直击：沈阳商业地产有量无质 空置率攀升前景引担忧
沈阳购物中心空置率高达24.3% 人均购物面积近30平方米
购物中心，只是城市综合体的一部分。城市综合体，是指融合了商业、酒店、写字楼、住宅等多种元素的建筑群，也被称为“城中之城”，是商业地产的典型代表。
数据显示，现阶段沈阳购物中心的空置率高达24.3%，位居全国第一。三年前，随着史上最严调控政策的出台，不少开发商把目光转向了商业地产，正所谓“住宅受调控，商业好乘凉”，在他们看来这是一种趋势，但就是在这种大趋势下，商业地产的危机也正在逐渐地显现出来。
小编实地考察了近两年崛起的数个大型购物中心，结果发现老的购物中心客流充足，熙熙攘攘，门庭若市，而新兴的商场却显得冷冷清清。
从装修和规模上看，这些个购物中心远远好于那些年代稍久的大中型商场。但开业已有两年时间，却始终处于客流稀疏、甚至个别摊位无人经营的尴尬局面。
在采访中发现，一些店铺大半天的时间也没进来几位顾客，店里的服务员也更是没精打采。“打折促销利率也不小呀，咋就看不见人呢”一位售货员问着旁边的同事。
通过交谈得知，商场从开业至今，基本每月都有打折促销活动，主要都是商场组织，90%的商户都会参加。“即便这样，销售额还是上不去，不好的时候月营业额仅万元。去掉店面和人工费，老板应该是剩不到什么钱了”铁西某购物中心销售人员说。
商业地产缘何不招人“待见”
专家认为：城市建设规划、品牌重叠、供大于求、网络购物冲击等因素是导致沈阳近四分之一购物中心面临空置的主要原因。
供大于求。近几年，沈阳的城市综合体如雨后春笋般地冒出，一座座商业中心开门迎客，而逛街购物的客群却相对固定，如此一来商业中心空置率高就变得不足为奇。
“目前沈阳新建的住宅小区，基本上都配建20%~30%的商业项目，这完全可以满足小区居民的日常购物需求。也就是说，除了想单纯地逛街购物外，购买日常的一些生活必备品，人们是不需要到购物中心去的，社区商业的不断发展壮大在一定程度上也分散了客流量。”沈阳某房产机构负责人表示。
受城市建设规划影响。近两年，沈阳土地市场交易比较活跃，尤其是用途规划为商业中心的地块，出让量较大。在2012上半年的一场地块推介会上，就推出了金廊沿线的12块土地。
受2013年全运会的影响，2011年沈阳商业地产再度发力，金廊板块众多商业综合体被赶在全运会前集中面市。据了解，继华府天地、领先国际、茂业百货、华润中心·万象城先后开业之后，亿丰时代广场、卓越大厦、沈阳天地、新洲大厦、瑞宝国际等也均选择在同一年开门纳客。
“按照当前商业综合体的建设及运营情况来看，金廊存在着商业同质化过剩的隐忧。”一位负责金廊工程招商的工作人员曾经直言不讳地说道。
商品大同小异。各商场内经营的商品品牌和产品布局甚至都一模一样，对于消费者而言，毫不新鲜感，是导致一些商场空置率高的重要因素之一。
模式化的产品摆放布局，一楼化妆品、鞋类，二三楼女装，四楼男装，五楼餐饮、影视娱乐城。“如果不是在商场外面有着“明码标价”的商品优惠广告牌，只能是选择就近的商场进行购物，里面的产品种类基本就是那些。”经常购物的张女士说。
网络购物冲击。对于实体购物中心而言，网络购物近几年飞速的发展似乎已经威胁到了实体购物，数据显示，2012年第三季度，中国电子商务市场交易金额为1.99万亿元。
可以说，目前电商对传统商业模式正进行着强有力的冲击。越来越多的网购达人已经把网上购物当成为一种休闲娱乐。“基本每个月花费在网上购物的消费已经超过了去商场的了，平均在500-800左右吧。”网购达人小张说。
现如今沈阳住宅市场延续去年的翘尾行业，成交量和金额都一路走高，而商业地产的却没能乘者这股“暖流”顺势而上，即便这样，房企对商业地产却依然“青睐”有佳。这背后又隐藏着怎样的商业秘密?
老字号商场频撤离 新兴商场带来新繁荣?业内人士分析认为：商业地产项目的高速增长，一定程度上与地方政府的引导息息有关。而在大量的新兴商业地产崛起的同时，一些处于老商圈的项目频频撤出沈阳更是屡见不鲜。
据了解，沈阳目前有超过10万平方米规模的商业地产项目达55家以上，其中金廊沿线就有25家(如茂业、恒隆、嘉里中心等)，占据了半壁江山。如此大规模的商业地产集中亮相，对于沈阳这样一个不足千万人口的1.5线城市而言，要想“吃得消”恐怕不是一两年能做到的。然而，一位负责金廊区域审批建设工程用地的负责人则认为，沈阳是有能力消化这些商业项目的。
近两年，一些老字号的购物中心从沈阳撤出也是常有的事，2010年9月位于青年大街211号的香港迪生集团投资的西武百货，作为沈阳老字号的奢侈品购物中心撤离沈阳。
今年位于沈阳老商圈太原街的沈阳伊势丹百货商场也将于下个月撤离沈阳。对于势丹撤资的主要原因，其总部给出的解释是长期处于亏损状态。而内部人士则表示亏损主要原因是伊势丹沈阳店的定位无法适应沈阳的消费人群。
据伊势丹的内部人士介绍，伊势丹的定位是中高端的职场白领阶层，但在沈阳这一阶层的消费人群太少，“虽然有不少的有钱人，但沈阳的高端商场又太多，分流了客源。”
面对这些老商场的相继离开，也曾有业内人士做出了这样的判断：“相对于中街、太原街等老商业圈而言，位于金廊沿线的高端综合体，如卓展购物中心、万象城、恒隆广场等正在形成新的商圈，这其中不乏准确地提出自己的发展战略和定位的高端商业项目，如此大的商业运作，他们至少需要2-3年的时间才能完全打开市场。”
也许正如专家所说的那样，我们需要给这些新兴的商业地产项目更多的宽容和等待，面对空置率不断攀升的数据，但愿会给背后的运营者时刻敲醒警钟。时过境迁，希望如今“冷清”的背后会上演出“繁荣”的喜人景象。
房企加大商业布局 恐“醉翁之意不在酒”。统计发现，像万科、保利、龙湖、金地集团等9家房企，会将商业地产作为2013年开发重点，尤其是“自持”比重还在加大。绿城中国、招商地产、恒大地产等大型房企，都将在2013年加大在二线城市布局。
“对于目前金廊沿线的商业综合体项目，由于地段因素，沈阳业内多数操盘者对于其中配套的公寓和写字楼销售并不担心，但对其中包含的零售商业的发展前景表示担忧。”某房产机构资深负责人说。
“金廊沿线大部分商业项目业态重叠现象严重，都是集星级酒店、写字楼、公寓、购物中心及高档住宅等为一体的综合性项目。”一位资深的房企开发商表示。
2010年开始调控以后，住宅土地市场受冷，土地出让金锐减，为此，推出了大量的商业用地，由于商业对城市繁荣发展是非常有利的。能够带来税收，刺激消费，拉动整个城市的发展。国内某建筑设计公司相关负责人分析认为：“政府要想做商业，定是首推综合体用地，并在土地出让时定好该地块的用途和性质。”
“甚至要想购买住宅用地必须配有一定比例的商业用地，开发商心中自有清楚的算盘，住宅是挣快钱的，占得比例又远大于商业，一个项目即便商业地产没做起来，但住宅那块也是会给弥补过来的。”也许这正是开发商广拿地、频开发商业地产的主要目的，而对于运营和招商的效果如何，并不是很在意。
起初由于住宅的限购，不少开发商认为“住宅的投资属性会越来越淡化，而好的商业项目一定会凸显出来。”这样的想法促使他们押宝商业地产，如今，商业地产空置率的不断攀升也必然会引发一个新的思考：未来，沈阳需要几个三年来消化这些当初“如获珍宝”的商业地产?三年、五年、十年……