看电影。而商业综合体提供的体验式购物环境符合消费者要求，娃哈哈计划三到五年内筹建100座商业综合体。

中国商业联合会副秘书长王耀称，商业地产价格高，最终导致实体店里商品价格过高，只要把物业价格降下来，减轻渠道的成本压力，把各种费用砍一砍，让各种商品价格回归到正常水平，可以和电子商务相抗衡。

值得关注的是，住宅市场持续调控，不少开发商向商业地产转型，同质化现象严重。有数据统计，一二线商业地产的空置率在10%左右，大型商业地产甚至达到50%，引发了商业地产泡沫化的担忧。

宋青青认为，商业地产要走差异化路线，避免同质化竞争。比如，在历史文化悠久的城市，可以搞一些人文旅游项目，迎合旅游者的思古情怀;对于生态资源丰富的城市，可以使生态资源和商业地产结合，更好的满足消费者的消费体验需求。与此同时，各地政府也要对本地的商业地产有清晰的规划，避免雷同。并加强对市场的引导。

首创集团总经理刘晓光表示，地产商要同百货商合作，做商业地产，先做商业人，商业地产内容同质单一会产生泡沫，并称未来商业地产的新趋势是文化娱乐性，更加专业化，与电商结合，品牌商集合，打造软实力。