万科转板万事俱备 商业地产低调潜行
作为中国的龙头房企，万科常被拿来与中国海外发展有限公司(下称中海，00688.HK)比较。近年来万科因为缺少境外融资平台，而境内融资又因房产调控政策受限，融资成本一直高于中海，此次突围H股后，这种局面有望改变。多位券商预测，有中集集团的先例，从目前监管层的表态和市场反应来看，万科转股应无悬念。
根据万科公告，万科参照此前转板成功的中集集团，将把已发行的B股转换上市地，以介绍方式在香港联交所上市。万科将通过第三方提供现金选择权方案，在停牌前收盘价基础上溢价5%，即每股13.13港元。若行使现金选择权的股份不超过B股总数的三分之一，并通过股东大会、证监会及港交所批准，则B转H即告成功。万科董秘谭华杰认为这是在当前环境下阻力最孝对股东和上市公司最有利的方案。
万科定于2月4日召开临时股东大会。多家券商预测，根据中集集团B转H流程历时四个月的周期推算，万科有望在5月前后实现登陆H股。
这意味着万科将进入“A+H”双融资平台的时代，打通境内外融资渠道。此前，万科已曲线进入H股。2012年5月万科全资子公司万科置业(香港)斥资10.79亿港元收购南联地产(01036.HK)73.91%的股权，2012年底更名为万科置业(海外)。万科在最近回复财新记者称，收购南联地产是为了建立国际化平台，为之后的国际化探索做铺垫。
而在2012年7月中集集团提出B转H方案后，万科看到了正面打通海外资本市场的契机，迅速启动相关准备工作。国泰君安的研究报告称，B转H将使万科的融资平台、融资方式发生革命性变化，降低万科的融资成本，扩大其财务杠杆空间，并由此进入新的成长时代。
重估万科
万科已发行B股总数为13.15亿股，占总股本的比例为11.96%。截至2012年12月26日停牌前，万科B股市值约164亿港元，是沪深两市中B股市值第二大的上市公司。万科B股中境外投资者持股比例超过95%，其中90%是境外机构投资者。“这为万科转H股上市提供了很好的基矗”谭华杰说。
郁亮表示，此次B转H是转向流动性更好的市场，会让公司发展有更多的选择机会。而且通过国际投资者与国内A股投资者之间的充分交流，万科股票也会有更合理的表现。
在香港上市的内地房地产企业中，与万科最具可比性的是中海。万科强在规模和周转，中海强在盈利能力。2012年，万科销售额达1412亿元，中海销售额为1115亿港元(折合人民币约896亿元)。据2012年中报显示，万科2012年上半年的净利润率约为14.76%;同期中海的净利润率高达33.31%。另外，净利润中归属上市公司的比例，万科约为82%，中海则超过99%。以中海过去一个月的平均股价计算，中海的市值在2000亿港元左右。
国泰君安的研究报告称，按照预测的2013年利润计算，停牌时万科的市盈率约为7倍，而中海约为12倍，万科的价值被低估。万科B转H有望令万科估值增加，以预计2013年每股收益1.38元，市盈率11倍计算，国泰君安给出万科H股的目标股价为18.17港元。
一名港股投资者分析，万科的净利润率水平远不及中海，但是净资产收益率已接近中海。如果加上万科的规模优势，以及转板后在融资成本上缩小差距等因素，他认为，万科在港股的估值至少为中海的90%-95%。
需要更便宜的钱
尽管此次B转H本身并不涉及融资安排，但中长期看，转板将大幅改善万科的融资环境，降低融资成本。
万科公司在给财新记者的书面回复中表示，“在香港上市有助于公司进一步提升在国际资本市场的知名度，这对加强公司与国际资本市场的对接、提高信用评级、争取更多的合作资源、降低融资成本都有积极意义”。
在国内房地产调控的政策背景下，从2010年开始，国内资本市场针对房地产企业的融资通道基本关闭，新股IPO、增发、公司债券等都被叫停。2009年8月，万科曾计划通过公开增发融资112亿元。但适逢调控，增发计划一直未能获批。
自2008年以来，万科已经有五年未在国内资本市场融资。
缺乏资本市场的支持，万科主要依靠加强对外合作来维持规模的快速扩张，通过合作拿地来放大杠杆，融资渠道基本限于银行贷款和信托。
过去四年间，万科累计土地投资2143亿元，建筑面积总计约8106万平方米，万科权益占比仅68%。同期，中海累计土地投资约915亿元，建筑面积3082万平方米，中海权益比例为95%。
在国内资本市场融资受限之后，既要维持规模快速扩张，又要保持财务稳健，万科在战略上的选择余地很校“高去化和高周转战略，一方面是万科应对市场变化的主动选择，另一方面也是财务安排上的必然选择。”一家大型房企的内部人士告诉财新记者，万科维持高速资产扩张必须要有巨大的现金流支撑，在融资受限制的情况下，预售回款是最重要的现金来源。更重要的是，在预售款中至少占比30%的首付款更是堪称最好的融资手段，在项目结算前属无息负债，能帮助降低财务成本。
相比而言，在香港上市的恒大地产、龙湖地产、融创中国等房企，近年来都通过境外融资不断输血，增长速度总体上都超过万科。其中，恒大地产2012年的销售额也逼近千亿。
2012年底至2013年初，香港内房股再掀融资潮，恒大、龙湖、融创、富力、碧桂园等集中配股或发债。据财新记者不完全统计，仅2013年以来，即有14家香港上市的内地房地产企业发布融资计划，合计资金规模超过500亿港元。而中海在2012年通过优先票据和海外债券融资超过170亿港元。
多家券商认为，万科B转H之后，在港股的融资通道将被打开。凭借其行业龙头的地位，万科与原港股上市的同行，特别是与中海的融资差距将有望逐渐缩校不过，由于万科在港股没有类似恒大、龙湖等公司的离岸架构，万科在境外融资仍需要国内监管机构的批准。不过，监管层近期频繁表态支持企业在境外融资。
更为重要的是，万科借助境外融资，将有望降低融资成本，进一步提高盈利能力。过去多年，万科虽然销售规模领先行业，但中海一直保持利润规模行业第一，业内对此称为“规模万科，效益中海”。而中海超强的盈利能力，一方面得益于其极强的成本控制;另一方面则是融资成本优势。中海的期间费用率仅4%左右，属行业最佳;而万科的期间费用率接近8%。
融资成本方面，中海拥有内房股的最高评级，有息负债的资金成本多年来维持在3%左右。截至2012年中期，万科有息负债的年化资金成本约8.6%，而同期中海仅为3.4%，差距非常明显。例如，中海在2012年11月发行的5.6亿美元10年期优先票据，年利率仅为3.95%。而万科多数融资利率都超过7%，部分信托贷款的利率高于11%。
郁亮透露，目前万科的净资产负债率为37%，低于行业平均水平。这意味着，万科B转H之后，财务杠杆上仍有较大空间。
商业地产低调潜行
对万科而言，如果有机会拿到更多、更便宜的钱，意味着未来在城市布局、土地市惩发展战略上将会有更大选择余地。
对于未来发展战略，郁亮表示，房地产行业的下半场是长期趋势，万科仍将坚持“为普通人盖房子，盖有人住的房子”理念，坚持“不拿地王、不囤地、不捂盘”的原则。
在住宅市场，万科希望进入更多的城市，取得更高的市场占有率。截至2012年底，万科已进入了全国60个城市。郁亮透露，万科正在研究湖南一家专注于小城镇房地产开发的企业。
住宅市场之外，更值得关注的是万科的商业地产战略。高和资本董事长苏鑫告诉财新记者，万科对商业地产已从之前的所谓“被动从商”转为主动探索。除了与住宅配套的社区商业之外，万科也开始操盘一些纯粹的商业地产项目。他认为，万科此次B转H，将为万科的商业地产发展提供极好的契机。“目前国内的融资环境还不支持大规模发展商业地产，而B转H让万科为商业地产拿到低成本融资成为可能。”
不过，郁亮对财新记者表示，B转H是公司股本架构调整，与商业地产发展没有直接关系。“万科对商业地产，是在谨慎态度下发展。”郁亮说，目前商业地产在个别城市出现了过快发展的势头，如果出现泡沫将是一个很危险的事情。
万科在给财新记者的书面回复中称，万科发展非住宅类业务的出发点，首先是为了更好地做住宅，为用户营造更好的生活环境;另一方面，也是为了顺应城市发展趋势，与城市同步发展的需要。目前，万科商业地产的项目类型包括社区配套商业、区域中心型商业综合体，以及酒店、服务式公寓和写字楼。
万科官方对发展商业地产的对外口径一如既往的低调谨慎。但事实上，万科的商业地产规模在过去一年呈现加速扩张之势。
据克而瑞的统计，截至2012年12月初，万科在全国范围拿下的纯商业用地面积已经达122万平方米，占万科所持商业综合用地总量的11%，比2011年全年的22.54万平方米增长了4倍多���
2013年1月，万科成立了商用物业管理部，总部设在北京，由万科执行副总裁毛大庆分管，原北京万科商业发展部总经理钱嘉担任该部门总经理。
毛大庆告诉财新记者，商管部是属于万科集团总部的一个部门，此部门将承担整合万科旗下各类商用资源，探索适合万科未来发展的商业地产模式的职能。目前，万科商业地产的投资、开发和运营仍由一线的项目公司操盘。
北京万科与金隅集团合作的金隅万科广场将在今年开业。北京万科目前在建的商业综合体项目有三个，分布在昌平、房山和大兴，总建筑面积约38万平方米，总投资约30亿元。
除了北京金隅万科广场，万科在2013年-2014年间，将陆续开业一批社区商业和区域购物中心，包括深圳九州万科广尝苏南万科美好广尝无锡万科运河外滩、西安万科红、东莞松湖万科生活广场等项目。
据公开资料，万科计划在福州、佛山、沈阳、东莞、上海、青岛、合肥等地投资建设万科广场，投资总额超过300亿元。在成都一地，万科投资开发4个写字楼项目。2012年12月，万科与上海绿地、九龙仓合作拿下上海南站商务地块，地价款为54.31亿元。
2011年9月，万科执行副总裁、广深区域总经理张纪文曾称，在万科华南，将有超过15个万科广场，30个万悦会和50个万科金街。同样在2011年，万科发布了商业地产三个产品线，社区商业品牌“万科红”、购物中心品牌“万科广潮和写字楼品牌“万科大厦”。
万科商业地产近年低调潜行，但一直缺乏廉价的融资渠道。万科多个商业地产项目只得借助信托融资，成本接近10%。万科金稻田旧城改造项目信托计划的收益率是9.5%，东莞长安万科中心项目的信托融资成本约10%。
苏鑫表示，万科与其他股东合作拿地，以及在项目上与地产基金合作，一方面是为了降低商业地产的投资风险，另一方面也是国内融资成本过高导致。万科B转H后将使低成本融资成为可能，可为商业地产发力打下基矗
此前业内曾猜测万科会把万科置业(海外)作为商业地产运作的海外融资平台。对此，郁亮表示，万科置业(海外)目前没有国内业务，接下来一段时间将主要着眼于香港业务。
龙湖地产内部人士对财新记者表示，大型住宅开发商介入商业地产，是出于战略上的必要考虑。因为持有商业物业的公司，在海外资本市场的估值、评级和融资成本都有优势;不过，海外投资人对持有物业的区域选择、项目类型及投资比例等，也有严格的要求。