候鸟型”开发 让商铺到手成死铺

　　近期商铺很好卖——3月16日城东的森林摩尔商业街区80套商铺开盘全部售罄，城南花生唐140套商铺当天去化8成，多处商业地产都加快了“金三银四”的出货步伐……在销售业绩光鲜的背后，业内一位商业地产资深人士却表示了自己的担忧：“商铺好卖并不等于未来好收益，目前南京的多处‘死铺’就是证明。”

 

　　“由于投资渠道和理念的限制，所以多数投资客把资金砸到房地产上，”东恒置业一位商业地产人士表示，“而中国房企大部分是候鸟型企业，其中商业地产的运营模式就身受其害。”该人士归纳，国内商业地产是先拿地后定位，先规划后策划，“开发企业拿地之后要从零开始，调研、规划、策划，做出来的产品有时并不被市场认可，有很大的投资风险。”

 

　　经记者调查，虽然最近商业地产挺红火，但从近几年的商业地产数据来看，除了写字楼外，商铺并不像过去那么好卖了。世联地产集团研究总监表示：“这方面，国外有很多东西值得我们借鉴，我相信房企也已经在做相应的调整了。”

 

　　“过去我们是先拿地后定位，现在要转变，整个反过来！”资深商业地产人士张利方道出了多年来商业地产的开发心得，“拿地之前要想好三个问题，第一是商业模式，做什么样的业态，不同的业态有不同的价值链，不同行业利润不一样，竞争也不一样，想好了再去拿；第二是产品类型，有商人的、本地投资者的，不同客户有不同产品的需求，目标对象要清楚，产品要清晰；第三是行为模式，靠什么赚钱，三年、五年还是十年回本。”现代快报记者 胡海强

 

　　七“先后”定义国外模式

 

　　1.先策划后规划。策划是引导性的规划，规划是实际性的策划。策划理念在先，策划实际上使商业地产理念性、形象性空间布置上达到一定高度，然后利用规划限制的条件进行修整。

 

　　2.先文化后设计。不再是价格主导，而是文化底蕴主导。拼价格，价格越拼越低；拼文化，价格越拼越高。

 

　　3.先招商后建筑。建筑是为商业服务的，商业的需求反映在每个细节当中，至少需要指标、设备、动线、走向、厨房、广告等不少于20个细节。

 

　　4.先融资后投资。如果把市场投资起来，最初期到旺盛期至少5年。边卖边开发是一个融资渠道，上市也是一个渠道。

 

　　5.先经营后销售。商业支撑收益，收益支撑回报。

 

　　6.先管理后开张。商业地产注重管理体系，如果成为死盘就很难救活。

 

　　7.先品牌后赚钱。合理定位、突出个性、注重盈利、创造经典、开发实心化、资产优质化