上海新房价格涨势穷凶极恶 次新房成为投资新宠
9月26日，位于苏州河北岸的泰欣嘉园（查看地图）再次开盘，推出281套房源。此次35000元/平方米的开盘价，相比2月份18500元/平方米的均价竟然高出近一倍，让前来购房的陈先生大费踌躇。是追涨还是寻找价值洼地？陈先生最后选择了上青佳园一套98平方米的两室一厅，这套次新房和泰欣嘉园的地段及配套都差不多，价格依然停留在17000元/平方米的水平上。
近期新盘、尾盘跳空疾涨，与周边次新房形成巨大价格落差，倒逼次新房一时成为投资新宠。
新旧落差
经过连续几个月的房价飙升，各板块新推房源均有惊人涨幅。位于闸北大宁板块的宝华现代城年初均价12000元/平方米，目前均价21000元/平方米，涨幅达75%。位于南外滩板块的上海滩花园，年初均价22000元/平方米，目前均价32000元/平方米，涨幅达45%。位于北苏州河板块的新湖明珠城，也从年初的17000元/平方米涨到25000元/平方米，涨幅47%。
宝华现代城附近的新弘国际公寓3月份均价在12500元/平方米左右，目前均价已达16000元/平方米，涨幅约22%。“我们是跟着宝华现代城涨起来的，涨幅不算很大。”新弘国际公寓销售经理郭剑向本报记者表示。“市场这么好，大家都在涨，看谁胆子大，涨得快，获利就多。”
在这一轮房价竞赛中，次新房由于供应量较大，且产权分散，明显落后于新盘。比如同样位于大宁板块，宝华现代城目前均价为21000元/平方米；周边的次新房如新梅共和城90平方米的两房，总价约140万元，单价约15000元/平方米；歌林春天均价在14000元/平方米左右。同一板块新房与次新房相差近6000元/平方米，短期内这一落差还没有被削平的迹象。
目前新房与次新房的价格落差普遍存在。如南外滩板块，上海滩花园目前的价格在32000元/平方米左右，周边的次新房，如滨江名人苑价格仍然维持在24000元/平方米左右；耀江花园的价格也还在25000元/平方米左右，新房与次新房的价格落差达到7000元/平方米。
浦东滨江板块的情况也与此类似，如世茂滨江花园三期价格在35000元/平方米左右，其二手次新房的价格约为25000元/平方米；仁恒滨江园的次新房均价约为22000～23000元/平方米，新房与次新房两者相差11000元/平方米。其他如武宁路板块的新湖明珠城、长寿路板块的中远两湾城四期，同一楼盘的新房与次新房价格落差也都达4000～8000元/平方米。
攀比追涨
“目前整个楼市进入普涨阶段，在市场不景气的时候，谁先降价，谁就能保本；而在景气高峰时，涨幅越大，开发商获得的利润就越高。”沪上地产评论人士蔡为民(蔡为民博客,蔡为民新闻,蔡为民说吧)向本报记者指出。
新盘竞相涨价，已蔚然成为潮流。目前大宁板块只有宝华现代城、新弘国际公寓和盛源家豪城三个楼盘在售，慧芝湖花园要等明年才上市，供应量相对较少，新盘攀比追涨的态势十分明显。“现在就像赛跑一样，我们当然不会比别人跑得慢。”新弘国际公寓的郭剑向记者表示。
在武宁路板块，泰欣嘉园和新湖明珠城的攀比追涨也很典型。9月底，当泰欣嘉园把新房价格推至35000元/平方米时，新湖明珠城的新房价格也从原来的18000元/平方米，一下子就窜到25000元/平方米。“我是看着这两个楼盘互相竞涨的。”普润地产中介部总监王伟表示。
新房的攀比追涨倒逼板块内次新房明显上涨。“在市场景气的时候，新盘和次新房的涨幅往往是交替的，相互促进的。”蔡为民指出。据记者调查，当宝华现代城价格上涨到18000元/平方米时，该板块新梅共和城和歌林春天90平方米的两房，总价都在120万元左右；而当宝华现代城达到21000元/平方米时，新梅共和城和歌林春天的两房价格都涨到了140万元。
8月份上海二手房市场整体呈现出量平价升的态势，次新房处于明显的普涨格局。中原地产8月的成交统计数据显示，8月成交量比7月小幅回落了3%左右，基本保持平稳，但指数均价仍然维持了3%以上的涨幅，样本成交均价达15617元/平方米，环比上涨3.35%。
其中临平北路板块的瑞虹新城次新房涨幅位居前列，其110平方米的两房7月份价格约18000元/平方米，8月份成交均价竟达25000元/平方米，涨幅达38%；周边的紫虹嘉苑次新房，7月份的价格约16000元/平方米，8月份的价格约18000元/平方米，涨幅达12%。
其他各板块次新房在7月份到8月份之间，也都普遍上涨了2000～3000元/平方米，一个月上涨10%的次新房比比皆是。如金外滩花园从28000元/平方米涨至31000元/平方米，世茂滨江从22000元/平方米涨至25000元/平方米，武宁路板块的江南名庐从16000元/平方米涨至19000元/平方米，北外滩板块的恒升半岛景观房从20000元/平方米涨至22000元/平方米。
危机四伏
“目前新房的价格上涨过快，普遍存在投资回报率过低的现象，有的楼盘投资租金回报率低于银行的利息。”汉宇地产董事总经理施宏睿向本报记者表示。房地产追求的是长期投资回报率，不是单单以物业短期快速升值来衡量物业价值。物业短期上涨过快，存在一定风险。
购买短期上涨过快的楼盘，投资回报率很低。以泰欣嘉园一套面积为120平方米的三房为例，目前价格为35000元/平方米，总价为420万元。武宁路板块三房平均月租金为5500元/月，如上青佳园三房月租金为5500元，光明城市三房月租金为6000元。按照这个标准，泰欣嘉园的年投资回报率为：5500元×12÷420万元＝1.57%，投资回报率比银行年利息低很多。
同样，宝华现代城一套108平方米的三房，价格为21000元/平方米，总价约226.8万元，周边三房月租金约4000元，投资回报率约2.1%。相比之下，次新房投资回报率明显较高，如上青佳园90平方米两房，目前售价约120万元，租金为5000元/月，投资回报率在5%左右。
不仅投资回报率低，购买短期上涨过快的新盘，风险也很大。“今天是领涨楼盘，明天有可能是领跌楼盘。”沪上房地产评论人士蔡为民指出，在市场高峰时期追涨，风险不可低估。购买领涨楼盘一定要慎重，如果价格的形成仅仅是因为周边的楼盘攀比追涨，是不值得购买的。
从领涨沦为领跌的楼盘案例在2005年的上海市中心比比皆是。比如静安枫景的二期静安豪景，2004年的均价为1.65万元/平方米，由于前一批房源销售过好，2005年4月，静安豪景跳空提价至2.6万元/平方米，当时周边在售的静安凤凰苑、静安艺阁等楼盘立即跟风上涨。
但静安豪景提价没多久，就遭遇到宏观调控，此后一两年该楼盘严重滞销，即使推出“首付30%、余款交房时付清”的促销方法，销售状况也很低迷，均价始终维持在2.6万元/平方米的水平。一些购房人因此被套，由于市场不景气，次新房首先降价，其一期静安枫景报出1.6万元/平方米的价格，使得次新房的价格影响到新房销售，购房人更愿意购买静安枫景的次新房。
买新还是买旧？
年初上海豪宅的热销，引发了之后长达一个季度的房价高涨，经过这一轮的量价齐涨后，市场上内环线附近2万元单价的优质房源已销售殆尽。地段好一点的房源，都开始上攻每平方米3万元甚至7万元的高价，使得周边单价2万元的房源性价比凸现，遭遇抢购在所难免。
次新房正逐渐成为购房人选择的重点。据上海二手房办公室统计数据表明，2007年8月，上海二手房指数为1930点，较7月大涨110点，涨幅为6.03%。上海二手房指数办公室分析师黄炜炜认为，一手房一定时期内的紧缺以及价格不断上涨，促使次新房暂时成为市场的主力。目前消费者将主要目标锁定在该类房源上，带动全市二手房成交价格出现大幅度攀升。
上海泰麒房产工作室分析师何凌飞也指出，目前上海内环内新开盘较少，新建商品房的数量远远不能满足需求，加上拆迁、结婚等有着刚性住房需求的人数依然较多，不少急需用房的购房者不得不转向二手房市场，由于二手房涨幅明显低于新房，现在购房人更加看好次新房。
在类似古北社区这样的经典板块，次新房成交量正稳步上扬。据中原地产统计，8月古北板块成交量基本保持稳定，成交集中在富贵东道上的古北国际广场（查看地图），价格在20000～22000元/平方米，是目前相对比较热销的楼盘，投资客购盘比例较高，随着古北二期的逐步完善，房龄较新的次新盘投资价值凸显。古北一期的嘉年华庭和维多利亚大厦也有多套成交，基本是自住为主。
“现在的情况是新房房价你追我赶，次新房再追新房，虽然内环内次新房呈现疯涨状况，但是次新房涨幅往往比新房慢。”施宏睿指出，“按照目前的涨幅，买次新房比买新房合算。”
施宏睿建议，由于近段时间静安、长宁、徐汇的新房上涨较快，同时次新房也跟着新房大幅飙涨，购买这些区域的物业已不太合算，可以选择普陀、闸北、虹口、杨浦等区的内环次新楼盘。
以普陀武宁路板块的汇丽花园为例，一套面积96平方米的两房，总价在120万元左右，而对面的新湖明珠城，单价约25000元/平方米，96平方米的两房，总价在240万元左右。除了汇丽花园和新湖明珠城，武宁路板块还有上青佳园、光明城市等众多次新楼盘可供选择。