二手房征收20%个税 投资转向商业地产

　　近期出台的楼市新政对二手房市场的影响日臻严峻，20%的个税既让二手房购入者担忧，又将迫使投资者从住宅领域转向商业地产。近几年来，虽然常有言论指出商业地产过热倾向，但由于没有限购限贷限价的束缚，商业地产一直受到瞩目。新政对住宅市场打击明显，而没有受到政策调控的商业地产将会在这一个间隙迎接投资需求的转向。

 

　　20%个税大施压众业主忙过户

 

　　无论是在中介公司，还是在楼盘销售中心，工作人员普遍提及新政，无论是出于为购房者解释政策的目的，还是想要引起购房者的忧虑从而加快其置业的步调，这都显示出楼市新政下二手房市场的动荡与不安。购房者除了实时关注最新楼市动态，更常去中介公司咨询楼市情况，据中介公司工作人员介绍，近来前去咨询楼市税费增加之后楼市情况的购房者很多，他们普遍关心楼市走势，刚需者通常会加快出手速度。

 

　　自“二手房交易调至20%的个税”的新政出台以来，有关税费会施加到二手房买主身上的担忧随即弥散开来。在广州天河区房地产交易中心，众多前来办理业务的客户挤满了楼道，业主集中赶在新政落实之前办理过户业务，其中一位正打算办理过户业务的先生说道，“想在新政之前把手续办下来，这样可以少交个税，新政的出台对于像自己这样的购房者而言压力是很大的，因为上调了20%的个税。”

 

　　而在花都区云峰花园里的一处中介公司那里，工作人员抛出的第一个问题便是“使用公积金付款，还是商业按揭付款。”据他解释，商业按揭可以避税，公积金现在无法缴税，需等到新策细则出台后再补交税。

 

　　住宅市场频受控商业地产或“偷乐”

 

　　新“国五条”出狠招-----“二手房按所得20%征个税”，以往按评估价全额1%的征收方式将不复存在。这对二手房刚需者而言是重压，对楼市投资者而言更是重弹。在低价时入手新房待楼价上涨到合适价位时便以二手房方式转手卖出，这在此前是大多数投资楼市的购房者的逐利方式。

 

　　随着个税的上调，如无法赶在细则落实之前过户，卖房者便要上缴20%的个税，无疑这将转嫁到购房者身上。买二手，还是买新房，这将成为刚需型购房者的思考；置入限购的住宅，还是转向不限购的商业地产又将再次成为购房者的选择。

 

　　谈及新政对商业地产的具体影响，绿地滨江会的一位负责人表示，“新政主要是针对住宅市场，对我们项目的调整不大，反而增加了我们客户的来源，这对我们整个商业体来说是利好的。”

 

　　在花都勤天LOGO上作的销售中心，前来看房的以年轻夫妇居多，据销售人员介绍，对于商住两用的商业公寓，很少会有人用来自住，很多年轻的创业者通常会买下一套或者几套。想把公司财务部安排在公寓里的一般会选择面积较小的套房；想要将公寓用作写字楼的，一般会选择购买两套或以上将之打通用作公司写字办公楼。

 

　　在天河合景睿峰L7，公寓打出的口号之一就是投资，相比于处在花都商务地段的勤天公寓，位于天河的睿峰均价高出一倍有余。据销售人员介绍，购买复式的公寓既可用来自住，也可用来出租。他强调，“这附近像睿峰这样三、四房的公寓月租已经升到了六七千，附近多是写字楼，有租房需求的白领也很多。”

 

　　既可外租，又可自建写字办公区，同时还可自住，一举多得的投资回报成为了很多人购买商业公寓的重要原因。又因不受限购限贷政策的影响，也诱使很多地产公司加入到商业地产的行列。

 

　　投资转向商业地产酒店式公寓更受青睐

 

　　“新国五条”的出台主要是为了打击投资、投机性购房者，维持住宅市场的楼价稳定，由于商业地产并不是新政的着力点，在一方受压一方崛起的效力下，不限购不限贷的商业地产将会更引人注目，特别是地铁线的商业项目以及综合体和酒店式公寓。

 

　　满堂红研究部高级主任肖文晓表示，新政对商业地产有间接的利好影响，如果二手房交易成本增加，意味着投资空间变小，相对而言投资者会为了避免税费，可能会改变投资策略。

 

　　新政出台不久，目前还很难找到足够的数据用来说明商业地产与新政的直接关联，但利好显现也渐渐成为新的关注点。而今位于商务中心地段的酒店公寓更受追捧，像之前提及的睿峰L7和勤天LOGO上作都是分别位于天河和花都的写字办公商务区地段的公寓楼。

 

　　当提到酒店公寓更易受到追捧这个现象时，北大公共经济研究中心研究员韩世同在对话中解释道，“第一，不限购不限贷，商业物业对购买的限制较低。再一个，大家对商业物业的投资欲望比较强，好的商铺不容易买到，而这种酒店式公寓属于投资性住宅类产品，商用性质强，居住成本较高，但拿来出租的回报比较可观，长久来看收益比较好。另一方面，大型商业物业不太好销售，销售对象太集中，只有大实力的投资商才能买，而这种公寓一般投资者都能购买，这类产品应运而生，市场需求使得开发商和投资者都有转向酒店式公寓的倾向。”