2013年天津商业地产将在压力中突围

日前，世邦魏理仕、戴德梁行等房地产服务运营商公布的数据显示，天津受国内经济增长放缓以及外围经济持续疲弱的影响，2012年天津商业地产市场有喜有忧。写字楼需求小幅受抑，2013年供应压力较大;优质零售物业市场将继续扩张，供需两旺，购物中心作为推动市场活跃的主要动力，今后仍需多元化发展。

--写字楼需求受抑　今年供应压力大

世邦魏理仕天津分公司发布的2012年第四季度报告显示，2012年天津优质写字楼市场整体表现平稳。截至第四季度，天津优质写字楼平均租金报价为每月每平方米132.1元，较上一年上升1.0%，在经过2011年租金大幅上涨11.3%后，整体市场渐趋平稳。

在经历了连续四个季度没有新项目落成后，四季度，位于滨海新区的泰达MSD-B1区写字楼落成并投入使用，为市场提供64500平方米写字楼面积，新增供应较2011年有明显下降。截至第四季度，天津优质写字楼总存量达到138万平方米，市场整体空置率为16.9%，较去年同期下降5.6个百分点。

世邦魏理仕天津分公司环球研究部高级分析员侯勇认为，市场需求以金融类企业为主，且多为内资公司，以扩租和办公环境升级为目的的租赁需求成为写字楼租赁市场的主要推动力，而物流类企业的需求则明显减少。

据DTZ戴德梁行调查显示，2012年第四季度，经济增速下滑使得部分企业更倾向于选择性价比高的物业，高端物业需求减少，全市甲级写字楼租金环比微降0.73%，至每月每平方米121.74元，约合每天每平方米4.06元。

预计今年天津将有多个新增写字楼项目上市，总建筑面积约80万平方米，供应压力加大。在所有新增供应中，滨海新区约占供应总量的60%，主要集中在泰达MSD和响螺湾区域。而市中心也将有包括金谷大厦、世纪都会商厦、茂业大厦在内的约32万平方米的写字楼面积竣工，市场压力同样存在。虽然稳定的市场需求能为写字楼市场提供一定的支撑，但大量的新增供给必然会推升未来几季度的市场空置率，租金上涨将受到抑制。

戴德梁行研究部高级助理董事魏东认为，2013年有大量新增供应投放市场，并分散于各个商圈，届时写字楼租户可能出现一定调整。开发商对于未来大体量供应的不乐观预期获奖实行租售结合等多种运营方式。预计业主会采取优惠措施以吸引租户，租金将会出现调整，而空置率会随着供应的增加而上升。

--零售物业继续扩张　商业市场表现活跃

2012年，天津优质零售物业市场继续扩张，Massimo　Dutti、TNGT、Replay等多个新零售商进入天津市场，年度供应量和吸纳量均达到历史最好水平。世邦魏理仕数据显示，截至第四季度，天津优质零售物业市场首层平均租金上升2.1个百分点至每天每平方米22.2元。

2012年，天津优质零售物业市场共有5个项目约60万平方米的新增供应，年度供应量达到历年新高，购物中心约占总供应量的86%，进一步提升了购物中心在全市优质零售市场中的比例。友谊精品广场、大悦城、金元宝滨海国际购物中心、绿游天地均取得了不俗的市场表现。三季度开业的银河国际购物中心更是汇集了Gucci、Prada、Fendi等众多国际顶级时尚品牌。年轻时尚品牌持续在天津扩张，H&M继大悦城、河东万达广场、银河国际购物中心后于第四季度在滨海新区绿游天地开设其在2012年的第四家店。

魏东表示，2012年下半年地铁2号线和3号线的开通，对于整体商业市场发展起到了较大的促进作用。预计2013年，世纪都会轩、星光天地广场、友谊新业广场、嘉里中心等项目都将开业，未来商业项目分散于各区域，社区商业发展迅速。新增供应使得全市存量继续走高，受限于平稳的需求，市场租赁竞争将更加激烈。

2013年，预计将有包括世纪都会商厦、金元宝于家堡购物中心在内的约68万平方米的新增供应，供应总量基本与2012年持平。新项目的大量入市，将加大业主对于品牌尤其是知名品牌的市场竞争，而一些业态单一、硬件条件差的项目也将不得不升级改造、调整租户以顺应市场。预计2013年天津整体市场的空置率将进一步攀升，租金下行压力加大。

--商业地产外扩成必然　多元化模式发展是未来趋势

近年来，天津市内商业地产发展迅速，包括友谊路区域、滨江道-和平路区域、小白楼区域、海河沿岸区域等在内的传统商圈都得到了新的发展。然而，今后天津商业地产的发展方向在外围。

戴德梁行华北区商业部服务助理董事张哲韬认为，天津的商业区域外扩已成为必然。目前，外环补圆工程已经全面施工，天津市城区面积的扩大也将带动商业区域向外围扩展。而从市场上来看，永旺友谊南路店、百盛二店、和记黄埔等已经成为今后2年的主要项目。从供应量上看，滨海新区尤其是开发区将成为商业地产市场重点，泰达时尚广场、MSD商业区等都会在2013年投入使用。

魏东认为，近年来，天津商业市场表现活跃，天津市各购物中心品牌同质化严重，商业竞争激烈。传统百货受规模所限，购物体验不足使其受到电商冲击大于体验业态购物中心，未来传统零售加入体验元素经营将成为一个新的发展趋势。新进入市场的商户应做到以下三点才能在市场立足并快速发展：一是面对激烈的同业竞争经受住考验，二是客户培育上有特色，三是品牌业态根据需要及时调整。

戴德梁行策略发展顾问部助理董事陈聪介绍说，天津、沈阳、成都、青岛等二线城市购物中心发展相比于一线城市体量都较大，基本都在20万平方米左右;二线城市购物中心存在阶段供应过量和商品同质化。此外，国内海外商业品牌开发商如华润、万达、恒隆、永旺等都积极在二线城市布点扩张。对于购物中心运营来讲，购物中心依业态、品牌的不同，租金差异悬殊，且二线城市购物中心仍然存在非统一业权情况。未来，随着城市的不断外扩，社区型购物中心将会受到关注;对于购物中心自身来讲业主为了增加租金收益，将逐步减少大型主力店，而配以更多的次主力店;商业市场品牌细分将随着购物中心的发展更为明显。

张哲韬认为，商业市场需要多元化模式发展。一是户内外结合，如北京的三里屯;二是户外与景点结合，如天津佛罗伦萨小镇、北京斯普瑞斯等;三是结合游乐场和购物的大型购物乐园。陈聪建议，天津等二线城市，个性、主题性商业是未来发展趋势。电子商务对零售百货业态冲击大，但一站式服务仍受到更多消费者的青睐，将来会朝着更加多元化、复合化发展。