绿地商业地产占比40% 多业务年内香港上市
在绿地海外市场布局的大版图中，借壳香港上市无疑是其中的关键一步，可以为其提供一个拓展国际视野的便捷平台。
目前，越来越多的房地产企业都开始着眼香港作为引资平台，今年1月中旬万科B转H股方案敲定后，万科董事会秘书谭华杰就表示，万科B转H股有助于提高万科在国际市场的知名度，万科将获得更为广阔的国际化视野和平台。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，通过境外上市，平台为其酒店、境外房地产项目的整体业务发展铺平路子，可以使绿地集团摆脱酒店这些项目长周期回款的影响，更好的以“轻资产”上阵，从而走上快速开发、快速销售高周转的道路。
加快上市步伐
绿地将加速有条件上市的业务板块的资本化进程，2013年酒店、海外业务计划在香港上市。
近日，记者获悉的一组数据显示，2012年绿地集团60余家酒店的总资产规模达到200多亿元，遍及北京、上海等全国18个省市、35个城市，覆盖高档豪华、度假休闲、商务经济等全系列产品。
张玉良透露，绿地将加速有条件上市的业务板块的资本化进程，2013年酒店、海外业务计划在香港上市，力争上半年、确保年内完成。
按照他的说法，注入壳公司的酒店资产包括两块，一块是酒店管理集团，另一块是绿地持有的酒店资产，目前绿地集团在建以及开业的酒店有60多家，三年内将达到100家。
事实上，绿地谋划上市已久。张玉良一直都希望绿地能实现独立上市，将集团变为一家公众公司。绿地相关人士表示，一旦上市，改善和提高公司结构治理和透明度、国际化等方面将是绿地的目标。
早在2011年，张玉良就曾高调宣布绿地将加快上市的步伐;同年底，集团有意实行IPO整体上市，绿地声称“已进入实质性的准备阶段”。
不过，随后却未见绿地上市取得实质性的进展。“目前整体上市缺少条件，中央仍不放行。”张玉良告诉记者。
此前市场普遍预测，绿地上市首选目标是国内IPO，按照业务布局，香港买壳进入操作阶段后，绿地上市之路将会加速。
绿地“精心”备战也绝非孤例。在业内人士看来，相对于B股市场，H股市场体现出更大的吸引力。
此前房地产龙头企业万科B转H股方案敲定，万科董事会秘书谭华杰就曾经表示，目前H股市场无论是在资源配置、市场影响力，还是成交状况方面都有着明显的优势。
“新城B股上市十多年来始终没有实现融资功能，这是集团转而投向H股融资平台最重要的原因。而搭建跨境融资平台是内地房企的大势所趋。”新城控股集团人士在接受媒体采访时透露。
在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，绿地备战H股的目的只有一个：“就是尽快通过境外上市平台为其酒店、境外房地产项目的整体业务发展铺平路子。”
打造轻资产模式
绿地可以通过上市平台支持酒店、境外房地产等培育周期较长的项目，另外一方面，绿地可以“轻资产”上阵，做到快速销售高周转。
张玉良向记者介绍，这两年，绿地集团内部房地产调整的比值很大，其中商业地产、开发量的占比，已经从10%~20%调整到2012年的40%，布局重点首先是一线城市，其次是二线城市，然后往三四线城市发展。
不过，商业地产开发占比逐步增加的背后，考验的是开发商对现金流实力的掌控。
远洋地产总裁李明告诉记者，从2013年开始，远洋每年会有30万平方米的商业地产入市，数字背后企业背负了很大压力。“商业性物业一般是开发4年，但实际上从拿地到后期建设往往都在6年以上，可以说在开业之前是没有任何正现金流回报的，这对地产公司的现金流是一个很大的考验。”
这或许可以解释绿地加速上市的目的。张宏伟告诉记者，绿地分拆酒店、境外房地产项目上市，对于整个企业来讲，可以避免这些开发、培育周期长，需要占据长期现金流的项目对于公司发展的影响。
“一方面，绿地可以通过上市平台支持酒店、境外房地产等培育周期较长的项目，有利于酒店、境外房地产项目的价值成长;另外一方面，绿地可以更好的以‘轻资产’上阵，做到快速销售高周转。”
此前，张玉良曾明确表示，一家公司发展要经历三个阶段：全国化、资本化、全球化。在他看来，绿地的全国化已经走得很好了，现在要走资本化，下一步则是国际化。“最重要的是，公司上市之后，可以给股东更好的回报”。
布局海外业务
目前绿地在全国范围的耕耘已初具规模，接下来，海外市场布局将是其全球视野的开始。
记者了解到，目前绿地集团在全国房地产开发项目遍及上海、北京、天津、重庆、广州、南京、济南、合肥、南昌、苏州、武汉、长沙、郑州等全国25个省市自治区70座城市。在产品结构方面，绿地逐渐向商业地产、现代服务业以及产业地产转型，占比从40%增至50%。
按照张玉良“三步走”战略，目前绿地在全国范围的耕耘已初具规模，接下来，海外市场布局将是其全球视野的开始。
在此背景下，2012年6月28日，绿地集团就投资开发澳大利亚悉尼市库克湾新城开发项目正式签署合作意向书。绿地也开始涉足韩国。绿地集团独资开发济州岛“六大核心项目”中的健康医疗城项目，总占地面积约110万平方米，总投资达9亿美元，规划建设观光修养设施、医疗服务设施、商业购物中心、旅游度假酒店及住宅等。记者获悉，目前韩国济州岛项目已经进入销售阶段，绿地已成为中国首家在海外大规模投资发展的房地产企业。
张玉良介绍，现在绿地在建和已经运行的酒店超过60家，预计2015年前后旗下酒店发展到100家，成为中国最大的酒店物业持有商。
记者获得的绿地2012年年报显示，在海外业务拓展上，绿地通过与西班牙MELIA酒店集团合作，将自主酒店品牌落户德国法兰克福，尝试了“资源共享、互换市场”的海外模式。
“探索完善海外事业管理模式，明确海外事业发展部和海外公司的职能定位，并就组织架构、管理办法、人才配置、风险防控等制定一系列规章制度，是绿地海外市场未来主战略。”张玉良如此告诉记者。