陈焯宾：实体商业需承认电商并顺势而为
本次论坛总结2012展望2013，围绕当下商业地产行业及商业经济领域的热点与焦点展开热烈的交流与互动，论坛现场，新浪商业地产也就行业基金模式、商业地产与电商大战、商业地产散售等问题，采访同昌盛业高级董事华东区总经理陈焯宾进行了独家专访。以下为本次访谈实录。
新浪商业地产：做为服务机构，并不像一个商场百货那样给人特别具体直观的印象，所以首先请陈总拿一个您服务过的代表项目来介绍说明下同昌盛业的业务目标及服务特色。
同昌盛业陈焯宾：同昌盛业是一个北京公司，在上海成立华东分公司只有一年多的时间，目前手上的项目大部分都在运作中，或者是在策划定位，或是在施工阶段，所以如果说我操作的项目，就拿我之前的上海8号桥为例。它是一个厂房改造的创业园区，里面的团队是来自上海新天地的班底。
上海8号桥做为项目来说应该算是比较特殊的类型，并非直接对接零售商业的经营场所，但是整体的项目打造的思考方法是差不多的。首先是要明确项目的定位，梳理目标消费群;第二点来说就是一个项目做出来要为股东负责，可能很多项目都不是用自己的钱，但我们做任何动作都要考虑到投资回报率等各方面的平衡;同时作为一个这样的项目来说也要兼顾到社会效益和政府的要求。以上三方面要求都需要考虑。特别是我们做一个这样的园区，需要政策的支持，在建造过程中也有可能跟周边的社区产生一些矛盾，那么在这几方面的因素之下平衡，做出我们想要的东西，这是在项目打造过程中比较重要的。
此外还有一点，可能很多人都觉得一个项目建好，甚至于招商好，那这个项目就可以说是做完了，但是对我们来说才是刚刚生育了一个孩子，接下来抚养他的任务才是更加重要的。项目如何运营管理，怎么样去把这个品牌打造好，维持它在市场上的影响力和占有率，还有就是对于租户的蓄客辅助，一些活动策划等，这些都是我们关注的。在我判断而言，一个项目的运营管理往往占到一半的成功因素。特别是对同昌盛业来说，我们服务很多都是基金或是大型开发商，他们非常关注项目的长线发展。
新浪商业地产：我总结陈总刚讲过的同昌盛业的项目服务原则：一是要考虑项目的投资回报率，同时也要肩负着开发企业的社会责任感，使项目具有良好的社会效益，接下来就是项目的长期运营，可持续发展问题。这是对于产业园来说，那么我们同昌盛业所服务的项目类型是主要以这种为主，还是也会接触到零售商业、购物中心等？
同昌盛业陈焯宾：刚才介绍的是我过去几年主要做的工作，那么同昌盛业目前主要服的还是以两种类型为主，第一类是传统的购物中心及城市综合体，主要是持有型商业的部分，当然也会因为资金的需要，可能会做一些散售的部分，这时我们也会帮业主方做好这方面的规划，包括散售的比例、价钱、位置等。另一类，我们现在也有两个商旅文的项目在做，商业旅游文化相结合的项目，比较典型的就是上海新天地这种类别的商业步行街，同时又有比较厚的历史文化底蕴基础的项目。目前我们有一个在宁波的梁祝公园项目，计划打造成休闲商务加产业园项目。另外我们在扬州的瘦西湖边上也在帮当地政府做一个商业步行街项目，应该在今年年中会落成，对外开放。
新浪商业地产：我注意到陈总刚刚的介绍中，会比较多的跟政府打交道，还有涉及到文化开发，这一过程中您觉得比较不好沟通，或者说相互配合不那么顺畅的环节是什么？
同昌盛业陈焯宾：其实打造每个项目都有它的困难之处，刚才说的这种类别的项目主要有两个环节需要把握的。
第一，如果是政府类的项目，它可能对于投资回报率的问题不是那么敏感，相应的则需要要求项目的品牌度，社会影响力等方面的考量，这一点可能就在我们招商过程中，跟商家的考虑因素有些矛盾。因为如果你是一个纯粹的地产开发商，去跟品牌谈条件等，在商言商就比较好谈，像这样你一边在谈钱，另一边更关注钱以外的问题，在这一过程里我们就起到一个中间调和的作用，怎么样去平衡两边的利益，这是一点。
第二点回到我刚才提到的问题，不管开发企业还是政府，他们在后期运营的时候往往都不是特别上心和关注。政府还好一点，他们也希望项目开出来之后成为城市的名片，有较好的社会效应，但是用的方法又不一定对。举个简单的例子，我曾经做的一个项目，是政府在后期运营的，投资很大，项目也很有规模，结果在操作的过程中遇到一个问题是：他要求所有的商家关门，觉得人太多了，会产生自然问题、安全性问题等等，很难对公众交待。所以这样的项目，可能跟我们商业运营的原则不一样。我们希望通过做一些活动来拉动人气，让商家多一些生意，增加项目曝光率等等。但是政府在做这些活动的时候考虑的因素是不同的，他们更多的是在考虑这个项目本身。因此我们在做运营的时候就会被夹在中间，大家的目标并不一致。
这两个环节是我觉得在操作同类别项目过程中比较需要关注的地方。
新浪商业地产：需要在初期有一个良好的沟通，大家统一方向，才能够继续合作下去。
就像您在说项目运营中反复提到的那样，品牌商家是我们做商业地产不可或缺的一个因素，我们必须去考虑它们。在过去的2012年里，整体的经济形势不是非常乐观，尤其是国际方面，这样的背景下，很多品牌的开店速度有所减缓，据我所知相当多的品牌都没有完成年初制定的拓展计划。您觉得这种情况会不会直接影响到我们项目的招商工作？
同昌盛业陈焯宾：整体而言肯定是会有的，但对我们目前操作的项目影响不大。对于这种情况我觉得并不是坏现象，因为在品牌拓展的时候，他们会感觉到有压力，开店动作会更加小心一点，这样就不会为了扩张而扩张，必须开多少家店，就会比较谨慎地选择是否进驻一个项目，我觉得这是好的趋势。在过去商业比较蓬勃的两三年里，品牌商有可能闭着眼睛去开店，事实证明还是有一些会开不下去，面临关店调整等等。由此产生的影响对一个商业项目而言是很负面的。
我们在进行招商的时候也会慎重考虑这一点，面对商家我们可能最后才谈到价钱，首要沟通的问题是品牌想做什么，怎么做，怎么样盈利，预计的客流量、客单价如何，以上种种，我们会考虑这个品牌跟我们自己的项目是否匹配，才决定要不要引进这个品牌，这是一个双向选择的过程。所以商家本身更加谨慎地开店是好的，提升了落户之后生存发展的几率。
至于你说的国际品牌，确实有很多出于资金等因素收缩了开店幅度，但其实因为国外的形势不好，很多品牌反而冲到中国来，在中国市场上有大力扩张的趋势，是我们重点关注的一些资源。总的来说有人走，有人来，商业就是这样一个循环往复不断演变的过程。
新浪商业地产：陈总的观点是当前形势使商家开店的节奏更加理性，并不是坏事。
最后一个问题是我们在刚才的论坛上也提到的，关于电商的发展。可以说，不管我们实体商业用怎样的说辞应对，还是确实受到了电商的影响，尤其是服装零售和日用品等领域。您觉得电商的发展对我们的实体商业提出了怎样的一个新时代的命题？
同昌盛业陈焯宾：首先我个人仍然不是网购的主力，不习惯在电脑上做买卖的，但很认可这个趋势是无可避免的。这种现象对我们的零售行业，商场打造这一方面来说，第一点就是我们需要承认电商，并且要顺势而为。
有部分商品的类别和档次是适合做电商的，商场给它起到的作用是展示和品牌宣传。这类的商品也是需要开店的，开的是形象店、旗舰店、概念店，特别是有一些产品你要试用，要去触摸，要去配搭，让消费者到店里来体验商品，有可能最后的交易不在商场实现，但仍然是有存在必要性的，只是获取销售额的渠道不一样，却不能没有这个窗口。比方说苹果店，它有一个很大的体量，有好的店铺装修和氛围。
当然像餐饮啊，影院啊，一些休闲业态肯定就不需要代替了，这些是必须到商场来消费的。从这一点来说，我们的商业在打造时要增加这种体验感，不过目前中国这个题目做得好的并不多，一步一步来吧，当前还是个学习的过程。这个市场会让开发方、运营方以及品牌商家慢慢补上消费者想要的空间。