成都商业地产过剩：某些区域商业项目缺位
城南上演商业“灾难片”
因产业结构和区域功能规划，城南已演变成综合体、写字楼泛滥的“重灾区”。
据有关机构预测，2-3年后仅高新南区的写字楼将占到整个成都写字楼数量的三分之一。根据销售情况推断，当前的市场存量还需近4-6年时间才能完全去化，加上后期各项目的大量新增，城南写字楼后市竞争将更加激烈。
另外，近年成都的综合体发展就开始以几何速度递增，有业内人士预计，从2012年到2015年间，成都新开的大中型城市综合体将一年比一年多。据统计，目前成都在建、已建的综合体项目已超过100个。这些数量众多的商业项目中，大多数都位于城南。
鉴于城南大量土地储备和天府新区的综合规划，不少开发商都想在城南复制龙湖和万达等同类高回报的商业作品，但目前来看，每逢晚上和周末便沦为“空城”的高新南区，在短时间内，更是显得无力支撑这些体量庞大的商业地产项目。近日，搜房网记者走访城南部分已开业综合体项目更是发现，人流量偏低和商铺空置现象明显。
城南部分城市综合体项目体量
“商业过剩”对目前的城南来说的确是个真命题，因住宅配套和人气尚未跟进商业发展而显得有些“虚胖”。
对于城南综合体饱和的现状，有业内人士称：“在一到两年之内在营销的上面是会有很大的竞争，三到五年间在招商上面可能会有很多残酷的竞争。而不少的商业综合体还将面临消费人口不足的困局。但也有类似蓝光空港国际城等区域内具备唯一性的大型综合体项目升值潜力值得关注。”
商业过剩不能一视同仁
相对于城南写字楼的过饱，在城北来说，高档现代办公物业的缺失成为制约城北发展的一大因素。
搜房网记者曾走访发现，城北片区主要的商业办公项目多为小型公寓，即使是简装100平的办公间月租金也在3000元以上，与低端的商务办公条件相对的是不菲的租金和较低的空置率。市场需求旺盛的同时，商务办公物业硬件上却得不到有力的支撑，因而使得城北写字楼市场求饥若渴。
城北片区写字楼市场的紧缺，正向投资者展现了巨大的商机。金牛万达开张后人气旺盛和龙湖北城天街销量走高都证明了，随着北改和城市功能调整，城北新商业市场体系的扩充和完整将会使城北商业地产市场需求量进一步加大。
另一方面，相对于城南常住人口匮乏但综合体“拥挤”的现状，在城西，特别是高新西区，与大量常住人口形成巨大对比的是，区域内却没有一个已建成的大型综合体项目。
据悉，高新西区已进驻了富士康、华为、INTEL等世界500强以及中国500强企业。众多知名企业带来了大规模的人口迁徙，其中，单是富士康就在2012年达到约25万人的规模。
另外，高新西区人口红利还包括周边电子科大、西南交大、川大锦城学院等27所高等学府。周边大学消费人口已达到约20万人，其中单是电子科大就有近8万学子和教职工，川大锦城学院也有接近4万名教职工和学生。除此之外，区域内万景峰、中海国际社区、西江月等项目都已交房，入住率均在80%以上。
高新西区人口圈
大量的人口基础夯实了高新西区的发展基础，但面对如此巨大的人口红利，高新西区的商业地产项目建设却没有跟上步伐。
诸如龙湖时代天街这类高新西区稀缺的商业项目销售业绩，正因为高新西区价值洼地的增值潜力而不断走高。据锐理数据平台发布“2012年成都商业地产年报”显示，2012年高新西区唯一大型城市综合体项目龙湖•时代天街SOHO类产品销售达2000套，成为2012年成都SOHO类产品销冠。 而龙湖另一个商业项目，龙湖金楠天街开年热销也正是基于双楠片区大型商业空缺的现状促成的。
有业内人士称：“城南写字楼市场需求基本以企业自用需求为主，综合体供过于求趋势日益明显，去化速度相对较为缓慢。而在城西、城北等市场需求极大的区域，投资于此将有更多可能获得较高的回报率。”