上海自贸区建设逐步浮现
事件:
2012年12月21日,上海市人大常委会第37次会议表决通过《上海市推进国际贸易中心建设条例》(以下简称《条例》)。该条例将于2013年1月1日起施行。该条例首次提出要在上海“探索建立符合国际惯例的自由贸易园区”。另据新华社上海报道,上海已向国家相关管理部门提交了在上海综合保税区设立自由贸易园区的申请,相关试点工作最快有望于今年启动。
投资分析:
上海建设自由贸易区的相关政策分析
(1)自贸区的基本概念
自由贸易园区(Free Trade Zone),指的是主权国内的贸易自由化,具体指向某一国家或地区境内设立的小块特定区域,实行优惠税收和特殊监管政策。相比国内目前的各类保税区,自由贸易园区意味着更优惠的政策、更大的开放度。从本质上看,中国眼下的特殊监管区实行的仍是"境内关内"政策,而国际通行的自由贸易园区则实行"境内关外"政策,即放开一线(国境线),管住二线(与非自由贸易园区的连接线),在区内免除海关通常监管。
具体而言,与保税区相比,自由贸易园区具备以下三点差异:一是监管理念,要从货物管理转变为企业管理的理念;二是贸易的开放度,要有与国际接轨的多元贸易模式;三是政策的开放度。最主要的是外汇政策和税收政策,自由贸易园区要求外汇政策率先开放,税收政策要有国际竞争力。
(2)本次《条例》的政策要旨和主要内容
为贯彻实施建设上海国际贸易中心的国家战略,提高市场开放程度和贸易便利化水平,加快建设现代市场体系,营造良好的贸易发展环境,上海市政府出台了《上海市推进国际贸易中心建设条例》。该《条例》将按照国家部署,尊重国际贸易规则和惯例,推进上海国际贸易中心建设,将上海建设成为具有国际国内两个市场资源配置功能,市场体系完备、贸易主体集聚、区域布局合理、基础设施完善、市撤境公平有序,与我国经济贸易地位相匹配的国际贸易中心。
该《条例》将重点优化完善上海国际贸易中心建设财政资金投入机制,重点支持贸易平台建设、贸易环境营造和改善、贸易机构引进、贸易促进活动等,发挥财政资金的引导和激励作用;同时,推动海关特殊监管区域的功能创新和转型升级,实施离境退税政策,选址设立免税商品购物店;探索建立符合国际惯例的自由贸易园区;在外高桥保税区推进国家进口贸易促进创新示范区建设,拓展离岸贸易等新型贸易服务。从具体内容看,涵盖了市场体系建设、贸易主体建设、区域布局和基础设施建设、贸易便利化和贸易促进、贸易秩序维护和法制环境建设等相关内容。
(3)《条例》在三个方面为上海自贸区建设打下基础
从自贸区三个特征来看:上海《条例》在监管理念上,已经更多体现从货物管理转变为企业管理的理念。例如,《条例》支持企业建立国别进口商品中心,支持发展各类外贸转型基地;同时,经上海市商务部门认定的贸易型总部,在通关流程、人才引进、资金结算、投资便利、人员出入境等方面按照规定享受优惠政策等。
从贸易的开放度来看,上海《条例》提出了更丰富的与国际接轨的多元贸易模式,包括转口贸易、离岸贸易、跨境贸易人民币结算、保税展示、大宗商品交易、技术进出口交易、跨境电子商务、符合国际惯例的自由贸易园区等。
以上《条例》反映出上海自贸区外汇政策和税收政策将更具开放度。这包括,政府配合国家有关部门在上海市探索实施离境退税政策;选点设立免税商品购物店;按照有利于贸易主体集聚和调动各方积极性的原则,落实促进贸易发展的财税政策,做好出口退税服务工作等。
相关地产类公司如何受益自贸区政策
(1)上海保税区已经具备发展自贸区的条件
尽管目前上海“保税区”在外汇管理、货物进出港监管、转口贸易等方面,还有较多限制,只能算是具备自贸区的雏形,但是,经过多年的发展和不断地探索完善,集外高桥保税区(含物流园区)、洋山保税港区和浦东机场综合保税区等海关特殊监管区于一体的上海综合保税区,已经基本具备了向自由贸易园区转型发展的基赐充分条件。
一方面,上海综保区在经济功能、经济规模等方面都已经积累了一定的基础;另一方面,上海综保区在贸易便利化环境打造方面也具备了一定的条件。例如,上海综保区已在融资租赁、期货保税交割等方面实现了多项“单项突破”,并正在着力打造与国际惯例相近的便利化环境,包括创新货物通关模式,实施商品预检,推动通关、通检流程再造,试点推行资金集中管理、资金集中收付汇,提高跨国公司资金运作效率。
尽管如此,真正实现向符合国际惯例的自由贸易园区转型,上海综保区还需要进一步运用好保税区的海关、检验检疫和外汇政策,做到对区内企业实施风险、分类管理;努力培育离岸特征,在发展转口贸易、多国贸易、境外贸易的管制上实现与国际惯例的接轨,并加强税制的国际竞争力才行。
(2)上海保税区转型自贸区后将明显受益
我们认为,随着未来上海自贸区试点方案和政策的出台,上海综保区将有望成为中国内地首个自由贸易园区,从而推动其跨境金融业务、国际贸易结算的开展。未来,上海综保区将把“在岸与离岸”、“物流与结算”和“外贸与内贸”逐一统筹起来,从外汇管理、货物入出区监管、税收政策、贸易模式等方面先行先试。
我们认为随着贸易限制的取消,自贸区内外的物资流通速度将加快。这将增强企业开展投资和经营活动的信心,弥补自贸区依赖的港口能力的不足,扩大自贸区对经济腹地的辐射范围。而随着自贸区内企业数量和质量的提高,将有助于园区物业的增值和租金的上涨;同时,优质企业入驻也有利于园区公司的股权投资。而便捷的绿色通关将促进货物吞吐量放大。这将使得自贸区的进出口总额上升,并进一步吸引投资、推动自贸区产业升级(如向研发类和总部型转变)。由此,园区公司提供的物业类型也将升级为容积率和价值更高的研发办公楼和商业楼宇等。
从成本上看,关税降低或取消将直接降低流通成本,这对厂商和消费者都有益。区内消费者的增加必将有助于园区管理公司发展和区内商品房的销售;同时,随着越来越多的各国货物到自贸区进行集散周转,必将推动自贸区的航运物流业发展,这有益于参股自贸区内的物流和贸易类企业的园区公司。而集成化、多样化的服务系统,将有助于园区公司拓展“综合城市运营商”的业务。
自贸区政策下受益的上海园区公司分析
考虑到上海综合保税区包括,外高桥保税区、机场保税区、洋山保税港区,因此,我们认为上市园区中的外高桥和浦东金桥有望受益。
(1)外高桥受益程度最大
规划面积10平方公里的外高桥保税区于1990年6月成立。该园区位于浦东新区,濒临长江入海口,地处黄金水道和黄金岸线交汇点,紧靠外高桥港区,是全国15个保税区中经济总量最大的保税区。外高桥保税区设有隔离设施并实行特殊管理政策。目前,该园区已发展成为集国际贸易、先进制造、现代物流及保税商品展示交易等于一体的综合型保税区;重点发展生物医药、医疗设备、电子技术半导体、大宗奢侈品展示交易等新兴产业。根据上海综合保税区(外高桥保税区、机场保税区、洋山保税港区)“十二五”规划,外高桥保税区未来几年园区企业经营总收入要在2010年基础上翻一番,进出口额占全国保税区比重要上升至50%。
外高桥成立于1992年。公司主要在上海外高桥保税区内从事工业地产和园区开发,以及区内物流贸易等业务。海陆空交通便利和政策优惠赋予公司先天竞争优势,目前公司正通过保税区功能创新打造自贸区后天优势以参与全球化竞争;公司物业规模庞大(总建面合计500万平)。去年公司大规模启动森兰·外高桥项目以推动园区的产城融合;森兰项目进入开发高峰有助于公司业绩的逐步释放(该项目商住体量合计152万平)。
我们预计公司2012、2013年EPS分别是0.38和0.45元,对应RNAV是10.42元。截至2月26日,公司收盘于9.91元,对应2012、2013年PE分别为26.08倍和22.02倍。考虑到森兰项目逐步进入开发期,以公司RNAV的10.42元作为6个月目标价,维持公司的“增持”评级。
(2)浦东金桥有限受益
规划面积达20平方公里的上海金桥出口加工区于1990年经国务院批准成立。该园区位于浦东新区中部,分南区和北区两部分,西连陆家嘴金融贸区,北接外高桥保区,南近张江高科技园区。目前,该园区的经营特点体现为,向制造业产业链的前端和后端进行延伸。同时,金桥出口加工区重点发展两类共十大产业,包括:先进制造业和生产性服务业。1996-2010年间,园区工业产值增长了近13倍。为应对产业升级,园区加大了对地区总部、研发中心和商业项目的招商,同时,根据细分目标客户的需求不断进行园区再造和调整。
浦东金桥成立于1992年5月;公司未来两年租金收入将保持15%稳健增长,具备较强的安全性,并通过组合地产开发销售增强业绩的成长性;公司竞争力体现为依据区内产业链变化进行园区再造和服务提升;参股公司每年有分红,且上市后有望增值5-7亿元;未来几年公司业绩将保持稳健增长,并长期有望复制”裕廊”成长模式向区外扩张(规划建筑面积20万平的临港碧云壹号即位于洋山保税港区附近)。
我们预计公司2012、2013年EPS分别是0.50和0.56元,按照2013年2月26日公司8.48元股价计算对应2012、2013年PE在16.96和15.14倍。对应RNAV是13.39元。考虑到公司参股的东方证券已进入IPO预审阶段且公司土地增持明显,以公司RNAV即13.39元作为6个月目标价,维持公司 “买入”评级。
风险提示
房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。