养老地产：蛋糕很大为何难下咽
啥模样 为老年人量身配套
这是一个与印象中完全不一样的楼盘——昨日中午，家住南岸美堤雅城的张先生一家三口在参观南岸一定位老年社区的楼盘后，发出这样的感叹。
到底有什么不一样？在样板间，张先生进门时，置业顾问开门并未使用钥匙，而是直接刷卡，“刷卡进门，主要是考虑到老年人拧钥匙麻烦”。进门后，所有开门的墙壁都装了防护条，客厅、卧室、卫生间均有呼叫系统，“住户有啥不测，摁下按钮，即可通知护理人员”。
由于家里有两位老人，张先生有点心动。“橱柜是下拉式的，可以不用搭凳子取放餐具；洗浴间内，装有折叠式座椅，老人家可以坐着洗澡，这些细节性的设计打动了我。”他说。
据介绍，这个楼盘是主城首批养老地产项目之一。开发企业——宽庭实业副总经理李俊介绍，楼盘宜老住宅900多套，全为精装房。两室居多，可请保姆，或者子女探望也有房住。此外，楼盘配备老年大学、营养食堂，同时在离小区约10分钟车程的位置，投资2亿元修建的一所老年专科医院即将开业，在小区设立医疗点。
接近宽庭实业的人士称，楼盘的定位一直在改，包括内部格局、设计都一直在调整，开盘时间一直推迟。开发企业有家装业和老年专科医院的背景，按照他们的思路，用自身优势完成内部精装修，同时以手中的医疗资源，帮助完成“医疗护理”的建设。成功后，将这一模式进行复制。
李俊坦言，拿地之处并非搞养老项目。后来经过考察，周边靠美堤雅城、骏逸天下、雅居乐等楼盘，定位老年项目，这些楼盘或可提供客户资源。“目前在巴南区的另一个养老地产项目也在规划中。”
啥进展 不少渝房企仍在观望
中国房地产学会副会长陈国强表示，养老地产是基于养老、养生需求的复合地产形态，是房地产行业细分的结果。“最近十年出现的，与城市化进程加快和老龄化息息相关。”
尽管养老地产的出现已有一段时间，不过目前重庆市场上，对市场开发持观望态势的房企多。昨日，市内近10家受访房企均称，养老地产暂未列入公司的规划。
亦有房企在先期试水中折戟。早在2004年，位于渝北回兴的“巴山夜雨”就曾定位养老地产，最后无疾而终。商报记者联系上该楼盘的开发企业——重庆华伦房地产开发有限公司，一陈姓负责人在电话里表示，在主城就只开发了这个楼盘，目前在区县有楼盘。至于为何推定位养老地产却不进行下去，该人士不予置评。
“一些定位养老地产的项目，最后都变身为市民更易接受的旅游地产。”重庆纬联地产战略研究总监王波向商报记者透露，此前为长寿湖的一个项目做顾问服务，最初本来提出养老地产的概念，但最后侧重旅游地产，养老的需求只是一笔带过。
啥原因 成本高后期经营难
重庆纬联地产战略研究总监王波分析，养老地产的发展亦属摸索阶段。在重庆，个别先期试水养老地产的房企在推广中遇到了难题——由于市场接受度不够，开发商害怕失败而放弃。“目前涉水房企普遍担忧这个问题，早在2008年，保利就开始研究养老地产，包括开发模式研究、养老设计标准，但直到去年，在上海的老年小区才开建。同样，远洋地产2010年就启动了对老年地产的研究工作，两年多过去了，实质性进展也不大。”王波说。
“目前养老产业面临着叫好不叫座的境地。”宽庭实业副总经理李俊表示，首先缺乏宏观层面的政策支持，导致一些房企望而止步。宽庭的养老地产项目都是通过招拍挂竞得的土地，成本高企。在区县拿地，会有一些优惠，但在主城的子女和在区县的老人没办法相互照顾，国际惯例是一碗汤的距离，即煲一碗汤，几分钟内能送到，并且是热的。其次，老年人崇尚节约的消费习惯也是“拦路虎”。由于增加特殊的配套，老年社区的售价和后期的物管费会高于普通住宅，或令其难以接受。
同策咨询研究总监张宏伟亦表示，“当前开发养老地产，只能在现有经营性用地基础上获得，缺乏政策支持，土地价格往往和市场价格看齐。但在设计上，投入比普通住宅高。”
后期经营也是一大难题。中国房地产学会副会长陈国强表示，养老产业是一个很庞大的产业链，涉及到老年护理服务和设施行业、老年教育、老年旅游、老年金融等各个领域。仅仅是护理方面，我国护理人员存在极大缺口，按平均每3位老人需要1个护理员推算，近2亿的老年人需要养老护理人员1100万人左右，而全国现有养老护理员仅30余万人。
人口老龄化加速 养老地产一片蓝海
在业内看来，养老地产是一片可挖掘的蓝海。
“2011年我国65岁及以上老龄人口占总人口比例已达9.1%，按国际通行标准界定，我国已进入老龄社会，具备养老服务及养老地产发展的需求环境。”同策咨询研究中心总监张宏伟向商报记者表示，目前我国普遍规划实行“9073”的养老服务模式，即到2020年90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，7%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，3%的老年人入住养老服务机构集中养老，“一方面，企业能做可售卖的居家型老年社区；另一方面还可涉足只租床位的高端养老院。”
张宏伟介绍，同策方面预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174~185万张左右，需要护理老人床位数30~32万张左右，所以需要大量的建设。此外，目前市场上的养老机构存在档次低、服务差的现象，可以预见市场上针对中高端消费人群的养老机构的缺口大。目前万科、保利、绿城等20多家房企已经涉水。
重庆方面，来自市民政局的数据，截至2011年底，重庆60岁以上老年人口达560万，占全市总人口的17.25%，高于全国平均水平3.5个百分点。其中，80岁以上的高龄老人73.5万，占老年人口总数的13.1%。预计到2020年，全市老年人口将达到675万，人口老龄化率将超过19%。
“我国绝大多数家庭都是‘421’结构，即4个老人只有2个孩子、1个孙子。独生子女无暇、无力照顾老人，这样，专业的老年社区变成了子女的选择。”宽庭实业副总经理李俊说，至于消费能力，目前市面上的养老地产主要定位精英老年一族，同时也寄望于子女的经济能力。
一些资本正积极入渝，涉水高端养老机构。中国台湾品安生命集团就在大足修建五星养老院，预计今年4月底开业；南川也与美国一家知名养老机构签约，宣布将打造以养老护理为主题的大型国际社区。
行业建议
产业培育任重道远 应放长线钓大鱼
养老地产要长远发展，业内称，政府部门应积极制定用地政策及税费制度，而企业则要有长远发展的心态。
“养老综合用地政策、资金政策是摆在养老地产发展方面的难题，政府在政策及税费制度上应该提前谋划，为市场提供合理进入门槛。”同策咨询研究总监张宏伟表示。
积极信号正在出现。上月召开的全国国土资源会议中，国土部就强调，今年将继续探索差别化用地政策，深入开展矿业、战略性新兴产业、旅游业等产业用地差别化试点，研究探索支持现代农业、养老、文化等产业发展的用地政策。其中工作重点之一是要研究探索支持养老用地政策。
北京则迈出了实质性的一步，率先将养老设施用地纳入年度国有建设用地供应计划。所以，今年被业界称为“养老地产元年”。昨日，商报记者咨询了重庆市土地和矿业权交易中心，其相关负责人透露，目前国家有这样的市场导向，重庆方面也在积极探讨中。
对于企业，陈国强认为，地产商在地产与养老服务之间应更突出养老服务功能，首先应该了解养老服务理念，培训相关人员，建立能够支撑硬件机构的服务体系；其次，若注重短期回报，很难获得市场认可。走长线发展的路径，是投资商进入养老地产领域必须具备的心态。
宽庭实业副总经理李俊称，老年社区的服务才是最根本的，房企应从细节入手。比如，紧急呼叫系统应随身，老人在小区哪里跌倒，管理人员都应第一时间知晓。