综合体热潮从南昌席到地市商业在江西有风险

回顾2012年的城市经济，南昌最热门的话题无疑是城市综合体，从红谷滩的绿地中央广场到北京路谢家村的恒茂梦时代广场、庐山大道的铜锣湾广场、艾溪湖的紫峰广场，在建的、开业的、筹备开业的，一个接着一个。
2013年，这一现象并没有停止，而是从省会波及到了地市乃至县城。

上饶和庐山区都宣称要建十大综合体

在去年2月召开的全省商务工作会议上，江西省商务厅厅长伍再谦曾表示，“在抓好制造业招商的同时，争取在引进商贸、物流、金融等现代服务业方面有新突破。南昌、九江、赣州等城市要争取引进一批投资额较大的城市综合体、大型商贸、物流等项目。”

从官方的表态不难看出，江西对于大型城市综合体的建设倾向向上述三大城市发展。但江西地市对综合体的热度却高歌猛进，上饶市宣布建设十大城市综合体。其中上饶老火车站改造城市综合体项目总投资120亿元，总建筑面积200万平方米。目前，上饶市还在推进三江口城市综合体、城南城市综合体等项目。

景德镇、萍乡、宜春、抚州等城市也都在推进各自的城市综合体建设。记者从江西省商务厅获悉，宁波仙峰控股集团在抚州投资20亿元建设城市综合体项目。

记者了解到，九江市庐山区更是提出要重点打造宏大五金商贸城、十里老街文化商业一条街、喜盈门国际城市广场、红星美凯龙家居广场、万达广场等“十大城市商业综合体”。其中，“喜盈门九江国际城市广场”项目投资20亿元，该项目集五星级酒店、甲A写字楼、精品百货、高档酒店式公寓、特色商业街区于一体的项目，预计2015年投入运营。江苏雨润集团有限公司拟在庐山区投资35亿元建新型城市综合体。

在这波城市的综合体风暴中，除了地级市，县级城市也不甘示弱。星子县在去年获得了省发改委的“准生证”，同意其建设庐山国际会议中心城市综合体，这个项目投资额高达47.6亿。5年后，这个以旅游业见长的庐山小县将有自己的会议博览中心、五星级酒店、音乐厅、写字楼、专家会馆。

专家认为发展综合体应审慎

南昌市商贸委曾在去年委托中国人民大学编制“商业发展规划”，人大专家对省会一级城市发展综合体还是十分审慎的。

对于省会级城市来说，到2015年，南昌市大型百货店控制在18-20个，仓储会员店控制在3个左右，大型专业店控制在22个左右，大型综合超市控制在40个左右，主题型购物中心控制在3个左右，城市综合体根据情况科学设置。

一位不愿意透露姓名的江西某城市综合体开发商负责人5日对记者表示，南昌三年内可以容纳3到5家综合体，九江和赣州市场只能容纳2到3家综合体。九江的商业模式还相当传统，一些业态还都是比较老式的。九江市区人口不到60万，5年内都不应该建设超过3家综合体，一方面除了城市人口没有足够流量。另一方面，九江距离南昌很近，一个多小时的交通圈，南昌的商业氛围会辐射到九江市区。没有大的客流量要支撑多家城市综合体很困难。综合体中的商业部分还不比传统百货商店，这种大体量的购物中心需要大量的业态去承载，包括专卖店、超市、百货等，如果草率招商开业，后期运营一样很困难。

超20万m2商业在江西有风险

通常来说，城市综合体包括了住宅、写字楼、酒店、购物中心、娱乐、餐饮等众多功能。记者了解到，部分江西城市所建的城市综合体都是改良版的综合体，所涵盖的功能有限。有些仅仅包括了住宅、写字楼和商业这三大基本布局。

城市综合体又被誉为“城中之城”，商业板块往往是一个综合体的主要组成部分，对于江西的城市而言，一位江西某央企商业地产部门负责人对记者表示，“江西城市建设的综合体的商业部分应该控制在10万-15万平方米之间。20万平方米体量商业的综合体不太可能在江西出现，运营的风险性太高。”

20万平方米是一个什么概念？已经开业的南昌红谷滩万达广场商业面积为18万平方米。

除了单体体量大外，数量过多的综合体一样是城市不能承受之痛。各路资金争相角逐的同时，地方政府对城市综合体的热爱也在其中推波助澜。

有关业内人士提醒相关政府部门，在规划全市城市综合体时应该进行总量控制。过量的供应必然导致同质化，而同质化的结果很有可能就是烂尾。很多同质化的品牌会在两个相邻的购物中心同时存在，这就很有可能导致价格战，最后导致面临关门的压力。