武汉写字楼高速发展 同质化严重突围难

2012年，武汉新建商品住宅成交达到13.5万套，创下历史最高纪录。武汉写字楼市场同样是如火如荼，根据最新的2012年武汉房地产市场分析报告数据显示，全年甲级写字楼吸纳量突破11.09万方，超过过去三年武汉写字楼市场的总和，创历史之最。然而目前同质化严重是武汉写字楼市场发展中出现的一大弊端。

2012年武汉写字楼租金增幅全国居首 商业持续繁荣稳中有忧

武汉写字楼价格稳步上扬  涨幅全国居首

随着武汉城建收获期的到来，投资环境持续改善，吸引了大量内外资企业陆续入驻武汉。2012年，武汉天地企业5号、武汉CBD泛海国际soho城、汉街?总部国际等优质物业相继入市，带动了积压已久的需求逐步释放。在这样的背景下，全年武汉甲级写字楼吸纳量达到11.09万平方米，超过过去三年总和，创下历史之最。

与此同时，部分区域由于可租赁面积有限而市场需求活跃，业主积极提高租金价格，令武汉写字楼租金上涨至每平方米每月94.1元，环比增长4%。2012年，武广商圈租金同比上涨43%，建设大道金融街沿线同比上涨12%。

优质物业大量入市令武汉写字楼格局发生明显变化，新兴商务区的吸纳量增长明显。2012年，武汉写字楼市场成交主要集中在汉口沿江区、武昌滨江区等新兴区域，永清街一带的汉口滨江商务区，以及武昌积玉桥滨江商务区等正成为高端写字楼最为集中的片区，这些新兴区域贡献的吸纳量占到整体市场的77%。其中，地产、金融、制造业类企业最为活跃。

武汉写字楼租金增速仅次北京 前三季月平租金75.7元/平

写字楼同质化严重 如何突围成难题

写字楼价格上涨是一个方面，但另一方面产品过于集中，同质化严重，也是目前武汉写字楼市场发展当中出现的一大弊端。被称为“金融一条街”的建设大道一带，紧邻的已经建成的写字楼就有招银大厦、浦发银行大厦、民生银行大厦等，在建的写字楼就有钰龙集团所在的广发银行大厦、钰龙金融中心、卓尔钰龙国际中心，还包括汉江集团开发的武汉IFC国际金融中心，还有中华城。

这几个写字楼项目所售产品基本是130-1500平米的写字楼，均价也在25000-26000元，竣工时间也都是在2013年，大部分已经建设过半。这几个项目，同是品牌开发商开发、同是高端项目，且多处在建设大道主干道两边，同享交通、配套、商圈优势，众多同质化的因素使他们面临最强有力的竞争态势。

如何能从这些强敌环绕中突围成功？笔者就此走访了武汉几家写字楼的营销中心，并且采访了几位欲投资写字楼的客户。总结出了以下几点：指标一就是车位数。对于商务办公来说，写字楼的车位数供给量是很重要的，不仅影响着日常工作的便利度，还影响着到访客户对公司的印象。同时停车费用的收取额度也是投资客考衡的一个重要指标。

指标二是物业管理。一个好的写字楼必然有一个优质的物管公司，经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。

指标三应有配套商务、生活设施。如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施等。

武汉写字楼市场步入高速发展期未来涨幅空间大

高档写字楼的行情一直是各个城市投资冷热的晴雨表。受大量外资企业进入武汉的影响，去年武汉写字楼月租金涨幅跃居全国14大城市之首，但94.1元/平米的租金水平低于成都、南京、青岛等城市，仅高于重庆为倒数第二.武汉的写字楼市场虽然进入高速发展期，但市场并未完全成熟。

从租金的绝对值来看，武汉写字楼市场仍处于较低水平。月租最高的汉口及武昌滨江商务区写字楼，每平米才110元；建设大道及武广商圈只有90多元；中南等商圈则低至70元。纵观武汉写字楼租金整体较北京294元、上海267元的水平有着巨大差距，西安、南京等城市的写字楼月租也超过了100元。

随着保利文化广场、广发银行大厦、泛海国际soho城等优质物业入市，2013年武汉写字楼市场供应量至少超过20万方，而随着武汉写字楼市场的提档升级加快，未来几年核心区域写字楼的面市将继续推动租金稳步上扬，有专家估计未来三年内，武汉写字楼月平均租金将至少达到150元/平米。投资回报率亦将从当前的3%增至6%。

武汉高档写字楼领涨全国 未来三年最少涨六成

越来越多的大型企业新进入或在汉扩大办公面积，表明国内外大型企业对武汉发展前景有巨大信心。专家预计2013年武汉写字楼租金将保持稳定增长，优质供应面市后需要市场一段时间的消化，预计2013年空置率将有小幅回升。受益于武汉写字楼租金的稳定回报，未来持有型写字楼比例将持续增大。