商业地产：云南“熬”字诀

“商业地产并不存在体量大小，只存在竞争业态的残酷淘汰，过于同质化的商业地产将对片区商圈造成致命性的伤害，缺乏规划的片区直接导致商圈聚集人气放缓。”
如今，昆明已拥有近20多个商业综合体，有正在兴起的千亩大盘经典双城，有近10年历史的昆明顺城，有注重批发零售的新螺蛳湾……

群雄争先登陆昆明市场，看中的是其拥有总量庞大的城市综合体还是其它？而昆明是否有这个商业承载能力？能否以良好的态势发展商业地产？值得关注。

群谋

事实上，多年来，昆明城市发展脉络已从百年商业腹地“三市街商圈”呈发散式延伸并触及八方。巨型综合体拔地而起，不要忽视其泡沫的存在，面对已经浮出水面的问题，需要的是用智谋的策略铺展好商业地产的地图。

在绿地集团云贵房地产事业部营销总监宁悠迪的逻辑中：商业地产需要做出地域特色，运营商分阶段、分层次收益，灵活处理租售和自持比例。

商业地产是房产纵深发展的体现，在商业形态上有很多可以挖掘的地方，商业计划需要遵循市场和地域特性来进行提前规划。

绿地在上海打造的豪生综合体，采取了分阶段收益模式，前期将大部分商铺散卖给了很多小业主，通过收租金的模式滚动运营发展。

事实证明，这种做法无疑给发展带了平稳，然后在众多小业主中成立委员会，最大化地将中小业主聚合在一起。这对云南也是很好的借鉴。

当然，就商业地产的终极发展方向，依然是开发商自持。“开发商自持还是租售，说到底还是开发商如何平衡商业资金的问题。平衡好这个业态就不会迷路。”大都项目设计总监鼎杰地产副总经理王震宁坦言。

但如何分配商业地产的比例，绝大多数开发商都采取“倒逼”模式：接了地块，再谈如何做商业。最终，这是一个利益博弈过程，一旦选择了商业形态，运作之后往往很难变更。

事实上，商业地产80%在于运营，这部分相当于锅碗瓢盆，只有运营成功了，商圈就会更好地运转下去，不至于停滞不前和生锈。

同时，商业地产还有20%在于招商，如果锅碗瓢盆这些载体运转不成功，招商进来的优质客户也会“炒出”很难入口的“商业味道”，这就是让建筑回归生活的本质需求。

目前，云南商业地产招商模式，在国外不容易被理解和接受，真正优秀的地产开发商在国内寥寥无几。很多成熟的商业地产模式很难复制，商业规划往往决定了其在城市发展中所承载的城市功能。

群策

在云南谈商业地产，应该多谈些问题，少谈些愿景。昆明开发商必须对运作项目的定位要清楚，每个城市能供养的商业体量是有限的，以目前昆明的商业运营模式，上千万的商业体量里最多有40万平方米能存活下去。

人民路壹号招商总经理吴亚霏的观点则突出在理念上。“成都关注运营，昆明关注招商，关于商业地产成本理念决定了商业业态的选择；目前，昆明项目中拥有40万平米以下的商业地产比例较为合理；商业地产类似"赌场原则"，盈利出发点不仅要本土化，更要全球化。”

昆明在招商环节应该更多考虑到马来西亚、泰国、新加坡等东南亚国家去招商，前提是同样要结合地方化落地国外一些商圈运营模式。

同时，一个城市能“供养”多少商业地产，是经济总体水平决定的，必须是本土人最热切的希望，只有适应本土需求的产品才能落地。

当然，商业地产无论采取租售或自持，但核心点都非常类似“赌场原则”，这就是商业地产为什么这么看重商业运营。可以说，在云南并不缺乏商业综合体，而是缺乏商业综合体的精神。

克而瑞市场分析师牟嘉骏分析：从开发商角度来看，开发商应在短期、长线地产开发模式中做出抉择，不能摇摆不定；从商业地产从业者个人角度来看，如果缺乏长期的定力和坚守，到老了看着一个个沉浮不定、门可罗雀的商圈，是何等辛酸和悲哀，无法分享自己的成果可言。

“商业地产并不存在体量大小，只存在竞争业态的残酷淘汰，过于同质化的商业地产将对片区商圈造成致命性的伤害，缺乏规划的片区直接导致商圈聚集人气放缓。”

未来，商业地产需要在初期进行更好定位，避免那些粗暴的商业开发模式，商业地产应形成各自的主题和特色，进而打造片区性的商业集群，坚持市场运作，政府更要加强对城市功能区的定位与管控。

在谋划云南商业地产的未来，不能否定的是机遇与挑战同在，怎么把这块大蛋糕去惠及给每一个人还有很长的路。