深圳国资地产重组不再是传闻 深长城即将易主

深长城即将易主

    深长城最终会被联泰控制

    对于深长城股权遭深圳国资局转让一事，有深圳国资地产圈内人士对中国证券报记者表示“意料之中”。“深长城最终被联泰控制，其实是国资局和联泰双方筹划已久的事情，如今这件事终于尘埃落定。”

    种种迹象表明，深圳国资局有意将深长城“易主”并不是刚刚萌生的想法，2004年深圳国资局将深长城28%的股份转让给联泰系两家公司，转让后深圳国资直接和间接合计持有深长城36.81%股份。此后虽然公司的第一、二大股东持股份额未变，但是深长城于2011年8月遭目前的第五大股东深圳市瑞昌捷投资发展有限公司举牌。同时，公司第二、第三、第五大股东实际控制人皆为黄姓，同时公司还有多位黄姓自然人股东。早已有人猜测，联泰系的实际持股比例已超深圳国资局。

    接近深长城的人士表示，深圳国资局早在2004年第一次转让深长城股权时就有将公司移交的想法，只是由于人事变更等原因拖延至今。“深圳国资局一直未放弃深长城控制权的原因还有一个，这就是自2004年起房地产行业迎来飞速发展，深圳国资局在是否放弃深长城的认识上有些举棋不定。”如今，深圳国资局终于表示将转让深长城不超过总股本24.75%的股权，表明深圳国资局对于深长城的去留一事已经考虑清楚了。

    虽然深圳国资局设定的受让条件并没有明显的限制因素，但是多位深圳国资地产人士都表示联泰系最终接手的概率很大。“深长城第一和第二股东之间的相互牵制传言已久，实际上也没有比联泰更了解深长城的接盘者，此时如果有第三方愿意接手，接手后仍将受到联泰系牵制，因此可以预测最终接手股权的只能是联泰系。”

    实际上，由于多年来深长城的第一和第二大股东的持股比例较为接近，双方若有若无的相互牵制也制约了深长城的发展。深圳华麟融通投资董事长邓学文表示，“深长城在上世纪90年代一直都是绩优地产股的代表，但是与万科等龙头相比，深长城很少进行扩股，在公募基金等机构投资者成为股市主导之后，股本规模较小使得深长城失去了成为一家蓝筹地产公司的资格。与此同时，深长城每年的业绩都不差，资产质地又较为优良，很容易成为民营资本进行资本运作的标的。”

    深圳国资地产亟需优化资源

    整合深圳国资地产公司，是现实的需要。有深圳国资地产上市公司高管对中国证券报记者表示，深圳国资地产上市公司众多，不仅存在同业竞争，上市资源也得不到优化配置，如今房地产行业进入下半场，深圳国资地产公司的竞争能力不强。

    目前深圳国资局旗下多家上市公司都涉及房地产业务，包括深物业、深深房、深振业、深长城、深天健、深天地、沙河股份等多家公司都将房地产列为主业之一，还有众多非上市公司也进行房地产业务。某深圳国资地产上市公司人士介绍，深圳国资局旗下存在如此众多的房地产公司主要是历史原因造成的。

    在深圳经济特区刚刚成立的头几年，深圳市政府财力十分有限，很多最早参与深圳建设的单位收到的报酬是当时十分廉价的土地，多年之后这些单位很多已经经过资产运作成为上市公司，当时获得的土地已经因房地产行业的飞速发展成为上市公司的一笔重要财富。但是实际上很多土地并没有得到高效率的利用。而资本市场对于深圳国资地产重组的期望也止步于猜测，除了深圳国资地产股的股价不定期异动之外，深圳国资重组并没有出现实质性的进展。此外，目前深圳建设用地已十分紧张，大量上市公司手中的工业用地有待通过城市更新重新利用，但是由于这些地理位置优越的工业厂房分属于诸多不同的上市公司，城市更新的进展也有些缓慢。

    深长城控制权的变换，意味着深圳国资局在今年将对深圳国资地产公司重组有所动作，有分析人士也将其解读为对于深长城构成利好。接近深长城的人士表示，如果联泰能够顺利接手，将有助于理顺深长城的公司治理结构，加之联泰本身也有较为丰富的房地产开发经验，接手后将发挥出民营资本的效率优势。2月5日，深长城复牌后一字封住涨停，似乎也可以解读为市场对易主之后的深长城业绩充满期待。

    一场地产重组大戏即将开演

    目前房地产行业的调控也使得房地产上市公司的资产重组受到诸多限制。不过，有券商人士对中国证券报记者表示，监管部门今年有可能放开地产公司重组，“资本市场对于房地产行业完全封闭已有时日，只要不涉及再融资，在行业面临整合的节点，放开房地产公司重组确实存在可能。”

    随着深长城易主即将尘埃落定，深圳国资局下一步可能的动作也愈发受到关注。关于深圳国资局将对旗下地产公司启动重组的传言早已有之，对于深长城的资本腾挪很可能是深圳国资地产股重组的第一步。

    从近年来深圳国资局对国有资产的相关运作，可以揣测出未来深圳国资地产可能的重组方向。

    上世纪90年代，深圳国资局按照分业管理的原则，将深物业、深深房等房地产上市公司划归深圳建设投资控股公司管理。2004年，深圳市国资局将深圳建设投资控股公司、深圳商贸投资控股公司等国资控股平台合并为深圳市投资控股有限公司，这是深圳国有资产重组的重要一步。资料显示，深圳市投资控股有限公司是以产权管理、资本运作及投融资业务为主业的深圳市属国有资产经营公司，目前国信证券、深物业、深深房等公司的实际控制人均为深圳市投资控股有限公司。值得注意的是，在2004年成立深圳市投资控股有限公司的过程中，一批深圳国资地产公司的实际控制人也发生了变换。深长城、深振业等资产质地较好的公司变为由深圳市国有资产监督管理局直接持股。

    2007年，深圳国资局成立深圳市远致投资有限公司。资料显示，远致投资的成立，是深圳市政府和深圳国资局推动国企国资改革、适应从资产管理向资本运作职能转变的重大创新举措，目标是实现国有资本增量发展和国有资产快速增值。目前，在深圳国资局所持的深振业27.66%的股份中，就有6.86%是通过远致投资持有。深长城此前公布拟转让的3.31%深振业股份，受让人也是远致投资。一位深圳国资地产公司高管对中国证券报记者表示，虽然远致投资在深圳市创新投资集团等资产运作上较为成功，但是其对于整合深圳国资地产资源上却建树不多，“最多是以公司身份代表国资局，形式上显得更为市场化而已。”

    为了在资产运作上取得更多的进展，深圳市政府2011年批准成立深圳市特区建设发展集团有限公司（下称“特区建发”）。这一举动给市场带来了深圳国资地产公司可能进行更为实质性重组以想象空间。

    特区建发注册资本300亿元，总资产逾1000亿元，几乎集中了深圳市目前最优质的国有资产，包括深业集团有限公司、深圳市机场（集团）有限公司、深圳市盐田港集团有限公司、深圳市远致投资有限公司以及深圳市城市规划设计研究院等5家市属国有企业的100％股权。

    被深圳国资重组寄予厚望的特区建发成立之后却颇为低调，少见媒体报道。一位接近特区建发的人士对中国证券报记者表示，如果未来深圳国资地产公司重组，以特区建发为平台的可能性很大。

    在特区建发旗下公司中，深业集团有限公司的房地产业务规模较大，由深业集团作为深圳国资地产公司整合平台的传闻在深圳国资地产圈内部已经流传已久。公开资料显示，深业集团有限公司作为深圳市政府派驻香港的代表机构和对外活动的经济实体，于1983年9月在香港注册成立，目前拥有A股的沙河股份和H股的深圳控股两个上市平台。

    有深圳资本市场人士表示，虽然沙河股份近期屡屡成为游资炒作对象，但公司目前土地储备有限、业绩毫无亮点，已日渐空壳化，未来很可能成为深圳国资地产公司整合的对象。

    不过，也有接近深圳国资地产上市公司的人士表示，目前深业集团内部的地产资源错综复杂有待整合，将深业集团作为整合整个深圳国资地产上市公司的平台操作难度很大。