北京像素热销背后 中弘旅游地产观察
从住宅到旅游地产
1月中旬，中弘股份发布2012年业绩预告。预计公司2012年归属于母公司的净利润约10.5亿元，同比增约88%。中弘股份称，这主要是由于“北京像素”项目实现的销售收入较去年同期大幅增长所致。
中弘股份相关负责人在谈及2012年的销售金额时指出，2012年公司的销售在30亿左右，不到40亿，贡献最大的就是北京像素项目。
有机构统计数据也显示，截止2012年12月16日，中弘·北京像素项目2012年的成交金额为33.46亿元，成交面积约18.68万平米。
对中弘股份而言，这样的情形或许不再有。中弘股份相关负责人介绍称，2013年，中弘股份可售项目包括北京像素的尾盘、北京夏各庄项目、位于济宁及海南的住宅项目，以及非中心2万平米的商业。
“预计2013年的销售额会在40亿左右”，他如此预计。
与其他同行动辄百亿千亿的销售目标相比，中弘股份似乎对公司销售额的增长并不是那么上心，这得归因于其对公司的定位。
“2010年，公司上市时候的定位就是旅游地产商，目前公司正在转型中，所以，未来四五年公司的销售贡献仍以传统住宅和商业为主。”
中弘股份董秘金洁透露，公司目前有8个旅游度假综合体项目，分别位于北京平谷、山东济宁、吉林长白山、湖北宜昌、云南西双版纳及海南三亚等。公司目前的土地储备有1000万平米，足够未来七到八年的发展所需。
在全国各地旅游地产蜂拥而现之际，对于公司的旅游地产项目的特征，金洁介绍称，“总的特征是大而全，能想到的东西都有，住宅、商业、酒店、娱乐、民俗街、高尔夫等都包括在内，但每个项目都有不同的主题”。
他举例称，位于北京平谷的旅游地产项目的主题是“室内嬉水”，长白山项目的主题就是“滑雪”、西双版纳项目的主题为“热带雨林”，而济宁项目则根据当地历史文化主题定为“水浒文化”等，不一而足。
关于旅游地产项目未来，中弘股份方面认为连锁是必然趋势，譬如张宝全的红树林度假酒店，“只有项目在达到一定的规模才会产生效益”。
但在旅游地产项目未来的经营上面，中弘股份方面并没有谈及太多，并称“没有想好”。
但也有报道曾指出，中弘股份开发的旅游地产项目，均为纯粹旅游地产项目，没有可供出售的住宅品，面向的是国内度假休闲消费市场。
从投资到基金融资
无论是从公司的定位，还是一系列旅游地产项目框架协议的签订，不难看出中弘股份发展旅游地产的决心。
来自宏源证券最新的研究报告显示，自2011年以来，中弘股份已相继在吉林长白山、山东济宁、山东微山湖、云南西双版纳、湖北宜昌及海南海口市拿下6个旅游地产项目，若含海域面积在内，总建设用地超过2000万平米。
有分析人士指出，“如此大体量规模的旅游地产项目的开发，投资金额高，并且这些项目都将集中在未来3-5年内实施，预计公司总投资金额600亿左右。鉴于公司目前的现金流状况，存在一定的实施风险。”
“对于这种资金压力，该公司将通过旅游产业基金、信托、银行贷款等多种方式筹集资金。”宏源证券分析师如是称。
对于资金压力，中弘股份董秘金洁曾以北京平谷项目举例，该项目总投资100亿元，但这100亿并不是一次性投入，而是滚动式投入，可以在启动自有资金10亿元后，通过基金、信托等渠道融资，或者通过销售回款等逐步完成资金的投入。
与此同时，为了实现旗下旅游地产项目的持续性开发，中弘股份已经成立了一个旅游地产专项基金。据中弘股份相关负责人近期透露，该基金一期项目将在今年三四月启动。
据介绍，该基金总规模为150亿元，由中弘股份与部分央企共同发起成立，其中，中弘股份出资30亿元，在该基金中占比20%。
“我们计划用150亿元的资金撬动800亿元的投资”，中弘股份相关负责人称。
“我们不会将基金一期募得资金全额投向一个项目，有可能是8个项目每个都分配一些，也有可能是分配给4-5个项目，要具体依据项目的成熟程度而定。”
资料显示，2012年9月，中弘卓业集团有限公司、中诚信托有限责任公司、中国中铁股份有限公司、农银国际(中国)投资有限公司、中国船东互保协会、北京创盈科技产业集团有限公司联合发起设立了一只旅游地产基金--中诚腾龙旅游文化产业投资基金，总规模为150亿元。
彼时，该基金的管理人介绍称，基金将立足北京面向全国，专注于旅游文化领域，投资具有优质山、海、雪等景观资源的度假酒店，主题文化公园，商业配套等项目。预计在几年内，建立初具规模的分时度假连锁体系。
在宏伟的理想面前，中弘股份面临的情况是，2012年全年不足40亿元的销售额、截止去年6月底仅为4个亿的货币资金及68.96%的资产负债率。
也就是说，基金募集的成败直接决定了中弘股份旅游地产项目的成败。对这一点，中弘股份也有清楚的指出。
在去年拿下海南如意岛项目后，中弘股份就在公告里指明，“公司将采取滚动开发的方式进行投资，前期投入以公司自有资金为主，但该项目投资的主要资金来源，公司拟通过基金募集的方式进行，由于基金募集存在不确定性，如果募集不到足够的资金，该项目存在最终无法实施的风险”。
事实上，为企业旅游地产选择以基金的方式融资的企业不在少数，但在业内人士看来，选择基金而非常见的信托，也是不得已的办法。
“因为，要发行信托的话，一般要参考三个标准，第一是还款来源，第二是抵押物，第三是企业信用。”
第一点而言，旅游地产项目的周期都比较长，销售回款方面难以得到有效保证；作为抵押物，旅游地产项目的拿地成本很低，抵押物的价值不高。另外，信托产品的周期一般在2-3年，而基金产品的周期至少都在四五年。
综合考虑上述因素，在旅游地产项目方面选择融资产品，开发商更倾向于基金，而非信托，尽管基金所需的成本比信托要高一些。
除了资金上的困难外，在旅游地产方面，中弘地产也面临着其他一些不确定的因素。据悉，目前，除了北京及海南如意岛等项目外，中弘股份大多数旅游地产项目签订的只是框架协议，最终能否落袋为安尚不可知，更遑论这些土地在“招拍挂”中可能出现的风险。