东莞第一国际一期财富中心业主疑被逼“贱卖”商铺
第一国际一期财富中心自由港组团空置多年，近期，它以城市核心区地铁口物业身份又被看好。
作为东莞最重要的商业体之一，第一国际的经营历经波折，其中一期财富中心自由港组团空置多年，200多户业主被死死套牢。随着城市建设的推进，自由港以城市核心区地铁口物业的身份被看好。去年八九月，有商业经营公司向业主广发邀约收购函，但不少业主并不愿意出售商铺。之后，广大业主便收到了从未出现过的高额物业管理费催交单，还有部分业主日前被物业管理公司告上法庭。
100多户业主近日集结应对。他们说，涉事的东莞市恒生物业管理有限公司（以下简称恒生物业）是开发商的关联企业。他们把业主套了七八年，从不敢催交管理费，现在眼见物业要升值了，便意图伙同他人通过高额管理费及违约金来逼迫业主贱卖商铺。
物管、开发商及商业经营公司均对此表示否认，一致表示物业收购与催交管理费是两码事。
先被套牢，又被“原价收购”赢商网
自由港是第一国际商业裙楼的一个组团，以购物中心的形式建造，坐落于东莞大道西侧，毗邻正在修建轨道交通R1线与R2线换乘的城市核心区枢纽站会展中心站、基本落成的写字楼和五星级酒店物业海德广场。其对面是正在销售阶段的东莞第一高楼——台商大厦写字楼，斜对面还规划建设东莞新地标——民盈广场城市综合体，附近还有会展中心、市政府大楼、东莞中心广场等市政配套设施。可以说，自由港坐拥东莞城市核心的黄金地段优势。赢商网
不过，从2005年五六月份出售至今的七八年时间里，自由港大部分时间处于空置状态，如今仍是一座空楼。自由港共4层，1楼、夹层、2楼划成格子铺散售于200多户业主，3楼未散售。
陈先生在2005年6月16日购买了2楼一间建筑面积约38.6平方米的商铺，总价约54.5万元，单价约1.4万元/平方米。
他说：“当时第一国际的广告铺天盖地，说位于市政府旁边，有地铁有酒店有写字楼，以后会很旺，而且还给返租5年。售楼员说有5年时间，第一国际早旺了。那时候很多人来抢铺，几分钟就成交一套，一天卖几个亿。”
业主张先生说，同期的其他商业体的商铺每平方米只要几千元，但自由港却要一两万元，大家就是看好他们的地段和返租政策才舍本买的。
七八年过去了，建筑面积接近100万平方米的第一国际经营不甚理想，自由港200多户业主被套牢了。
多位业主说，返租期截至2010年8月31日。此后的两年多时间内，业主没有任何租金收入。作为开发商东莞市商业中心发展有限公司的关联企业，物业管理方恒生物业从未催过管理费。
去年9月，业主普遍收到了来自东莞市宏拓商业经营管理有限公司（以下简称“宏拓公司”）的邀约收购商铺的联系函。宏拓公司提出原价收购，业主普遍不同意。3个月后，恒生物业给业主广发物业管理费及违约金催交通知书，还有12位业主在今年3月收到了法院传票。赢商网
业主梁先生说：“恒生物业就是跟宏拓公司串通好的，眼见物业要升值了，所以借催交管理费的事情来逼迫业主廉价出售物业。”赢商网
据相关协议，自由港的物业管理费为28元/（平方米·月），逾期交费每天按照应交金额的1‰来交违约金，每个铺这两年多的管理费及违约金在几万元的水平。例如，陈先生38.6平方米的铺位被催交4.3万余元。
涉事企业否认借机廉价收购
开发商东莞市商业中心发展有限公司的法律顾问及恒生物业的代理律师同为一人，他代表两家公司接受了记者的采访。
第一国际汇一城的官方网站显示，恒生物业是东莞市商业中心发展有限公司的子公司。该律师承认，开发商与恒生物业确是关联企业。
该律师称，售楼的时候，售楼员肯定往好处说的，但最终还是要看合同。合同里开发商只承诺返租5年，而不是70年，业主买铺的时候自然要考虑风险问题。
他说，开发商一直在想办法做旺第一国际，二期百安中心、三期汇一城已经比较旺了，就剩下一期的财富中心了。宏拓公司是香港老板投资的，他跟开发商老板是朋友，所以介绍其来盘活自由港。宏拓公司考察之后，想收购自由港，恒生物业就想趁着这个机会解决管理费问题。最近两年，恒生物业给业主打过很多电话，但业主都不予理会甚至直接骂人。其实，物业与开发商是两个独立的法律主体，业主不能把对开发商的怨气撒在物业公司身上。赢商网
他说，经过去年12月的催交之后，已经有20个业主交钱了，其中有一些业主联系不上，所以恒生物业在今年先期起诉了12位业主。
他说：“收购与管理费是无关的，无论如何，业主不能说不交管理费。”
宏拓公司副总经理何晓东表示，宏拓公司隶属于香港的至达国际公司，后者已经从事物业投资十多年，去年5月到大陆发展，并首先登陆东莞，调研了自由港、华南Mall、世博广场等三个物业，最看好自由港的前景，所以先行启动。
何晓东说，自由港4层楼中有3层是散售的，业权分散复杂，总共有280多户业主，这样的物业很难招商，所以公司考虑收购商铺，统一业权。他说：“至少要收购80%的商铺才敢投资，不能只要他们的第3层，而要过户必须要理清债权债务关系。我们要求物业公司理清那些商铺的债权、债务关系，搞清楚了也有利于他们卖掉第3层，否则我不敢玩这一摊。”赢商网
他说，记忆中是去年8月发出的邀约收购联系函，目前已经跟接近200户业主洽谈过，公司打算根据业主的不同情况来定出不同的收购价，对于经济不好的业主，按照保本或原价收购。赢商网
何晓东说，现在打官司，无论谁输谁赢，只要把债权债务关系理清了，对其公司的收购行为都是有利的。
■记者手记
投资产权式商铺风险大
第一国际自由港原本是一个统一的商业体，但大部分面积被划分为格子铺对外散售，这样的商铺学名叫做产权式商铺。
它们不像街铺那样可以单独对外经营，而受到其它商铺的影响，难以单独经营。由于业权分散，众口难调，产权式商铺的招商、经营均相当困难，投资风险相当之高，入市应该谨慎，散户尽量不要购买。
像卖住宅一样卖商铺，可以快速回笼资金，散售模式早些年备受开发商青睐，于是2004-2006年期间，全国范围内涌现了大量的产权式商铺。这些商业体后期经营大都举步维艰，投资者被严重套牢。在东莞，均有相当多这样的案例，例如，常平的东莞火车站联检大楼、东城的世博广场、万江的华南Mall以及南城的第一国际等。
具体到第一国际，第一期财富中心有相当部分的商铺是散售的，散售部分至今仍大多空置，而未散售部分则有时尚电器、集源电脑城等商家进驻。有些商家看中自由港的地段，本想进驻经营，但由于业权分散，难以谈拢，不得不作罢。目前，第一国际第二期百安中心、第三期汇一城经营已经好转，相对较旺，但第一期财富中心迟迟不见起色。开发商的法律顾问称，其区别也在于散售与否，第一期商业体被产权式商铺割裂，商家进驻难以找到合适的铺位，第二、三期则没有散售，招商容易洽谈。
地产界明星SOHO中国的董事长潘石屹是散售大王，但其开发的商业体不少也陷入了经营困境。去年8月，潘石屹宣布由散售转为持有，变身“包租公”。他接受媒体采访说：“散售是一个落后的模式，我们是四面楚歌。”
现在，东莞仍有一些新开发的商业体划成格子铺出售。一般市民，能避就避，勿要被其美丽说辞所蛊惑。
具体到自由港，这200多户业主已经买了产权式商铺了，没有后悔药吃，目前只有想法子摆脱困境。实际上，从地段来说，自由港的商业价值很高，只是业权分散掩盖了它的魅力。对症下药，自由港业主解套的方法也在于集中管理权，统一经营权。
现在，摆在其面前的有2条路。第1条路是，将商铺转售商业运营公司，商业运营统一业权之后，可以进行整体操盘，做旺市场。但是，转售商铺，估计价格难以卖起来，就像目前的东莞市宏拓商业经营管理有限公司试图保本或原价收购一样。
第2条路是，召开业主大会，选举业主委员会，业主委员会行使统一运营权，聘请专业的商业运营公司，委托其统一招商、管理，或者将所有商铺打包租赁给一个专业的商业运营公司，签订较长期的合同方便其管理运营。这条路的好处是市场做旺之后，商铺原本的价值可以得到体现，但是难度在于如何统一所有业主的意见，尤其是七八年时间过去了，有些业主可能难以联系上了，这部分商铺处理难度更大。此外，散户业主还要处理好与第3楼大业主的关系。
相比较而言，第2条路对业主更有利。但无论选择哪条路，业主都必须团结起来，若意见不一，则自身利益难以保障，也会给东莞城市核心区留下一块伤疤。