拿地回暖的背后 杭州或将迎来土地成交慢热
1月25日，杭州市出让主城区热电厂地块。作为新年首宗宅地，吸引了九龙仓、龙湖、世茂等数家大牌房企出手，最终地块以17316元/平方米成交。
距离该宗地仅几百米，是去年8月天阳置业拿下的6.6万平方米【2012】13号庆隆单元宅地，成交楼面价12028元/平方米。让人意外的是，去年上半年同一地段，定价1万元/平方米的地块，还是鲜有问津。
短短一年时间内，同一地段3宗宅地，却呈现出截然不同的表现，成交价涨幅超过20%。
盘点去年的杭州土地市场，观望今年杭州土地市场，走势又将如何？
拿地回暖的背后
在土地供需压抑了一年多之后，杭州或将迎来土地成交慢热
2012年“冰火两重天”
身处拿地一线，野风地产投资部副经理朱晓勇用“冰火两重天”来形容2012年杭州土地市场。他说，2012年上半年土地市场冷清，一共只卖地37宗，成交的几乎都是商业用地。仅推的2宗宅地，也是以底价直接成交，总金额约93.8亿，同比不到2011年的一半。
但从去年下半年开始，杭州土地市场复苏，11月、12月进入高潮，共成交108宗地块，住宅用地成交量开始明显增加，达到59宗。成交总价达494.65亿元，环比上半年增长超过420%。而余杭和萧山均同比下降，其中，萧山区土地市场下滑较明显。
朱晓勇介绍，以杭州主城区为例，去年下半年一共成交56宗地块，且一改上半年屡屡出现首轮叫价即成交的局面，大部分地块都有多家开发商竞争，经过多轮竞价成交。
从地价溢价率上也可以看出，上半年几乎都控制在1%以内，但7月份后每个月都呈现上升态势，尤其第三、四季度地价溢价率明显回升，多轮竞价的激烈场面屡现挂牌现场。11月以后，甚至有住宅用地和商业用地都触及“地价溢价率达49%后竞投配建安置房或保障房面积”这一新政，来势凶猛令人咋舌。
拿地热情重燃
由于去年下半年政策导向不明朗，民营企业当时的拿地热情还不高，但是国企、央企已经开始快速入市了。去年10月中海地产竞得【2012】40号三堡地块，在溢价率达49%后，就首次出现竞报保障房面积，最终地块成交总价193185万元，折合楼面价19217元/平方米，配建安置房面积27600平方米。
“这一价格，民营企业是不敢尝试的。”朱晓勇说。目前开发商对主城区、成熟地段土地，又恢复了以前志在必得的势头。“余热还在继续。尤其是今年3月份之前，很多央企、国企都有很强的拿地欲望。”
自本轮宏观调控以来，在“双限”政策挤压之下，仍有不少房企选择“零拿地”谨慎过冬。不过随着2012年二季度以来，不少房企以价换量的销售策略起效后，资金紧张的局面已经得到缓解，土地储备空虚日益成为一个必须解决的问题。而在十八大结束后，房地产行业正处在政策真空期，这也是当前部分房企加快拿地的动力之一。经济学家普遍预期十八大后，政府在推进社会经济发展上必然需要一些新的理念和举措，不排除对现行政策进行完善或修订，以更好地发挥指挥棒的作用，促进国民经济良性发展。
仍需理性谨慎
“现在拿地，必须先判断二三年后市场的供需要求。”地产界一专业人士如是说。
可以预见，在土地供需压抑了一年多之后，或将迎来土地成交慢热的一个过程。这位专家建议，对于资金密集型的房地产开发商而言，虽然当前杭州土地市场已经呈现复苏迹象，但不可预期的因素仍比较多，对土地市场的预期仍保持着理性的谨慎。
一是国有土地市场化的范围更将扩大，土地市场的制度建设将更深化、更完善，土地价格的制定过程将更透明、更具“民生化”导向，开发商对市场土地供应和价格合理预期将得到市场的接纳，招拍挂的出让土地中操作行为将更加规范。
二是土地作为政府宏观调控的重要手段将会发挥更大的杠杆作用。宏观调控的稳健财政政策和货币政策，尤其是货币政策在解决流动性和抑制固定资产投资方面的手段还有一定限度，利用土地政策解决固定资产投资可从根本上进行调控。根据中国经济发展的周期性，利用土地政策进行宏观调控将是常态。这要求土地市场在土地规划和土地储备制度方面进一步完善，进一步加强。
三是土地的价格在中国的工业化、城市化进程中将呈不断上升趋势。作为重要的生产要素，由于土地供给的刚性约束与城市化快速发展对土地的需求不均衡，需求大于供给的局面将会长期存在。土地资源的稀缺性和旺盛的需求的矛盾将会长期存在，土地的资产价格，尤其是城市的土地价格将会长期呈现上涨趋势。
拿地看合适时机和价格
朱晓勇表示，杭州住宅市场的发展风险相对较低。首先，杭州有一个好的经济支撑，有一定的市场购买力，尤其是去年下半年刚性需求入场，只要房价降到他们的心理价位，产品的去化率很快。二是杭州市场的政策环境比较规范，房企心里有底。
去年包括野风在内的很多房企，都在关注土地市场。目前很多刚需抛弃观望，一旦有楼盘价格下跌，就会入场。“因此合适的时候，合理的价格，野风也会出手拿地。”
此前一直看重杭州市场的野风，从今年起也逐步将战略目标投向全省。如绍兴、金华等地区，由于实业老板较多，投资房产、商铺的意愿比较强烈。像绍兴市场相对没有排外心理，对品牌房企的认可度较高，新品牌的市场培育期短。
长远来看，由于宏观调控政策未涉及土地制度的重大改变，未来土地的征地和收储制度不改变，拆迁难、各种补偿标准不断上升等现象将依旧，城市中心可上市的土地将日益减少，成本将不断提升。因此，只要土地征地和收储制度不发生根本性改变，城市土地的供给瓶颈将难以突破；只要地方政府的土地财政政策不变、“招拍挂”形式的土地出让制度依旧，未来极有可能继续上演“地王”频现，地价拉动房价的现象。