商业开发颠覆旧格局 商街模式优于购物中心?

北辰实业年报显示，尽管租赁业务、酒店业务的收入都有增长，但其持有的商业部分，盈利一直在
北辰实业年报显示，尽管租赁业务、酒店业务的收入都有增长，但其持有的商业部分，盈利一直在下滑。3月21日，在香港召开的业绩发布会上，北辰实业董事长贺江川坦言，公司旗下的商业受电子商务冲击很大。
而传统开发商在介入商业地产时，也在小心翼翼地选择出路，回避大型的MALL，或许是一个可以降低风险的办法。
亚运村北辰购物中心是该地区最早的百货商场，1994年跻身于北京市亿元商场行列，1997年最高销售额达到12亿元，利润6000多万元，年均投资回报率始终保持在30%左右。多年来，企业人均销售、平米销售额，一直处于北京市第一集团之列，创造了京城同行为之侧目的“北辰现象”。
盛景不再。近两三年来，北辰持有的商业部分利润持续下降。北辰所拥有的商业项目主要是三个。其一是亚运村的北辰购物中心，其二是北辰大厦旁边的精品百货店“时代名门”，还有一个是媒体村旁边的小购物广场。
亚运村北辰购物中心营业收入和利润逐年下降，另两项物业则在吃力爬坡。时代名门商场部分是北辰与香港晋能公司、香港誉名集团合资经营，北辰拥有36%的股权，合资公司在商业零售方面一直处于亏损状态。由于北辰是物业的持有者，算上租金收入，整体基本打平。而媒体村旁的购物中心，前年亏损1800万，去年亏损3600万，无奈之下，北辰调低了该购物中心的租金水平。
在贺江川看来，这几块商业可折射出北京市的商业运行情况。商业竞争越来越激烈，零售物业的供应商数量在亚运村和北京都增加了。另外，网购的影响很大。北京市工商局副局长黄晓文3月13日透露，2012年北京市网络购物零售交易额达596.8亿元，比2011年增长近一倍。
阳光新业副总裁吴尧认为，营收和利润的逐年下滑，折射的是整个百货行业的趋势。尤其是一些中型购物中心，无法有效覆盖区域内的消费客群，顾客忠诚度不高，一旦出现可替代的商业形态，消费者会毫不犹豫地转身离去。即使没有网购，也会有其他竞争者出现。
一些传统开发商在转型时，有意回避了购物中心这种业态。阳光100董事长易小迪在接受记者采访时表示，沉淀资金太多，风险太大，阳光100不会去做大型MALL。尽管类似新光天地的购物中心很成功，但他更看好太古旗下三里屯VILLAGE的商街业态。